Die Wohnfläche ist kleiner als angegeben

Im Inserat standen 72 Quadratmeter. Du hast das Laserband durch die Wohnung geschickt, weil das neue Sofa passen musste. Es sind 64. Und jetzt sitzt du mit einem Taschenrechner am Küchentisch und fragst dich, ob das etwas heißt.

Ja, das kann es. Aber nicht in jedem Fall, und nicht automatisch.

Die Zehn-Prozent-Grenze

Die Rechtsprechung arbeitet bei der Wohnfläche mit einer Erheblichkeitsgrenze. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten von der im Mietvertrag angegebenen ab, kommt ein Mangel der Mietsache in Betracht. Dann kommen eine Minderung der Miete und eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete in Betracht.

Liegt die Abweichung darunter, wird das in aller Regel als unerheblich behandelt. Sieben Prozent weniger Fläche sind ärgerlich, führen aber normalerweise zu nichts.

Wichtig ist die Bezugsgröße: Es zählt, was im Mietvertrag steht. Eine Angabe nur im Inserat ist etwas anderes als eine Angabe im Vertrag, auch wenn beide für die Bewertung eine Rolle spielen können.

Deshalb lohnt der genaue Blick schon vor der Unterschrift. Denn zurücknehmen lässt sich eine Unterschrift in aller Regel nicht, wie Kannst du einen Mietvertrag widerrufen? zeigt.

Nachrechnen mit der richtigen Formel

Die Zehn Prozent beziehen sich auf die vereinbarte Fläche.

1. Vereinbarte Fläche laut Vertrag notieren.
2. Tatsächliche Fläche ermitteln.
3. Differenz durch die vereinbarte Fläche teilen und mit hundert multiplizieren.

Beispiel: vereinbart 72, tatsächlich 64. Differenz 8. 8 geteilt durch 72 sind rund 11,1 Prozent. Damit liegt die Abweichung über der Grenze. Wären es 66 Quadratmeter, lägen wir bei rund 8,3 Prozent und damit darunter.

Wie Wohnfläche überhaupt gemessen wird

Hier liegt der häufigste Irrtum. Wohnfläche ist nicht dasselbe wie Grundfläche. Fehlt im Vertrag eine andere Vereinbarung, wird in aller Regel nach der Wohnflächenverordnung gerechnet. Daraus folgen einige Besonderheiten:

• Dachschrägen. Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte.
• Balkon, Loggia, Terrasse. In der Regel zu einem Viertel, in besonderen Fällen bis zur Hälfte.
• Keller, Waschküche, Abstellraum außerhalb der Wohnung, Garage. Zählen nicht zur Wohnfläche.
• Wintergarten. Je nach Beheizung zur Hälfte oder vollständig.
• Fenster- und Wandnischen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Wer eine Dachgeschosswohnung nachmisst und die Schrägen voll rechnet, kommt zu einem Ergebnis, das rechtlich nichts bedeutet. Genau daran scheitern viele Streitfälle.

Was in Betracht kommt, wenn die Grenze überschritten ist

• Mietminderung für die Zukunft. Die Miete kann in dem Verhältnis gemindert sein, in dem die Fläche fehlt.
• Rückforderung zu viel gezahlter Miete. Für die Vergangenheit, begrenzt durch die Verjährung.
• Auswirkungen auf Nebenkosten, soweit sie nach Fläche umgelegt werden.

Ob das in deinem Fall trägt und in welcher Höhe, hängt vom Vertrag, von der Messung und von den Umständen ab. Das kann nur eine Anwältin, ein Anwalt oder der Mieterverein beurteilen, die den Vertrag gesehen haben. Welche Stelle wofür zuständig ist, klärt Mieterverein, Anwalt oder Verbraucherzentrale.

So misst du, damit es später etwas taugt

1. Raum für Raum vorgehen, nichts überschlagen. Länge und Breite jeweils an zwei Stellen messen.
2. Bei Schrägen zusätzlich die Höhe messen und die Linien bei einem Meter und bei zwei Metern am Boden markieren.
3. Balkon, Loggia und Terrasse getrennt aufschreiben, nicht in die Wohnfläche einrechnen.
4. Keller, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht mitzählen.
5. Eine einfache Skizze anfertigen, mit Maßen beschriftet.
6. Fotos machen, auf denen das Bandmaß an markanten Stellen zu sehen ist.
7. Alles mit Datum versehen und doppelt speichern.

Eine eigene Messung ist kein Gutachten. Sie reicht aber, um zu entscheiden, ob sich eine Prüfung überhaupt lohnt. Liegt dein Ergebnis knapp an der Zehn-Prozent-Grenze, misst später ohnehin ein Sachverständiger.

Was du dem Vermieter schreibst — und was nicht

Falls du dich für eine Nachfrage entscheidest, halte sie sachlich und kurz. Sinnvoll ist: die vertraglich angegebene Fläche nennen, dein Messergebnis nennen, die Abweichung in Prozent nennen, um eine Stellungnahme bitten und eine Frist setzen.

Nicht sinnvoll ist, im selben Schreiben schon eine Minderungsquote zu behaupten oder eine Rückzahlung zu beziffern. Damit legst du dich fest, bevor der Fall geprüft ist. Ein Satz wie „Ich bitte um Ihre Stellungnahme bis zum … und behalte mir weitere Schritte vor“ reicht vollkommen.

Der Fehler, der teuer wird

Viele Mieter kürzen die Miete sofort und auf eigene Faust. Das ist riskant. Wer zu viel oder zu Unrecht kürzt, gerät in Zahlungsrückstand. Und ein Zahlungsrückstand kann eine Kündigung nach sich ziehen.

Der sichere Weg ist, die Miete zunächst weiter vollständig und ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen, während der Fall geprüft wird. Damit verlierst du nichts und riskierst nichts.

Wenn die Abweichung schon vor der Unterschrift auffällt

Dann hast du die bessere Position, weil du noch frei bist. Sprich es an und lass die tatsächliche Fläche in den Vertrag schreiben. Wenn der Vermieter das ablehnt, ist das eine Information über ihn.

Achte außerdem auf Klauseln wie „Die Angabe der Wohnfläche dient nur der Beschreibung und ist keine Zusicherung“. Solche Formulierungen sollen die Angabe entwerten. Ob sie das im Ergebnis tun, ist eine Frage des Einzelfalls — dass sie überhaupt im Vertrag steht, solltest du aber bemerken, bevor du unterschreibst. Worauf du sonst bei der Unterschrift achtest, steht in Du hast die Zusage: was jetzt sofort zu tun ist.

Und wenn die Wohnung größer ist als angegeben?

Auch das kommt vor. Dann kann umgekehrt eine Rolle spielen, welche Fläche für spätere Mieterhöhungen und für die Verteilung von Nebenkosten maßgeblich ist. Nach der neueren Rechtsprechung kommt es dabei auf die tatsächliche Fläche an. Praktisch heißt das: Eine zu klein angegebene Wohnung schützt dich nicht dauerhaft vor einer Erhöhung.

Kurz zusammengefasst

• Erst ab mehr als zehn Prozent Abweichung nach unten kommt ein Mangel in Betracht.
• Maßgeblich ist die im Mietvertrag angegebene Fläche.
• Gerechnet wird in aller Regel nach der Wohnflächenverordnung: Schrägen und Balkone zählen nur anteilig.
• Sauber messen und dokumentieren, bevor du etwas unternimmst.
• Nicht eigenmächtig kürzen — im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und prüfen lassen.

Das passt dazu

• Darf der Vermieter nach Herkunft, Religion oder Partei fragen?
• Antidiskriminierungsstellen: was sie leisten und was nicht
• Wenn der Vermieter nach dem Einzug plötzlich Dinge ändert
• Darf der Vermieter einfach die Wohnung betreten?
• Kannst du einen Mietvertrag widerrufen?
• Mieterverein beitreten: lohnt sich das?