Der Möblierungszuschlag: wie viel zulässig ist

In der Anzeige steht eine Zahl, die dich zuerst erschreckt und dann wundern lässt. Möbliert, ein deutlicher Aufschlag gegenüber vergleichbaren Wohnungen im gleichen Haus. Ist das erlaubt?

Die ehrliche Antwort lautet: Es gibt keine Zahl im Gesetz, an der du das ablesen könntest. Es gibt aber ein Verfahren, mit dem sich die Frage beantworten lässt. Und das lohnt sich zu kennen, weil in diesem Bereich viel behauptet und wenig gerechnet wird.

Warum es keine feste Obergrenze gibt

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Miethöhe über die ortsübliche Vergleichsmiete und in ausgewiesenen Gebieten zusätzlich über die Mietpreisbremse. Beide Regelungen beziehen sich auf die Wohnung, nicht auf die Einrichtung.

Für die Möblierung selbst gibt es keine eigene Vorschrift mit einer Prozentzahl. Der Gesetzgeber hat dafür keinen festen Wert bestimmt. Wer dir eine feste Prozentregel nennt, gibt entweder eine einzelne Gerichtsentscheidung als allgemeine Regel aus oder verwechselt eine örtliche Berechnungspraxis mit Gesetzesrecht.

Wie Gerichte stattdessen rechnen

Der gemeinsame Ausgangspunkt fast aller Ansätze ist derselbe: Der Zuschlag soll die tatsächliche Überlassung der Möbel abbilden, nicht einen Marktaufschlag, den man verlangen kann, weil möblierte Wohnungen knapp sind.

Praktisch bedeutet das folgende Schritte.

1. Zeitwert der Möbel bestimmen. Nicht der Neupreis, sondern der Wert zum Zeitpunkt der Vermietung. Gebrauchte Möbel aus einer früheren Vermietung sind entsprechend weniger wert.
2. Nutzungsdauer ansetzen. Über welchen Zeitraum nutzt sich diese Einrichtung ab? Ein Sofa hält anders als ein Küchengerät.
3. Auf den Monat herunterrechnen. Der Wertverzehr pro Monat ergibt den Kern des Zuschlags.
4. Kapitalbindung berücksichtigen. Der Vermieter hat Geld gebunden, das nach manchen Berechnungsansätzen verzinst wird.

Wie genau diese Schritte gewichtet werden, ist nicht einheitlich. Es haben sich regional unterschiedliche Rechenmodelle entwickelt, und die Gerichte beurteilen das nicht immer gleich. Die Größenordnung, die dabei herauskommt, ist aber fast immer deutlich niedriger als die Aufschläge, die am Markt verlangt werden.

Wo der Zuschlag rechtlich relevant wird

Bei der Mietpreisbremse. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um den gesetzlich festgelegten Anteil übersteigen. Diese Grenze lässt sich nicht dadurch umgehen, dass man einen überhöhten Möblierungsanteil deklariert. Der Zuschlag muss sich an dem orientieren, was die Möblierung tatsächlich wert ist.

Bei der Einordnung einer Miete. Du kannst deine Miete nur mit dem Mietspiegel vergleichen, wenn du den Möblierungsanteil herausrechnest. Mietspiegel bilden unmöblierte Wohnungen ab.

Bei einer Mieterhöhung. Auch hier wird zwischen dem Wohnraumanteil und dem Möblierungsanteil unterschieden.

Dein Problem in der Praxis: die fehlende Aufteilung

In vielen Verträgen steht nur eine Gesamtmiete. Dann weißt du nicht, welcher Teil auf die Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfällt. Genau das macht eine Prüfung schwierig.

Deshalb ist der praktisch wichtigste Rat einfach: Verlange die Aufteilung, bevor du unterschreibst. Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt, dazu eine Inventarliste. Das ist eine völlig normale Bitte, und ein seriöser Anbieter hat damit kein Problem.

Wenn ein Anbieter die Aufteilung verweigert, ist das ein Signal. Nicht zwingend ein Beweis für etwas Unzulässiges, aber ein Hinweis darauf, dass du die Zahl nicht prüfen sollst.

So prüfst du selbst

1. Vergleichswert für die unmöblierte Wohnung ermitteln. Über den Mietspiegel, wie in Den Mietspiegel lesen beschrieben.
2. Diesen Wert von deiner Nettokaltmiete abziehen. Was übrig bleibt, ist rechnerisch der Möblierungsanteil.
3. Die Einrichtung realistisch bewerten. Was würden diese Möbel gebraucht kosten?
4. Gegenrechnen. Wie lange müsstest du zahlen, bis du die Einrichtung rechnerisch bezahlt hättest? Kommt dabei ein Zeitraum von wenigen Monaten heraus, steht der Zuschlag in keinem nachvollziehbaren Verhältnis zum Wert.

Diese Rechnung ist kein Gutachten. Sie gibt dir aber eine begründete Einschätzung, ob du mit einer Prüfung weiterkommst. Der vollständige Selbsttest für die Miethöhe steht in Ist meine Miete zu hoch.

Was bei einem Verdacht zu tun ist

In einem Gebiet mit Mietpreisbremse läuft es wie bei jeder anderen Miete auch: Rüge in Textform gegenüber dem Vermieter, danach ist nur noch die zulässige Miete geschuldet. Zahle nicht eigenmächtig weniger, bevor die Rüge heraus ist.

Weil die Berechnung hier komplizierter ist als bei einer unmöblierten Wohnung, lohnt sich Beratung, etwa bei einer Mietervereinigung oder einer Anwältin. Die Aufteilung von Grundmiete und Zuschlag ist genau der Punkt, an dem solche Fälle entschieden werden. Wie die allgemeinen Vor- und Nachteile möblierter Wohnungen aussehen, steht in Möbliert wohnen.

Kurz zusammengefasst

• Eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für den Möblierungszuschlag gibt es nicht.
• Die Rechtsprechung rechnet vom Zeitwert der Möbel her, nicht vom Marktinteresse.
• Die Mietpreisbremse lässt sich nicht durch einen überhöhten Möblierungsanteil umgehen.
• Verlange vor der Unterschrift eine getrennte Angabe von Grundmiete und Zuschlag plus Inventarliste.
• Prüfen kannst du selbst über den Mietspiegel und eine ehrliche Bewertung der Möbel.

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