Gilt der Mietspiegel für die Kaltmiete oder die Warmmiete?

Für die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Wer seine Warmmiete mit den Werten im Mietspiegel vergleicht, kommt zwangsläufig zu einem falschen Ergebnis. Nimm die Nettokaltmiete aus deinem Mietvertrag und teile sie durch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche.

Warum liegen die Mieten in den Anzeigen über dem Mietspiegel?

Weil ein Mietspiegel Bestandsmieten abbildet, also das, was tatsächlich gezahlt wird, und nicht das, was gerade gefordert wird. In Städten mit steigenden Mieten liegen Angebotsmieten deshalb regelmäßig darüber. Das macht eine Miete nicht automatisch unzulässig, ist aber ein Anlass, genauer hinzuschauen.

Was ist die Spanneneinordnung?

Die meisten Mietspiegel nennen für ein Tabellenfeld keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne mit Mittelwert. Wo deine Wohnung innerhalb dieser Spanne liegt, bestimmst du über Zu- und Abschlagsmerkmale, etwa Bad, Küche, Balkon, Aufzug, Energiestandard und Umfeld. Das Verfahren dafür steht im Mietspiegel selbst und unterscheidet sich von Stadt zu Stadt.

Was mache ich, wenn meine Gemeinde keinen Mietspiegel hat?

Dann lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf anderen Wegen ermitteln, etwa über eine Mietdatenbank, über Auskünfte vergleichbarer Wohnungen oder über ein Sachverständigengutachten. Praktisch helfen häufig die örtliche Mietervereinigung oder die Gemeindeverwaltung weiter. Der Mietspiegel einer Nachbarstadt ist kein Ersatz.

Wie oft wird ein Mietspiegel aktualisiert?

Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst und in bestimmten Abständen neu erstellt werden. Einfache Mietspiegel folgen keiner so strengen Vorgabe. Achte deshalb immer auf den Stichtag der Erhebung, der vorn im Dokument steht.

Wohnungsmarkt verstehen

Den Mietspiegel lesen und die eigene Miete einordnen

Wie eine Mietspiegeltabelle aufgebaut ist, welche Merkmale den Wert verschieben und wie du daraus eine belastbare Einschätzung für deine Wohnung machst.

Von Christian Gottschling, Immobilienmakler in Essen · Aktualisiert am 27.09.2026

Du hast den Mietspiegel deiner Stadt heruntergeladen. Vierzig Seiten, eine große Tabelle, Fußnoten, Begriffe wie Baualtersklasse und Spanneneinordnung. Nach zehn Minuten legst du das PDF weg und weißt genau so viel wie vorher.

Das liegt nicht an dir. Mietspiegel sind für Fachleute geschrieben. Die Logik dahinter ist aber überschaubar, und wenn du sie einmal verstanden hast, brauchst du für deine eigene Wohnung eine Viertelstunde.

Lupe über einer Tabelle: Den Mietspiegel lesen heißt, die richtige Spalte und die richtige Spanne zu finden — Die Tabelle ist nur der Anfang. Die Spanneneinordnung macht die Arbeit.

Was ein Mietspiegel überhaupt abbildet

Ein Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch und meint: Was wird in dieser Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt?

Drei Dinge musst du dazu wissen, sonst rechnest du falsch.

Es geht immer um die Nettokaltmiete. Also Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Wenn du deine Warmmiete mit dem Mietspiegel vergleichst, kommt Unsinn heraus.
Angegeben wird ein Wert pro Quadratmeter, nicht die Gesamtmiete.
Nicht alle Wohnungen sind erfasst. Geförderter Wohnraum, möblierte Vermietung auf Zeit und Wohnungen mit besonderen Verhältnissen bleiben je nach Stadt außen vor.

Der Aufbau einer Mietspiegeltabelle

Die meisten Mietspiegel sind Tabellenmietspiegel. Zeilen und Spalten führen dich zu einem Feld.

Ordnungsmerkmal	Was dahintersteckt
Baualtersklasse	Zeitraum, in dem das Haus gebaut wurde. Bezugsfertigkeit zählt, nicht der Baubeginn.
Wohnfläche	Größenklassen, etwa unter 40, 40 bis 60, 60 bis 90 Quadratmeter.
Ausstattung	Bad, Heizung, Fenster, Bodenbeläge, teilweise Küche.
Lage	Einfach, mittel, gut. Oft über ein Straßenverzeichnis zugeordnet.

In dem Feld, das auf deine Wohnung passt, steht selten eine einzelne Zahl. Meistens steht dort eine Spanne mit einem Mittelwert. Beides ist wichtig: Der Mittelwert ist der typische Fall, die Spanne zeigt, wie weit es nach oben und unten gehen kann.

Manche Städte arbeiten stattdessen mit einem Regressionsmietspiegel. Dann rechnest du nicht in einer Tabelle, sondern setzt deine Merkmale in eine Formel ein oder nutzt einen Onlinerechner der Stadt. Das Prinzip bleibt dasselbe.

Die Spanneneinordnung: der Schritt, den die meisten überspringen

Nach dem Feld kommt die eigentliche Arbeit. Jetzt geht es darum, wo innerhalb der Spanne deine Wohnung liegt. Dafür haben die meisten Mietspiegel eine Liste von Zu- und Abschlagsmerkmalen, häufig gruppiert nach Bereichen.

Bad. Zweites WC, Fenster im Bad, Handtuchheizkörper, Badewanne und Dusche, Fliesenhöhe.
Küche. Einbauküche, Ceranfeld, Fenster, Größe.
Wohnung. Balkon, Parkett, Fußbodenheizung, Zuschnitt, Deckenhöhe, Lärmbelastung.
Gebäude. Aufzug, Fahrradraum, Energiestandard, Zustand des Treppenhauses.
Umfeld. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grün, Lärmquellen.

Du zählst aus, wie viele Merkmale bei dir positiv und wie viele negativ ausfallen, und bestimmst daraus die Position in der Spanne. Jede Stadt beschreibt dieses Verfahren im Mietspiegel selbst. Halte dich genau daran, denn hier entstehen die größten Abweichungen.

Ein Beispiel zum Mitrechnen

Angenommen, für deine Baualtersklasse, Größe und Lage steht im Mietspiegel eine Spanne von 7,20 bis 10,40 Euro je Quadratmeter bei einem Mittelwert von 8,60 Euro. Deine Wohnung hat Balkon und Aufzug, aber ein sehr kleines Bad ohne Fenster und liegt an einer lauten Straße. Dann landest du eher unter dem Mittelwert als darüber. Bei 65 Quadratmetern ergibt ein Wert von 8,20 Euro eine Nettokaltmiete von rund 533 Euro. Die Zahlen in diesem Beispiel sind frei erfunden und dienen nur der Erklärung des Rechenwegs.

Zwei Zahlen, die vorher stimmen müssen

Bevor du irgendetwas vergleichst, prüfe die beiden Werte, mit denen du rechnest.

Grundriss mit Zollstock: Zwei Zahlen müssen stimmen, bevor du den Mietspiegel lesen kannst — Falsche Wohnfläche, falsches Ergebnis. Miss lieber einmal selbst nach.

Die Nettokaltmiete. Im Mietvertrag ist sie meist getrennt ausgewiesen. Vorsicht bei Verträgen mit Teilinklusivmiete, bei denen einzelne Betriebskosten schon in der Grundmiete stecken. Dann musst du sie herausrechnen, sonst liegt dein Wert künstlich hoch.

Die Wohnfläche. Maßgeblich ist zunächst die im Vertrag vereinbarte Fläche. Sie stimmt aber nicht immer mit der tatsächlichen überein. Balkone, Terrassen und Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet, Kellerräume in der Regel gar nicht. Wer den Verdacht hat, dass die Angabe zu großzügig ist, kann nachmessen. Eine zu hoch angesetzte Fläche verschiebt den Quadratmeterpreis nach unten und lässt eine teure Wohnung günstiger aussehen, als sie ist.

Was der Mietspiegel nicht kann

Er ist ein Durchschnitt, kein Preisschild. Drei Grenzen solltest du kennen.

Er bildet Bestandsmieten ab, nicht Angebotsmieten. In Städten mit stark steigenden Mieten liegen die Preise in den Anzeigen deshalb regelmäßig über dem Mietspiegel. Das allein macht sie nicht unzulässig, ist aber ein Hinweis.

Er hat einen Stichtag. Die Daten stammen aus einem zurückliegenden Erhebungszeitraum.

Er gilt nur für die Gemeinde, für die er erstellt wurde. Der Mietspiegel der Großstadt hilft dir im Nachbarort nicht.

Wie stark ein Mietspiegel rechtlich wiegt, hängt außerdem davon ab, ob es ein einfacher oder ein qualifizierter ist. Der Unterschied ist erheblich und steht in Qualifizierter und einfacher Mietspiegel.

So gehst du für deine Wohnung vor

Aktuellen Mietspiegel deiner Gemeinde besorgen, meist kostenlos auf der Website der Stadt.
Nettokaltmiete und Wohnfläche aus deinem Mietvertrag heraussuchen und den Preis je Quadratmeter ausrechnen.
Baujahr, Größenklasse und Lage bestimmen und das passende Feld finden.
Die Zu- und Abschlagsmerkmale nach dem Verfahren des Mietspiegels durchgehen.
Deinen Wert mit deiner tatsächlichen Miete vergleichen.

Wenn dabei herauskommt, dass du deutlich darüber liegst, ist der nächste Schritt der Selbsttest in Ist meine Miete zu hoch. Bei extremen Abweichungen lohnt zusätzlich ein Blick auf Mietwucher: ab wann eine Miete strafbar ist.

Kurz zusammengefasst

Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete je Quadratmeter.
Du findest über Baualter, Größe, Ausstattung und Lage ein Feld mit Spanne und Mittelwert.
Die Einordnung innerhalb der Spanne über Zu- und Abschlagsmerkmale ist der wichtigste Schritt.
Angebotsmieten liegen häufig über dem Mietspiegel, weil er Bestandsmieten abbildet.
Vergleiche immer Nettokaltmiete mit Nettokaltmiete, sonst stimmt das Ergebnis nicht.

Zum Einordnen

Dieser Text erklärt allgemeine Regeln und Abläufe für alle Leser. Er bewertet keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung deiner persönlichen Situation. Stand: 24.09.2026.

Du willst das nicht jedes Mal neu bauen?

15 fertige Anschreiben, die Selbstauskunft und alle Checklisten.

Die Zusage-Vorlagen — 19 € Einmalzahlung. Kein Abo. Sofort verfügbar.