Ab wie viel Prozent über der ortsüblichen Miete ist es Mietwucher?

Eine feste gesetzliche Prozentzahl für Wucher gibt es nicht. Das Strafgesetzbuch verlangt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, und die Rechtsprechung arbeitet dabei mit deutlich größeren Abständen als bei der Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung, für die eine Überschreitung um mehr als zwanzig Prozent als wesentlich gilt. Entscheidend ist zudem immer die Ausnutzung einer Zwangslage oder Schwäche.

Reicht es aus, dass die Miete sehr hoch ist?

Nein. Sowohl bei der Mietpreisüberhöhung als auch beim Wucher muss zur Höhe ein zweites Merkmal hinzukommen: die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen beziehungsweise die Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder Willensschwäche. Genau an diesem zweiten Merkmal scheitern in der Praxis viele Fälle.

An wen wende ich mich bei Verdacht auf Mietpreisüberhöhung?

An die Ordnungsbehörde oder das Wohnungsamt deiner Stadt, denn es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit. Parallel ist eine Beratung durch die örtliche Mietervereinigung, die Verbraucherzentrale oder eine Anwältin sinnvoll, weil neben dem Bußgeldverfahren auch die Rückforderung des überhöhten Teils der Miete im Raum steht.

Ist der Mietvertrag bei Wucher automatisch ungültig?

Nicht automatisch, aber ein Wuchergeschäft kann nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs nichtig sein, ganz oder in Teilen. Was daraus für Wohnung und Zahlungen folgt, hängt stark vom Einzelfall ab. Solche Fälle gehören deshalb in jedem Fall in eine anwaltliche Prüfung, bevor du Zahlungen einstellst.

Gilt ein angespannter Wohnungsmarkt als Zwangslage?

Für sich allein in der Regel nicht. Gemeint ist eine persönliche Notlage, etwa drohende Obdachlosigkeit, ein sehr kurzfristiger Zwang zum Umzug oder eine gezielt ausgenutzte Unerfahrenheit. Ein allgemein knappes Angebot kann dagegen für die untere Stufe, die Mietpreisüberhöhung, eine Rolle spielen, wenn sich zeigen lässt, dass du keine zumutbare Alternative gefunden hast.

Wohnungsmarkt verstehen

Mietwucher: ab wann eine Miete strafbar ist

Zwischen zu teuer und strafbar liegen mehrere Stufen. Welche Schwellen das Gesetz kennt, was zusätzlich zur Höhe dazukommen muss und wohin du dich wenden kannst.

Von Christian Gottschling, Immobilienmakler in Essen · Aktualisiert am 27.09.2026

Das Wort fällt schnell. Zwanzig Euro pro Quadratmeter für eine Souterrainwohnung, und jemand sagt: „Das ist doch Wucher.“ Gemeint ist meistens: Das ist unverschämt.

Rechtlich ist Mietwucher etwas anderes und viel enger. Es gibt mehrere Stufen zwischen „zu teuer“ und „strafbar“, und sie haben unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen. Wer sie kennt, weiß, worüber er eigentlich redet.

Rotes Absperrband: Ab wann Mietwucher vorliegt, ist eine Frage von drei klar getrennten Stufen — Überhöht, überteuert, strafbar. Drei Stufen, drei völlig verschiedene Folgen.

Die drei Stufen im Überblick

Stufe	Worum es geht	Folge
Mietpreisbremse	Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete	Miete nur bis zur zulässigen Höhe geschuldet
Mietpreisüberhöhung	Wesentlich überhöhtes Entgelt unter Ausnutzung eines geringen Angebots	Ordnungswidrigkeit, Bußgeld möglich
Mietwucher	Auffälliges Missverhältnis unter Ausnutzung einer Zwangslage oder Schwäche	Straftat, Vertrag kann nichtig sein

Wichtig ist: Alle drei setzen an derselben Bezugsgröße an, nämlich an dem, was ortsüblich gezahlt wird. Und bei den beiden oberen Stufen reicht die Höhe allein nicht aus.

Stufe zwei: die Mietpreisüberhöhung

Sie steht im Wirtschaftsstrafgesetz und ist eine Ordnungswidrigkeit. Zwei Dinge müssen zusammenkommen.

Erstens die Höhe. Das Entgelt muss die ortsüblichen Entgelte für vergleichbare Räume wesentlich übersteigen. Die Rechtsprechung zieht die Grenze für „wesentlich“ bei einer Überschreitung um mehr als zwanzig Prozent.

Zweitens die Ausnutzung. Der Vermieter muss ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt haben. Das ist kein Automatismus in angespannten Märkten. Es muss im Einzelfall dargelegt werden, etwa dass du trotz ernsthafter Suche keine andere zumutbare Wohnung gefunden hast.

Dieser zweite Punkt ist in der Praxis die eigentliche Hürde. Die reine Höhe ist meist leichter zu belegen als die Ausnutzung.

Zuständig ist die Ordnungsbehörde oder das Wohnungsamt deiner Stadt. Als Folge kommt ein Bußgeld gegen den Vermieter in Betracht. Daneben kann der überhöhte Teil der Miete zurückgefordert werden.

Stufe drei: der Mietwucher

Wucher steht im Strafgesetzbuch. Hier ist die Schwelle deutlich höher.

Aufgeschlagener Gesetzestext: Die dritte Stufe, ab der man bei einer Miete von Mietwucher spricht — Für die oberste Stufe braucht es eine ausgenutzte Zwangslage. Die ist selten beweisbar.

Gefordert wird ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Die Rechtsprechung arbeitet hier mit deutlich größeren Abständen zur ortsüblichen Miete als bei der Ordnungswidrigkeit. Eine feste gesetzliche Prozentzahl gibt es nicht.

Dazu muss eine besondere Schwächesituation ausgenutzt worden sein. Das Gesetz nennt eine Zwangslage, Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche.

Der Punkt, an dem die meisten Fälle scheitern

Ein angespannter Wohnungsmarkt allein ist keine Zwangslage im rechtlichen Sinn. Gemeint ist eine persönliche Notlage: drohende Obdachlosigkeit, sehr kurzfristiger Zwang zum Umzug, gesundheitliche Not, sprachliche oder rechtliche Unerfahrenheit, die gezielt ausgenutzt wurde. Genau diese Umstände müssen belegt werden, und daran fehlt es häufig.

Kommt beides zusammen, kann der Mietvertrag ganz oder teilweise nichtig sein, und es kommt eine Strafverfolgung in Betracht. Zuständig sind dann Polizei und Staatsanwaltschaft.

Was bei der Rechnung oft schiefgeht

Bevor du eine Prozentzahl in den Raum stellst, prüfe die Grundlage. Drei Fehler tauchen immer wieder auf.

Warmmiete statt Kaltmiete. Verglichen wird die Nettokaltmiete je Quadratmeter. Wer die Warmmiete einsetzt, kommt zwangsläufig auf eine dramatische Überschreitung, die es gar nicht gibt.

Falsche Wohnfläche. Balkone und Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet, Keller in der Regel gar nicht. Eine zu großzügig angesetzte Fläche verschiebt den Quadratmeterpreis nach unten, eine zu knappe nach oben.

Falsches Vergleichsfeld. Baualtersklasse, Größenklasse und Lage müssen stimmen. Wer sich versehentlich in der falschen Zeile der Tabelle bewegt, rechnet an der Sache vorbei.

Bei möblierten Wohnungen kommt ein weiterer Punkt dazu: Der Zuschlag für die Möblierung muss herausgerechnet werden, bevor du vergleichst. Wie das einzuordnen ist, steht in Der Möblierungszuschlag.

Was das für deine Situation heißt

Bevor du an Wucher denkst, prüfe die untere Stufe. In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es um die Mietpreisbremse, und dort ist die Durchsetzung praktikabler. Den Ablauf beschreibt Ist meine Miete zu hoch: der Selbsttest.

Der Reihe nach vorzugehen ist auch inhaltlich richtig, weil jede Stufe auf derselben Grundlage aufbaut: der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ohne sauber ermittelten Vergleichswert steht keine der drei Stufen. Wie du ihn ermittelst, steht in Den Mietspiegel lesen.

Wenn du einen Verdacht hast: die Reihenfolge

Zahlen sichern. Mietvertrag, Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Datum des Vertragsschlusses.
Vergleichswert ermitteln. Über den Mietspiegel oder, wo es keinen gibt, über die Mietervereinigung.
Abstand berechnen. In Prozent, nicht in Euro. Erst die Prozentzahl ordnet die Stufe zu.
Die eigene Lage dokumentieren. Wie lange hast du gesucht? Welche Absagen gab es? Gab es Druck beim Vertragsschluss? Das ist der Teil, der über die oberen Stufen entscheidet.
Beratung holen. Mietervereinigung, Verbraucherzentrale oder eine Anwältin. Bei einem Verdacht auf Ordnungswidrigkeit zusätzlich die Ordnungsbehörde der Stadt.

Sammle Belege möglichst früh. Suchverläufe, Absagen, Nachrichten des Vermieters, Notizen zum Ablauf des Vertragsschlusses. Genau diese Dinge sind später schwer zu rekonstruieren und im Zweifel wichtiger als die Miethöhe selbst.

Ein Wort zur Erwartungshaltung

Christian arbeitet seit über zwanzig Jahren in der Vermietung und sieht beide Seiten. Die Zahl der Mieten, die gefühlt zu hoch sind, ist um ein Vielfaches größer als die Zahl der Fälle, die eine der beiden oberen Stufen erreichen. Das liegt nicht daran, dass Mieter sich täuschen, sondern daran, dass die Zusatzvoraussetzungen eng sind.

Deshalb ist der praktisch wichtigste Rat nüchtern: Prüfe zuerst die Mietpreisbremse, bevor du Zeit in die schwer belegbaren Stufen steckst.

Kurz zusammengefasst

Es gibt drei Stufen: Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung, Wucher. Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen.
Die Mietpreisüberhöhung verlangt eine wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Miete und die Ausnutzung eines geringen Angebots.
Wucher verlangt ein auffälliges Missverhältnis und die Ausnutzung einer Zwangslage oder Schwäche.
Ein angespannter Markt allein ist keine Zwangslage im rechtlichen Sinn.
Grundlage aller Stufen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne sie geht nichts.

Zum Einordnen

Dieser Text erklärt allgemeine Regeln und Abläufe für alle Leser. Er bewertet keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung deiner persönlichen Situation. Stand: 24.09.2026.

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