Die Zwischenmiete: Chancen und Risiken

Sechs Wochen bis zum Auszug, noch keine Wohnung, und dann taucht ein Angebot auf: möbliertes Zimmer, vier Monate, sofort frei. Das klingt nach Rettung. Und oft ist es das auch.

Zwischenmiete ist ein legitimes und in angespannten Märkten weit verbreitetes Modell. Sie hat nur eine Eigenschaft, die man kennen muss: Deine Rechte hängen stärker davon ab, wer dir die Wohnung überlässt, als bei einem normalen Mietvertrag.

Drei Konstellationen, die alle Zwischenmiete heißen

Konstellation	Dein Gegenüber	Was das bedeutet
Untermiete vom Hauptmieter	Der Mieter der Wohnung	Dein Vertrag hängt am Hauptmietvertrag. Endet dieser, endet deine Grundlage.
Befristeter Vertrag vom Eigentümer	Der Vermieter selbst	Normaler Mietvertrag, aber mit Befristung. Die ist nur unter engen Voraussetzungen wirksam.
Möblierte Vermietung auf Zeit	Eigentümer oder Anbieter	Eigene Regeln bei Kündigungsschutz und Preisbildung, je nach Gestaltung.

Der häufigste Fall ist der erste. Jemand geht für ein Semester ins Ausland oder arbeitet ein halbes Jahr in einer anderen Stadt und gibt seine Wohnung weiter.

Die wichtigste Frage: Darf er das überhaupt?

Ein Mieter darf die Wohnung nicht ohne Weiteres an Dritte überlassen. Er braucht dafür grundsätzlich die Erlaubnis seines Vermieters. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung gibt es unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch auf Erlaubnis, für die Überlassung der gesamten Wohnung in der Regel nicht.

Praktisch heißt das für dich: Lass dir zeigen, dass die Erlaubnis vorliegt. Schriftlich. Ohne Erlaubnis riskiert der Hauptmieter eine Abmahnung oder Kündigung, und du sitzt mittendrin.

Was bei Befristungen gilt

Bei einem Vertrag direkt mit dem Eigentümer ist eine Befristung nicht beliebig möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt sie nur zu, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlich genannten Gründe angibt: Eigenbedarf nach Ablauf, geplanter Abriss oder erhebliche Umbaumaßnahmen, oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten.

Fehlt ein solcher Grund oder wird er nicht angegeben, gilt der Vertrag in der Regel als unbefristet. Das ist ein Punkt, der in der Praxis überraschend oft übersehen wird, und er kann für dich günstig sein.

Bei einer Untermiete ist die Lage anders. Dort kann zeitlich begrenzt werden, ohne dass diese engen Regeln in gleicher Weise greifen, weil der Hauptmieter dir nicht mehr Rechte geben kann, als er selbst hat.

Die sechs Punkte, die vor der Unterschrift geklärt sein müssen

1. Schriftlicher Vertrag. Auch bei drei Monaten und auch unter Freunden. Ohne Vertrag gibt es später nur Erinnerungen.
2. Erlaubnis des Vermieters. Schriftlich vorzeigen lassen.
3. Genaue Dauer und was danach passiert. Ist eine Verlängerung möglich? Wer entscheidet darüber?
4. Kaution. Höhe, Empfänger, Rückzahlungsmodalität. Bei Wohnraum ist die Kaution der Höhe nach begrenzt.
5. Übergabeprotokoll mit Fotos. Gerade bei möblierter Zwischenmiete unverzichtbar, sonst zahlst du am Ende für Kratzer, die es vorher gab.
6. Wohnungsgeberbestätigung. Ohne sie kannst du dich nicht anmelden. Bei Untermiete stellt sie der Hauptmieter aus.

Der letzte Punkt ist für viele der eigentliche Grund, eine Zwischenmiete zu suchen: eine offizielle Adresse. Klär vorher, ob eine Anmeldung möglich ist. Manche Hauptmieter wollen das nicht, und dann bringt dir die Wohnung genau diesen Vorteil nicht.

Die realistischen Risiken

Der Hauptmietvertrag endet früher als gedacht. Dann hat der Eigentümer einen Herausgabeanspruch gegen dich, obwohl du mit ihm nie einen Vertrag geschlossen hast. Dein Vertrag mit dem Hauptmieter schützt dich gegenüber diesem, nicht gegenüber dem Eigentümer.

Die Rückkehr verschiebt sich, oder sie kommt früher. Beides passiert. Regele im Vertrag, was dann gilt.

Die Kaution ist weg. Bei Untermiete zahlst du an eine Privatperson. Überweise nie bar, halte alles schriftlich fest, und mach Fotos beim Einzug.

Betrugsangebote. Besonders im günstigen Segment. Warnzeichen: keine Besichtigung möglich, Zahlung vor Schlüsselübergabe, Anbieter angeblich im Ausland, Druck zur schnellen Überweisung, auffällig günstiger Preis. Zahle niemals, bevor du die Wohnung gesehen und einen unterschriebenen Vertrag hast.

Was du im Vertrag schriftlich haben willst

• Namen und Anschriften beider Seiten, Adresse und genaue Bezeichnung der überlassenen Räume
• Beginn und Ende der Überlassung, dazu eine Regelung für den Fall der Verlängerung
• Höhe der Miete, was darin enthalten ist und wann sie fällig wird
• Regelung zu Betriebskosten, Strom und Internet
• Kaution mit Höhe, Empfänger und Rückzahlungsfrist
• Was mitgenutzt werden darf: Küche, Bad, Keller, Waschmaschine, Möbel
• Wer die Wohnungsgeberbestätigung ausstellt
• Ein Übergabeprotokoll als Anlage, mit Zählerständen und Fotos

Das klingt nach viel für vier Monate. Es ist eine Seite Text und erspart dir im Streitfall genau die Diskussionen, die sonst am Ende stehen.

Wofür Zwischenmiete wirklich gut ist

Sie löst nicht dein Wohnungsproblem, sie verschafft dir Zeit. Und Zeit ist auf dem Wohnungsmarkt viel wert, weil der größte Fehler unter Druck getroffen wird: eine zu teure oder falsche Wohnung, nur weil die Frist läuft.

Nutze die Monate für die Wege, die Vorlauf brauchen: Eintragung bei Genossenschaften, Anmeldung bei der städtischen Warteliste und der Aufbau einer vollständigen Mappe. Wie du in dieser Phase insgesamt vorgehst, steht in Wie du in einem angespannten Markt überhaupt eine Wohnung findest.

Kurz zusammengefasst

• Zwischenmiete ist meist Untermiete. Dein Vertrag hängt dann am Hauptmietvertrag.
• Lass dir die schriftliche Erlaubnis des Vermieters zeigen.
• Eine Befristung direkt mit dem Eigentümer ist nur mit gesetzlich genanntem Grund wirksam.
• Vertrag, Kaution, Übergabeprotokoll und Wohnungsgeberbestätigung vorher klären.
• Nie zahlen, bevor du die Wohnung gesehen und einen unterschriebenen Vertrag hast.

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