Wohnung mieten in Kassel — der Westen ist nicht alles

Ein Donnerstagnachmittag im Vorderen Westen. Vor einem Gründerzeithaus wartet eine Traube Menschen auf den Verwalter. Fast jeder hält dieselbe Klarsichthülle in der Hand.

Zur selben Zeit steht in Bettenhausen eine ähnlich große Wohnung seit über einer Woche online. Zwei Anfragen. Zwischen beiden Adressen liegen ein paar Haltestellen.

Das ist der eigentliche Kasseler Befund. Die Stadt ist kompakt, die Wege sind kurz, und trotzdem sucht die Mehrheit der Bewerber nur auf einem schmalen Streifen. Wer diesen Streifen verlässt, konkurriert plötzlich mit einer Handvoll Leuten statt mit vierzig.

Warum sich in Kassel alles auf denselben Streifen drängt

Kassel hat einen Kern, der fast alles gleichzeitig ist. Die Universität sitzt mit ihrem Hauptcampus am Holländischen Platz mitten in der Stadt, nicht draußen auf der grünen Wiese. Die Kunsthochschule, die Verwaltung, die Kliniken, die Gerichte und die großen Büros liegen im selben Umkreis.

Dazu kommen die Arbeitgeber im Speckgürtel. Die Werke und Zulieferbetriebe rund um Kassel ziehen Menschen an, die dann in der Stadt wohnen wollen, weil sie mit dem Auto in zwanzig Minuten am Tor stehen. Diese Gruppe sucht ganzjährig und ist selten flexibel beim Einzugstermin.

Und dann ist da der Semesterrhythmus. Vor Vorlesungsbeginn im Spätsommer und noch einmal im Frühjahr wird der Markt in den Vierteln rund um die Hochschulen spürbar enger. Wer in dieser Zeit sucht, tritt gegen viele an, die zeitlich völlig ungebunden sind und sofort zusagen können.

Die Kasseler Stadtteile, sortiert nach Andrang

Kassel wird selten als Ganzes gesucht. Fast jeder hat drei Viertel im Kopf und ignoriert den Rest der Stadt. Genau da entsteht dein Vorteil.

• Vorderer Westen ist das Viertel mit der größten Nachfrage. Altbau, Cafés, kurze Wege. Wer ausschließlich hier sucht, sucht am längsten.
• Wehlheiden und Südstadt schließen direkt an, sind ruhiger und werden von vielen übersehen, obwohl sie fußläufig zum Vorderen Westen liegen.
• Bad Wilhelmshöhe und Kirchditmold liegen am Hang Richtung Bergpark. Grün, gefragt, wenig Angebot. Der Fernbahnhof macht das Viertel für Pendler zusätzlich attraktiv.
• Nordstadt und Wesertor liegen direkt am Hauptcampus. Studentisch geprägt, sehr gemischt, viel Bewegung im Bestand. Hier wird oft kurzfristig etwas frei.
• Rothenditmold, Philippinenhof und Warteberg haben einen Ruf, der ihnen vorauseilt. Sieh dir die Straße an, bevor du sie streichst.
• Bettenhausen, Forstfeld und Waldau im Osten sind der entspannteste Teil des Marktes. Geschosswohnungsbau, große Bestände in wenigen Händen, echte Auswahl.
• Harleshausen, Wolfsanger, Niederzwehren und Oberzwehren sind familiengeprägt und ruhig. Weniger Konkurrenz, dafür brauchst du Geduld beim Angebot.

Streich kein Viertel nach dem Namen. Streich es erst, nachdem du samstagvormittags und abends einmal dort warst.

Wo in Kassel tatsächlich vermietet wird

Auf den Portalen siehst du einen Ausschnitt. Ein großer Teil des Kasseler Mietwohnungsbestands wechselt den Mieter, ohne je öffentlich inseriert zu werden. Das sind die Adressen, an denen du direkt anklopfst.

• Die städtische Wohnungsgesellschaft. Kassel hat mit der GWG eine kommunale Gesellschaft mit großem Bestand quer über das Stadtgebiet, mit Schwerpunkt im Osten und Norden. Dort kannst du dich als Suchender registrieren, auch ohne dass gerade etwas frei ist.
• Die landesweiten Gesellschaften. Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt hat einen ihrer Standorte in Kassel und vermietet hier viel. Große Bestandshalter wie Vonovia haben eigene Suchportale mit eigenen Angeboten.
• Die Genossenschaften. Vermietet wird nur an Mitglieder. Wer nicht eingetragen ist, sieht diese Wohnungen nie. Die Namen findest du über das Mitgliederverzeichnis des regionalen Wohnungsverbands, über eine Suche im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht und schlicht an den Hausschildern in den älteren Siedlungen.
• Die kleinen Hausverwaltungen. Kassel hat viele davon. Jede verwaltet ein paar hundert Wohnungen, fast alle nehmen Gesuche entgegen, fast keine bewirbt das.
• Kirchliche und gemeinnützige Träger. Auch dort liegen Bestände, die nie ausgeschrieben werden.

Wie du eine Genossenschaft richtig anschreibst und warum die Eintragung nichts bringt, wenn du dich danach nie wieder meldest, steht in Bei welchen Genossenschaften du dich eintragen lassen solltest. Den Weg über die kommunale Gesellschaft erklärt Der Antrag bei der städtischen Wohnungsgesellschaft.

Wovon die Vergabe in Kassel abhängt

Ich sitze beruflich auf der Seite, die die Bewerbungen sortiert. Meine Firma verwaltet rund 4.000 Einheiten, über 1.000 Wohnungen haben wir vermietet. Der Ablauf ist überall ähnlich, und Kassel ist da keine Ausnahme.

Auf dem Schreibtisch liegen nach einer Besichtigung zwei Stapel. Der erste enthält die Bewerbungen, die vollständig sind. Der zweite alles andere. Aus dem zweiten Stapel wird fast nie jemand zurückgeholt, weil der erste Stapel schon genug Auswahl bietet.

Entschieden wird in Kassel praktisch immer über diese Punkte:

1. Vollständigkeit am ersten Tag. Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Ausweiskopie, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Alles in einer einzigen PDF-Datei, sinnvoll benannt.
2. Verhältnis von Miete und Einkommen. Wird nüchtern gerechnet, nicht diskutiert. Wer knapp dran ist, braucht eine Erklärung, die der Verwalter seinem Eigentümer weitergeben kann.
3. Passung zur Wohnung. Haushaltsgröße zur Zimmerzahl. Bei geförderten Wohnungen kommt der Wohnberechtigungsschein dazu.
4. Erreichbarkeit. Wer beim Rückruf nicht rangeht und erst am Abend antwortet, ist in einem engen Vergabefenster raus.
5. Bei Genossenschaften: die Mitgliedschaft. Die muss vorher stehen, nicht erst, wenn die Wohnung frei ist.

Die Fehler, die ich bei Kasseler Bewerbern immer wieder sehe

Drei Muster wiederholen sich hier auffällig oft.

Der erste Fehler ist der Suchradius. Sehr viele suchen ausschließlich westlich des Zentrums und wundern sich, dass sie gegen dreißig Leute antreten. Der Osten und Norden der Stadt ist gut angebunden und wird schlicht vergessen.

Der zweite Fehler ist die Reihenfolge. Erst Wohnung finden, dann Unterlagen zusammensuchen. In einem Markt, in dem eine gute Wohnung am ersten Tag vierzig Anfragen bekommt, funktioniert das nicht. Die Mappe muss fertig sein, bevor du das erste Inserat anklickst.

Der dritte Fehler ist die Anfrage selbst. Eine Zeile Text über das Portalformular, kein Name, keine Angabe zur Situation, kein Anhang. Das ist keine Bewerbung, das ist ein Klick. Was stattdessen in die erste Nachricht gehört, steht in Die erste Nachricht über ImmoScout und Co., und welche Papiere in die Mappe kommen, in Welche Unterlagen brauchst du für eine Wohnungsbewerbung.

Das Umland und die RegioTram

Kassel hat einen Vorteil, den viele größere Städte nicht haben: Die Straßenbahn fährt aus der Stadt heraus aufs Eisenbahnnetz und bringt dich ohne Umsteigen in die Orte der Region. Dazu kommen Regionalzüge in alle Richtungen und der Fernbahnhof Wilhelmshöhe.

• Vellmar, Fuldabrück, Lohfelden, Niestetal und Kaufungen grenzen direkt an. Für viele ist das faktisch noch Kassel, nur mit anderem Ortsschild und spürbar weniger Konkurrenz um jede Wohnung.
• Baunatal im Süden ist eine eigene Stadt mit eigenem Angebot und wegen der Werke sehr gut erreichbar.
• Ahnatal, Schauenburg und Habichtswald im Westen sind grün und ruhig, mit Anschluss Richtung Wilhelmshöhe.
• Hofgeismar, Wolfhagen, Melsungen und Hann. Münden sind weiter draußen, dafür deutlich entspannter und per Bahn direkt angebunden.

Rechne das ehrlich durch: Fahrzeit, Taktdichte am Abend, Kosten fürs Ticket, und ob du wirklich jeden Tag pendelst oder drei Tage im Homeoffice bist. Eine Anleitung dafür steht in Der Wohnungsmarkt im Umland.

Wenn du den kompletten Ablauf vom ersten Suchauftrag bis zur Zusage einmal geordnet durcharbeiten willst, findest du das Material dafür im Kurs.

Kurz zusammengefasst

Kassel ist eine kompakte Stadt mit einem sehr ungleich verteilten Andrang. Im Vorderen Westen, in Wehlheiden und rund um Wilhelmshöhe stehst du in der Schlange, im Osten und Norden hast du Auswahl. Die Wege, die wirklich etwas bringen, laufen an den Portalen vorbei: Registrierung bei der städtischen Gesellschaft, Eintrag bei mehreren Genossenschaften, direkte Anfragen bei den kleinen Hausverwaltungen. Die Mappe muss vor der ersten Anfrage fertig sein. Und wer die Region mitdenkt, von Vellmar bis Melsungen, hat in Kassel realistisch die besten Karten.

Das passt dazu

• Wohnung finden in Düsseldorf: A-Schein, B-Schein und preisgedämpft
• WG-Mietvertrag: Hauptmieter oder alle gleichberechtigt?
• Kommunale Wohnungsunternehmen: was sie anders machen
• Welche Wohnungsportale sich wirklich lohnen
• Wohnung finden in Mannheim: Warum hier ein einziger Vermieter über deine Chancen mitentscheidet
• Wohnung im Hamburger Umland finden und richtig pendeln