Die Wohnungsgenossenschaft: so funktioniert das Modell

„Bei einer Genossenschaft bekommst du günstig eine Wohnung, und rauswerfen kann dich niemand.“ Diesen Satz hört fast jeder, der länger sucht. Er stimmt ungefähr zur Hälfte. Und die andere Hälfte ist der Grund, warum viele das Modell falsch einschätzen.

Eine Wohnungsgenossenschaft ist kein Vermieter im üblichen Sinn. Sie ist ein Zusammenschluss von Menschen, denen die Häuser gemeinsam gehören. Wer dort wohnt, ist Miteigentümer und Nutzer zugleich. Das erklärt fast alles, was sich anders anfühlt als auf dem freien Markt.

Die Grundidee in einem Absatz

Eine eingetragene Genossenschaft, abgekürzt eG, gehört ihren Mitgliedern. Die Mitglieder zahlen Geschäftsanteile ein. Mit diesem Geld und mit Krediten baut und erhält die Genossenschaft Wohnungen. Diese Wohnungen werden an die Mitglieder vergeben. Der gesetzliche Zweck ist die Förderung der Mitglieder. Also Versorgung mit Wohnraum, nicht Gewinn.

Das ist kein moralisches Argument, sondern ein wirtschaftliches. Eine Genossenschaft muss keine Rendite an fremde Eigentümer ausschütten. Der Überschuss bleibt weitgehend im Bestand. Deshalb liegen die Nutzungsentgelte im Bestand oft unter dem, was am freien Markt verlangt wird.

Was anders ist als beim normalen Mietvertrag

Der Vertrag heißt meist Dauernutzungsvertrag, nicht Mietvertrag. Was du zahlst, heißt Nutzungsentgelt, nicht Miete. Das ist mehr als Wortklauberei, hat praktisch aber weniger Folgen, als viele denken: Die Vorschriften des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch gelten für solche Verträge im Kern ebenfalls.

Der wichtigste praktische Unterschied liegt woanders.

• Kein Eigenbedarf. Eine Genossenschaft ist eine juristische Person. Sie hat keine Tochter, die einziehen möchte. Der häufigste Kündigungsgrund auf dem freien Markt fällt damit weg.
• Kein Verkauf an einen neuen Eigentümer, der dann andere Pläne hat. Der Bestand gehört der Genossenschaft und damit den Mitgliedern.
• Mitbestimmung. Als Mitglied hast du Stimmrecht in der General- oder Vertreterversammlung. In der Regel eine Stimme pro Mitglied, unabhängig von der Zahl deiner Anteile.
• Ruhigere Entgeltentwicklung. Erhöhungen sind möglich und kommen vor, folgen aber meist einer gemächlicheren Linie als am freien Markt.

Was nicht stimmt, ist der Satz von der absoluten Unkündbarkeit. Eine Genossenschaft kann kündigen, etwa bei ausbleibenden Zahlungen oder schweren Vertragsverletzungen. Nur der typische Grund, wegen dem Menschen auf dem freien Markt ihre Wohnung verlieren, entfällt.

Der Preis der Eintrittskarte: die Geschäftsanteile

Hier kursiert das meiste Halbwissen. Wer Mitglied wird, zeichnet Geschäftsanteile und zahlt sie ein. Wie viele Anteile für eine Wohnung nötig sind, legt jede Genossenschaft in ihrer Satzung selbst fest. Häufig hängt die Zahl an der Wohnungsgröße.

Wichtig ist, was diese Anteile sind und was sie nicht sind.

Dazu kommt oft noch eine Kaution im üblichen Sinn, die getrennt von den Anteilen behandelt wird. Beides zusammen ergibt beim Einzug einen spürbaren Betrag. Wie hoch Anteile ausfallen, wie die Rückzahlung abläuft und welches Risiko realistisch dahintersteckt, steht in Genossenschaftsanteile: Höhe, Rückzahlung, Risiko.

Wer eine Genossenschaftswohnung bekommt

Nicht der Schnellste. Das ist die gute und die schlechte Nachricht zugleich.

Die meisten Genossenschaften vergeben nach einer Mischung aus Wartezeit, Passung und Mitgliedschaftsdauer. Wer seit Jahren Mitglied ist, steht vor jemandem, der gestern eingetreten ist. Zusätzlich wird geprüft, ob Haushaltsgröße und Wohnung zusammenpassen und ob die Zahlungsfähigkeit trägt.

Manche Genossenschaften vermieten ausschließlich an Mitglieder, andere verlangen den Beitritt erst mit dem Vertrag. Manche haben zusätzlich Wohnungen mit Belegungsbindung, für die du einen Wohnberechtigungsschein brauchst. Den Ablauf im Detail beschreibt Eine Genossenschaftswohnung bekommen.

Für wen sich das Modell lohnt und für wen nicht

Passt gut, wenn …	Passt schlecht, wenn …
du langfristig in der Stadt bleiben willst	du in wenigen Wochen eine Wohnung brauchst
dir Planbarkeit wichtiger ist als Ausstattung	du sehr häufig umziehst
du Kapital für die Anteile aufbringen kannst	jeder Euro gerade gebraucht wird
du Mitbestimmung interessant findest	du auf eine bestimmte Toplage festgelegt bist

Ein ehrlicher Zusatz: Genossenschaftswohnungen sind nicht automatisch billig. Im älteren Bestand liegen Neuvermietungen in vielen Städten deutlich unter Marktniveau, Neubauten der Genossenschaften dagegen nicht selten nah am Markt. Die Ersparnis entsteht vor allem über die Jahre, nicht am ersten Tag.

Wie du den Einstieg praktisch angehst

1. Genossenschaften in deiner Stadt und den Nachbarorten sammeln. Es sind fast immer deutlich mehr, als man auf Anhieb kennt.
2. Satzung und Vergabegrundsätze anschauen. Dort steht, ob eine Mitgliedschaft Voraussetzung ist und wie viele Anteile verlangt werden.
3. Eintragen lassen, auch wenn gerade nichts frei ist. Wartezeit beginnt erst mit der Eintragung zu laufen.
4. Eintragung aktiv halten. Viele Listen werden bereinigt, wenn du dich nicht regelmäßig meldest.
5. Unterlagen bereithalten. Auch bei Genossenschaften entscheidet am Ende eine vollständige Mappe.

Welche Häuser für dich infrage kommen und wie du sie systematisch findest, klärt Bei welchen Genossenschaften du dich eintragen lassen solltest.

Kurz zusammengefasst

• Eine Genossenschaft gehört ihren Mitgliedern und soll sie mit Wohnraum versorgen, nicht Gewinn erwirtschaften.
• Du zahlst Geschäftsanteile ein. Sie sind keine Kaution, sondern gebundenes Eigenkapital mit Rückzahlungsanspruch beim Austritt.
• Eigenbedarfskündigung und Verkauf an einen neuen Eigentümer fallen als Risiken weg. Unkündbar bist du deshalb nicht.
• Vergeben wird meist nach Wartezeit und Passung, nicht nach Tempo.
• Das Modell belohnt Vorlauf. Eintragen lohnt sich, bevor du dringend suchst.

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