AGG-Ausnahmen: wann ein Vermieter frei auswählen darf

„Da gibt es doch ein Gesetz gegen.“ Diesen Satz höre ich oft, wenn jemand nach der fünfzehnten Absage wissen will, ob er sich wehren kann. Es gibt tatsächlich ein Gesetz. Nur reicht es bei Wohnungen deutlich weniger weit, als die meisten denken.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, kurz AGG, verbietet Benachteiligungen wegen bestimmter Merkmale. Für die Vermietung von Wohnraum hat der Gesetzgeber aber Ausnahmen eingebaut, und zwar gleich mehrere. Wer sie kennt, versteht schlagartig, warum manche Vermieter sehr vorsichtig formulieren und andere überhaupt nicht.

Warum das AGG bei Wohnraum anders wirkt als im Job

Im Arbeitsrecht ist das AGG scharf. Im Zivilrecht, also auch bei Mietverträgen, greift es nur unter bestimmten Bedingungen. Der entscheidende Begriff heißt Massengeschäft: Gemeint sind Geschäfte, die typischerweise ohne Ansehen der Person in einer Vielzahl von Fällen zu vergleichbaren Bedingungen zustande kommen.

Eine Wohnungsgesellschaft mit tausenden Einheiten vermietet so. Eine Rentnerin, die die Einliegerwohnung im eigenen Haus vergibt, offensichtlich nicht. Genau an dieser Linie entlang hat der Gesetzgeber die Ausnahmen gebaut.

Die geschützten Merkmale sind übrigens abschließend aufgezählt: ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Einkommenshöhe, Beruf, Art des Arbeitsvertrags oder Zahl der Haustiere stehen nicht darin. Wer deshalb aussortiert wird, wird nicht im Sinne des AGG benachteiligt. Wann das Gesetz überhaupt greift, steht ausführlich in Diskriminierung bei der Wohnungssuche.

Die Ausnahme für kleine Bestände

Die praktisch wichtigste Ausnahme betrifft die Zahl der Wohnungen. Vermietet jemand insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, gilt das nach dem Gesetz in der Regel nicht als Massengeschäft. Damit fällt der zivilrechtliche Schutz des AGG für die meisten Merkmale weg.

Rechne einmal durch, wen das trifft. Private Eigentümer mit einer bis zehn Wohnungen: darunter. Kleine Familienunternehmen mit drei Mehrfamilienhäusern: meistens darunter. Städtische Gesellschaften, Genossenschaften, große Verwaltungen: darüber.

Die Folge ist auf den ersten Blick paradox. Je kleiner der Vermieter, desto größer sein rechtlicher Spielraum. Und ausgerechnet dort entscheidet häufig das Bauchgefühl im Treppenhaus statt ein Kriterienkatalog. Für dich heißt das: Bei kleinen Vermietern gewinnst du über Sympathie und Vollständigkeit, nicht über Paragrafen.

Die Ausnahme für das Haus, in dem der Vermieter selbst wohnt

Die zweite Ausnahme greift, wenn zwischen den Parteien ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis entsteht. Das Gesetz sagt selbst, wann davon in der Regel auszugehen ist: wenn Vermieter und Mieter oder ihre Angehörigen auf demselben Grundstück wohnen.

Einliegerwohnung, Dachgeschoss über der Eigentümerwohnung, zweites Haus auf demselben Flurstück: Hier darf ausgewählt werden, wie man eben auswählt, wenn man jemanden jeden Morgen im Flur trifft. Das ist keine Gesetzeslücke, sondern bewusst so gewollt.

Erkennen kannst du diese Fälle meist schon am Inserat. „Von privat“, „Vermieter wohnt im Haus“, „ruhiges Zweifamilienhaus“ — das sind die Signale. Wer sich dort bewirbt, sollte verstehen: Ausgewählt wird nach Passung, nicht nach Punkten.

Die umstrittenste Ausnahme: sozial stabile Bewohnerstrukturen

Der dritte Ausnahmetatbestand klingt sperrig und ist es auch. Das Gesetz erlaubt eine unterschiedliche Behandlung, wenn es um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse geht.

Gedacht war das für die Wohnungswirtschaft und die Stadtentwicklung: dafür, dass eine Großsiedlung nicht kippt. Gemeint war ausdrücklich nicht, dass ein einzelner Vermieter seine persönlichen Vorlieben zur Strukturpolitik erklärt.

Diese Ausnahme ist stark umstritten und wird eng ausgelegt. Wer sie für sich in Anspruch nimmt, muss ein nachvollziehbares Konzept dahinter haben, nicht ein Gefühl. Eine Auswahl nach Herkunft lässt sich damit nach ganz überwiegender Auffassung nicht rechtfertigen.

Was auch mit Ausnahme niemals erlaubt bleibt

Jetzt kommt der Teil, den fast niemand kennt, und er ist der wichtigste dieses Textes. Die 50-Wohnungen-Grenze und die Nähe-Ausnahme beziehen sich auf das Massengeschäft. Für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft gilt das Verbot darüber hinaus auch bei sonstigen zivilrechtlichen Schuldverhältnissen.

Im Klartext: Auch der private Eigentümer mit zwei Wohnungen darf niemanden wegen seiner ethnischen Herkunft ablehnen. Die Zahl der Wohnungen hilft ihm an dieser Stelle nicht. Sätze wie „an Deutsche“ in einem Inserat sind deshalb auch bei kleinsten Beständen ein Problem — und sie werden mitgelesen, gespeichert und ausgewertet.

Unabhängig davon gelten die allgemeinen Regeln des Zivilrechts weiter: Beleidigungen bleiben Beleidigungen, Sittenwidrigkeit bleibt Sittenwidrigkeit, und das Datenschutzrecht kennt gar keine 50-Wohnungen-Grenze.

Was das für deine Bewerbung praktisch heißt

Aus dem Maklerbüro betrachtet ergibt sich daraus eine ziemlich klare Strategie. Du schaust dir an, mit wem du es zu tun hast, und stellst dich darauf ein.

• Großer Bestand, Gesellschaft oder Genossenschaft: Hier zählt Vollständigkeit. Es gibt Kriterienkataloge, Punktesysteme und Menschen, die Entscheidungen begründen müssen. Deine Mappe muss maschinentauglich sein.
• Mittlere Verwaltung: Mischung aus Katalog und Bauchgefühl. Vollständige Unterlagen plus ein Anschreiben, das erklärt, warum du bleibst.
• Privatvermieter im eigenen Haus: Hier entscheidet der persönliche Eindruck fast allein. Pünktlich sein, ruhig auftreten, keine Forderungen im Erstkontakt.

Welcher Typ vor dir sitzt, erkennst du oft schon am Formular. Die Unterschiede sind größer, als man denkt, und sie stehen in Selbstauskunft von Gesellschaft, Makler oder Privatvermieter.

Wenn du das Gefühl hast, dass eine scheinbar neutrale Regel dich systematisch aussortiert, lohnt der Blick auf mittelbare Diskriminierung. Und wie sich ein Verdacht überhaupt belegen lässt, steht in Testing-Verfahren und Beweislast.

Wer den ganzen Auswahlprozess einmal von der anderen Seite sehen will — also wie ein Stapel Bewerbungen tatsächlich sortiert wird und an welcher Stelle Entscheidungen fallen — findet das im Kurs Schritt für Schritt erklärt.

Kurz zusammengefasst

Das AGG schützt bei Wohnraum weniger weit, als sein Name vermuten lässt. Bei bis zu 50 Wohnungen und bei Vermietung im selbst bewohnten Haus fehlt für die meisten Merkmale der zivilrechtliche Schutz. Die Ausnahme für sozial stabile Bewohnerstrukturen ist eng und meint Stadtentwicklung, nicht persönliche Vorliebe. Unabhängig von allen Ausnahmen bleibt eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft verboten. Dein praktischer Schluss daraus: Stell dich auf den Vermietertyp ein, statt auf Paragrafen zu hoffen. Mehr Überblick über deine Rechte im Verfahren gibt es unter Recht bei der Wohnungssuche.

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