Besuch, Dauerbesuch und wann der Vermieter gefragt wird

Die Schwester ist aus dem Ausland da. Erst für zwei Wochen, dann werden vier daraus, dann steht ihr Name an deinem Briefkasten. Und irgendwann liegt Post von der Verwaltung im Kasten, in der von unerlaubter Gebrauchsüberlassung die Rede ist.

Wenige Themen erzeugen so viel Unsicherheit wie dieses. Die meisten Mieter glauben entweder, sie müssten jeden Übernachtungsgast melden, oder sie glauben, es gehe niemanden etwas an, wer bei ihnen wohnt. Beides ist falsch, und dazwischen liegt eine Grenze, die man ganz gut beschreiben kann.

Besuch ist deine Sache

Du hast die Wohnung gemietet und darfst darin leben, wie du willst — dazu gehört, Besuch zu empfangen und übernachten zu lassen. Wer dich besucht, wie oft und wie lange, musst du niemandem erklären. Eine Klausel, die Besuch ab der ersten Nacht meldepflichtig macht oder von einer Erlaubnis abhängig macht, ist in aller Regel nicht haltbar.

Das gilt für Freunde, Familie, den Partner an Wochenenden, Gäste über die Feiertage. In diesem Bereich musst du gar nichts tun.

Wo aus Besuch ein Einzug wird

Entscheidend ist nicht die Zahl der Nächte, sondern ob jemand seinen Lebensmittelpunkt in deine Wohnung verlegt. Vier Anzeichen, an denen sich das in der Praxis festmacht:

• Die Person hat keine andere Wohnung mehr, in die sie zurückkehren kann.
• Sie meldet sich unter deiner Adresse an oder lässt Post dorthin schicken.
• Sie hat einen eigenen Schlüssel und ihre Sachen stehen dauerhaft dort.
• Sie beteiligt sich an Miete oder Nebenkosten.

Treffen mehrere Punkte zu, ist es kein Besuch mehr, sondern eine Aufnahme in die Wohnung. Dafür brauchst du je nach Konstellation eine Anzeige beim Vermieter oder eine Erlaubnis. Welche zwei Wege es gibt und was sie unterscheidet, steht in Den Partner nachträglich in den Mietvertrag aufnehmen.

Die Sechs-Wochen-Faustregel und was sie taugt

In vielen Ratgebern steht, Besuch dürfe sechs Wochen bleiben. Die Zahl geistert seit Jahren herum, und sie ist als grobe Orientierung brauchbar — aber sie steht so in keinem Gesetz.

Was sie leistet: Sie beschreibt ungefähr den Zeitraum, nach dem ein Vermieter typischerweise nachfragt. Was sie nicht leistet: Sie gibt dir kein Recht, sechs Wochen lang jemanden dauerhaft aufzunehmen, wenn alle vier Anzeichen von oben erfüllt sind. Umgekehrt wird aus einem drei Monate langen Besuch der pflegebedürftigen Mutter nicht automatisch ein Einzug.

Verlass dich deshalb nicht auf die Zahl, sondern auf die Frage: Wohnt die Person hier, oder ist sie hier zu Gast?

Woran Nachbarn und Verwaltung es merken

Ich werde häufig gefragt, wie so etwas überhaupt auffällt. Die ehrliche Antwort: fast immer über Nachbarn, fast nie über Kontrolle.

Was auffällt	Warum
Zweiter Name am Klingelschild oder Briefkasten	sichtbares Zeichen einer dauerhaften Nutzung
Post mit anderem Namen an die Adresse	landet bei falscher Zustellung im Nachbarbriefkasten
Mehr Personen, mehr Verbrauch	fällt bei der Abrechnung auf, wenn nach Personen umgelegt wird
Beschwerden über Lärm oder Belegung	Nachbarn melden nicht die Person, sondern das Geräusch

Das Klingelschild ist der häufigste Auslöser. Es wirkt harmlos und ist doch das deutlichste Signal, das du senden kannst.

Was du tun kannst, bevor jemand fragt

Wenn absehbar ist, dass aus Besuch mehr wird, nimm dem Thema die Spannung, bevor es eins wird. Eine Mail von vier Zeilen reicht.

1. Betreff mit Adresse und Wohnung.
2. Wer sich bei dir aufhält, mit vollem Namen.
3. Seit wann und voraussichtlich bis wann.
4. Ob es vorübergehend ist oder ob du eine dauerhafte Aufnahme anfragen möchtest.

Der Unterschied zwischen dieser Mail und einer Antwort auf eine Abmahnung ist gewaltig. Im ersten Fall bist du jemand, der Bescheid sagt. Im zweiten jemand, der ertappt wurde. Ich behandle beide Fälle unterschiedlich, und das geht fast allen in der Verwaltung so.

Wenn die Verwaltung dich anschreibt

Erst einmal: ruhig bleiben und nicht am Telefon verhandeln. Antworte schriftlich und sachlich.

• Schreib, wer sich bei dir aufhält und aus welchem Grund.
• Nenn einen Zeitraum, wenn es einen gibt.
• Wenn es dauerhaft werden soll: frag ausdrücklich nach der Erlaubnis oder nach einer Aufnahme in den Vertrag.
• Bestreite nichts, was nachweisbar ist. Das Klingelschild hat jeder gesehen.

Wenn eine Abmahnung im Raum steht oder von Kündigung die Rede ist, ist das der Punkt für eine Beratung. Wer wofür zuständig ist, steht in Mieterverein, Anwalt oder Verbraucherzentrale: wer hilft wobei?.

Der Sonderfall Kind, Pflege und Notlage

Drei Konstellationen werden regelmäßig anders bewertet als eine beliebige Aufnahme.

Eigene Kinder. Der Einzug oder die Rückkehr eines eigenen Kindes gilt in aller Regel nicht als Aufnahme einer dritten Person, die einer Erlaubnis bedarf.

Pflegesituation. Wenn ein Elternteil vorübergehend bei dir lebt, weil es Pflege braucht, wiegt das schwer. Sag Bescheid, schreib den Grund dazu, und die meisten Vermieter reagieren vernünftig.

Notlage. Bei kurzfristiger Aufnahme nach Trennung, Wohnungsverlust oder Ähnlichem gilt dasselbe: informieren statt verstecken, mit einem Zeitraum.

In allen drei Fällen bleibt ein Punkt gleich: Werden es dauerhaft mehr Personen, betrifft das die Nebenkosten und gegebenenfalls die Frage, ob die Wohnung überbelegt ist. Wenn daraus ein eigener Wohnungsbedarf entsteht, hilft Kurzfristig umziehen: eine Wohnung in vier Wochen weiter. Wie du dich mit mehr Personen bewirbst, ohne aussortiert zu werden, steht im Kurs.

Kurz zusammengefasst

Besuch ist deine Sache, auch über Nacht und auch über Wochen. Meldepflichtig wird es, wenn jemand seinen Lebensmittelpunkt in deine Wohnung verlegt: keine andere Wohnung mehr, eigener Schlüssel, Anmeldung unter deiner Adresse, Beteiligung an den Kosten. Die Sechs-Wochen-Regel ist eine grobe Orientierung, kein Gesetz. Wenn sich abzeichnet, dass aus Besuch mehr wird, schreib von dir aus vier Zeilen an den Vermieter — das verändert die Lage vollständig. Der Schritt für heute: Wenn bei dir gerade jemand länger wohnt, entscheide ehrlich, ob die vier Anzeichen zutreffen, und schreib die Mail, solange du sie freiwillig schreibst.

Das passt dazu

• Wohnungssuche mit Kindern: worauf Vermieter wirklich achten
• Anmeldung, Konto, Wohnung: die richtige Reihenfolge
• Besichtigungsreise planen: mehrere Termine an einem Tag
• Mit Anfang zwanzig die erste eigene Wohnung bekommen
• Die Zusicherung zum Umzug beantragen: was hineingehört und wie du Tempo machst
• Eine Übergangslösung finden: das unterschätzte Werkzeug der Wohnungssuche