Wohnungssuche mit Kindern: worauf Vermieter wirklich achten

Bei der Besichtigung war die Stimmung gut. Dann fragte jemand, wie alt die Kinder seien. Du hast gesagt: drei und sechs. Und du hast genau gesehen, wie der Blick zum Nachbarn im Erdgeschoss ging.

Es ist eine der unangenehmsten Erfahrungen auf dem Wohnungsmarkt, weil sie etwas betrifft, das man nicht ändern kann und auch nicht ändern will. Und weil niemand es je ausspricht.

Was im Kopf des Vermieters wirklich passiert

Ich sortiere seit über zwanzig Jahren Bewerbungen. Was ich bei Familien sehe, ist selten Ablehnung. Es sind drei ganz konkrete Sorgen, und keine davon lautet „Ich mag keine Kinder“:

• Die Lärmsorge. Nicht die Kinder selbst, sondern der Nachbar im Erdgeschoss, der schon zweimal angerufen hat. Der Vermieter denkt an das Telefonat, nicht an eure Familie.
• Die Abnutzungssorge. Böden, Türen, Wände. Diese Sorge ist meist übertrieben, aber sie ist da.
• Die Einkommenssorge. Ein Einkommen trägt vier Personen. Das rechnet ein Vermieter automatisch mit, ohne es je zu sagen.

Drei Sorgen, drei Möglichkeiten, sie anzusprechen. Genau das tun die wenigsten Familien – und stattdessen schreiben sie, wie dringend sie eine Wohnung brauchen. Das ist der Satz, der am wenigsten hilft.

Was ihr rechtlich wissen solltet

Kinder sind kein zulässiger Ablehnungsgrund, und eine Benachteiligung wegen Kindern kann gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen. Auch der übliche Lärm von Kindern gilt in Wohnungen weitgehend als hinzunehmen.

Das ist die gute Nachricht. Die unbequeme daneben: In einem Auswahlverfahren mit vierzig Bewerbern muss niemand einen Grund nennen. Es wird nicht abgelehnt, es wird nicht eingeladen. Dagegen hilft kein Paragraf, sondern nur eine Bewerbung, die die Sorgen vorwegnimmt. Was Vermieter überhaupt fragen dürfen, steht in zulässige und unzulässige Fragen.

Die drei Zeilen, die den Unterschied machen

1. Die Kinder benennen, ohne sie zu erklären. „Wir sind zu viert, die Kinder sind drei und sechs Jahre alt.“ Fertig. Kein Wort darüber, wie ruhig sie sind – das glaubt niemand und es klingt nach Verteidigung.
2. Stabilität zeigen, nicht Dringlichkeit. Wie lange ihr in der letzten Wohnung wart, wie lange im Job. Familien sind für Vermieter die Mietergruppe, die am längsten bleibt – und lange Mietverhältnisse sind das, was jeder Vermieter will. Das ist euer größter Vorteil, und fast niemand schreibt ihn hin.
3. Das Einkommen vollständig zeigen. Beide Gehälter, dazu Kindergeld und gegebenenfalls weitere regelmäßige Leistungen. Rechnet die Summe selbst aus und stellt sie der Warmmiete gegenüber. Wer die Rechnung liefert, muss sie nicht fürchten. Mehr dazu in die Drittel-Regel.

Was gegen die Lärmsorge hilft

Nicht: „Unsere Kinder sind sehr ruhig.“ Sondern etwas, das der Vermieter nachprüfen kann. Zum Beispiel eine Vorvermieterbescheinigung, in der steht, dass es keine Beschwerden gab. Das ist eine der wirksamsten Unterlagen überhaupt für Familien, und man muss nur danach fragen. Wie sie aussieht, steht in die Vorvermieterbescheinigung.

Und wenn der Vorvermieter nicht mitspielt oder es keinen gibt, hilft was du machst, wenn es keine Bescheinigung gibt.

Wo ihr wirklich suchen solltet

Der Markt für Familienwohnungen ist der knappste überhaupt, weil dort kaum Bewegung ist. Wer eine Vierzimmerwohnung hat, zieht selten aus. Deshalb lohnt es sich, den Suchkorridor bewusst zu verschieben:

• Erdgeschoss und erster Stock sind bei anderen Bewerbergruppen unbeliebt und für euch oft ideal – und sie lösen die Lärmsorge gleich mit.
• Genossenschaften und kommunale Gesellschaften haben häufig Wohnungen mit mehreren Zimmern und vergeben nach anderen Kriterien.
• Wohnberechtigungsschein prüfen. Mit Kindern liegen viele Haushalte innerhalb der Grenzen, ohne es zu ahnen. Details in was der WBS bringt.
• Randlagen mit guter Anbindung. Eine Haltestelle weiter verändert die Zahl der Treffer oft dramatisch.
• Drei große Zimmer statt vier kleiner. Viele Familien filtern nach Zimmerzahl und übersehen dabei Grundrisse, die tatsächlich besser funktionieren.

Die Besichtigung: Kinder mitnehmen oder nicht?

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, und es gibt keine eindeutige Antwort. Was ich beobachte: Bei einer Massenbesichtigung mit dreißig Leuten sind Kinder anstrengend für alle, auch für euch – dort geht ihr besser zu zweit oder allein. Bei einem Einzeltermin mit einem privaten Vermieter kann es genau umgekehrt sein, weil aus einer abstrakten Bewerbung eine konkrete Familie wird.

Wenn ihr sie mitnehmt, dann mit einem Plan: eine Person führt das Gespräch, die andere ist bei den Kindern. Nichts wirkt ungünstiger als zwei Erwachsene, die parallel Fragen stellen und hinterherlaufen. Und stellt eure Fragen trotzdem vollständig – wer aus Verlegenheit schnell fertig werden will, unterschreibt hinterher für Dinge, die er nicht geprüft hat. Eine Liste steht in die richtigen Fragen bei der Besichtigung.

Was ihr euch in der Wohnung genau ansehen solltet

Mit Kindern sind ein paar Punkte wichtiger als sonst, und sie fallen bei einer hektischen Besichtigung leicht unter den Tisch:

• Fenster und Balkon. Wie öffnen die Fenster, gibt es Griffe mit Sicherung, wie hoch ist die Brüstung?
• Heizung und Feuchtigkeit. In Kinderzimmern an Außenwänden entstehen Probleme zuerst. Worauf du achtest, steht in Schimmel erkennen.
• Trittschall. Geh einmal kräftig durch den Raum und hör hin. Das sagt mehr über künftigen Ärger mit Nachbarn als jede Zusicherung.
• Abstellfläche. Kinderwagen, Räder, Roller. Gibt es einen Raum dafür oder steht alles im Hausflur – was oft nicht erlaubt ist?
• Der Weg zur Haltestelle und zur Schule, einmal zu Fuß abgegangen, nicht auf der Karte gemessen.

Der Zeitfaktor Schuljahr

Wenn ein Schul- oder Kitawechsel mit dranhängt, plant rückwärts. Anmeldefristen für Schulen liegen oft viele Monate vor dem Start. Wer erst im Sommer sucht, sucht in dem Moment, in dem alle anderen Familien auch suchen. Der bessere Zeitpunkt liegt deutlich früher – und er ist ein gutes Argument in der Bewerbung, weil er zeigt, dass ihr plant statt zu reagieren.

Eine ausführliche Einordnung speziell für die Suche nach einer größeren Wohnung findet ihr auf der Seite Vier-Zimmer-Wohnung finden als Familie.

Kurz zusammengefasst

Ihr werdet nicht wegen der Kinder abgelehnt, sondern wegen drei Sorgen: Lärm, Abnutzung, Einkommen. Löst alle drei in der Bewerbung auf – Kinder sachlich benennen, Stabilität und lange Mietzeiten zeigen, das gesamte Einkommen inklusive Kindergeld gegen die Warmmiete rechnen. Die Vorvermieterbescheinigung ohne Beschwerden ist eure stärkste Unterlage. Sucht bewusst im Erdgeschoss, bei Genossenschaften und mit WBS. Und plant den Schulwechsel rückwärts, nicht vorwärts.

Das passt dazu

• Anmeldung, Konto, Wohnung: die richtige Reihenfolge
• Wohnungssuche als Student zum Semesterstart
• Ohne deutsche Bonitätshistorie: was du stattdessen vorlegst
• Wohnungssuche nach einer Privatinsolvenz
• Die Mietobergrenze beim Jobcenter: wie sie entsteht und was sie für deine Suche bedeutet
• Wohnungssuche aus einer anderen Stadt: so verlierst du keine Wohnung mehr an die Entfernung