Die erste eigene Wohnung: der komplette Fahrplan

Die erste eigene Wohnung ist eine der wenigen Entscheidungen, bei denen niemand dir vorher sagt, wie sie wirklich abläuft. Man lernt es, indem man es macht – und zahlt die Lernkosten meistens beim Einzug, in bar.

Der häufigste Satz danach lautet nicht „Die Miete war zu hoch“. Er lautet: „Ich wusste nicht, dass am Anfang so viel auf einmal fällig wird.“

Schritt 1: Die ehrliche Rechnung

Bevor du das erste Inserat öffnest, brauchst du zwei Zahlen. Nicht eine.

Zahl eins: Was du monatlich tragen kannst. Rechne mit der Warmmiete, nicht mit der Kaltmiete. Dazu kommen Posten, die in keiner Anzeige stehen: Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Hausratversicherung, eventuell ein Stellplatz. Als grobe Orientierung rechnen viele Vermieter damit, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Das ist kein Gesetz, aber eine sehr verbreitete Schwelle – mehr dazu in die Drittel-Regel. Welche Begriffe was bedeuten, steht in Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten.

Zahl zwei: Was du einmalig brauchst. Das ist die Zahl, die alle unterschätzen:

• Kaution, bis zu drei Nettokaltmieten – zahlbar in drei Monatsraten, die erste zu Mietbeginn
• Erste Miete, oft gleichzeitig mit der Kaution fällig
• Umzug: Transporter, Kartons, Helfer, Verpflegung
• Eventuell eine Abstandszahlung für eine übernommene Küche
• Erstausstattung: Bett, Kühlschrank, Waschmaschine, Lampen, Vorhänge, Werkzeug
• Anschlüsse: Strom, Internet, gegebenenfalls Nachzahlungen

Schreib diese Summe auf, bevor du dich verliebst. Sie entscheidet darüber, wann du realistisch einziehen kannst.

Schritt 2: Die Unterlagen – vor der Suche, nicht danach

Wenn du eine passende Wohnung findest, hast du Stunden, keine Tage. Wer dann erst anfängt, Papiere zu sammeln, verliert sie. Also vorher:

1. Mieterselbstauskunft vollständig ausfüllen und speichern – so füllst du sie aus
2. Einkommensnachweise, die letzten drei Abrechnungen oder der Ersatz, wenn du noch keine hast
3. Bonitätsauskunft beantragen – das dauert am längsten, also zuerst
4. Ausweiskopie mit geschwärzten Feldern – welche Felder du schwärzen kannst
5. Bürgschaft der Eltern, falls dein eigenes Einkommen noch nicht reicht – wie sie aussieht
6. Alles in eine PDF-Datei mit sprechendem Dateinamen

Schritt 3: Bewerben

Bei einer gefragten Wohnung entscheidet die erste Runde in Sekunden, nicht in Minuten. Was dort zählt, ist nicht dein Charakter, sondern ob man in drei Sekunden erkennt, wer du bist, wie viele ihr seid, ab wann und ob Unterlagen dabei sind. Schreib das in den Betreff, nicht in den vierten Absatz. Wie der erste Kontakt aussehen sollte, steht in der erste Kontakt über das Portal.

Und antworte schnell. Bei stark nachgefragten Wohnungen ist der Einladungsstapel oft voll, bevor der Tag um ist.

Schritt 4: Besichtigen

Beim ersten Mal ist die Versuchung groß, sich in Lichteinfall und Altbaudielen zu verlieben. Nimm dir trotzdem zehn Minuten für das Unromantische: Feuchtigkeit in den Ecken, Fensterrahmen, Fugen im Bad, Heizungsart, Zählerstand, Handyempfang, Lärm bei geöffnetem Fenster. Was du in kurzer Zeit erkennst, steht in Mängel erkennen.

Und frag nach den tatsächlichen Nebenkosten der Vormieter. Das ist die Zahl, die deine Rechnung kippen kann – und sie wird fast nie von allein genannt.

Schritt 5: Vertrag lesen, bevor du unterschreibst

Der gefährlichste Moment der ganzen Sache: Du sitzt am Tisch, alle warten, und der Vertrag ist elf Seiten lang. Lies ihn trotzdem. Mindestens diese Punkte:

• Miete, Nebenkostenvorauszahlung, was genau umgelegt wird
• Staffel- oder Indexmiete – steigt die Miete automatisch?
• Kündigungsfristen und ein eventueller Kündigungsverzicht
• Befristung oder unbefristet
• Renovierung: was beim Einzug, was beim Auszug
• Kaution: Höhe und Zahlungsweise
• Regelungen zu Haustieren und Untervermietung

Eine ausführliche Liste steht in den Mietvertrag prüfen. Wenn du etwas nicht verstehst, frag nach. Eine Frage kostet zwei Minuten, eine Klausel begleitet dich Jahre.

Schritt 6: Übergabe und die ersten zwei Wochen

Der wichtigste Termin des ganzen Prozesses ist nicht die Unterschrift, sondern die Übergabe. Was dort nicht ins Protokoll kommt, zahlst du beim Auszug aus deiner Kaution. Geh mit Zeit hin, nicht zwischen Umzugswagen und Helfern. Was hineingehört, steht in was im Übergabeprotokoll stehen muss.

Danach, in dieser Reihenfolge:

1. Zählerstände fotografieren – Strom, Gas, Wasser, mit Datum
2. Anmelden beim Einwohnermeldeamt, in der Regel innerhalb von zwei Wochen. Termin früh buchen, Details in Anmeldung, Konto, Wohnung
3. Strom anmelden, sonst läufst du in den teuren Grundversorgungstarif
4. Rundfunkbeitrag anmelden – pro Wohnung, nicht pro Person
5. Hausratversicherung und, falls nicht vorhanden, Haftpflichtversicherung prüfen
6. Nachsendeauftrag und Adressänderungen bei Bank, Arbeitgeber, Versicherungen
7. Schlüssel zählen und die Zahl im Protokoll gegenprüfen

Kurz zusammengefasst

Rechne zuerst zwei Zahlen aus: die monatliche Belastung mit allem Drum und Dran und die einmaligen Kosten beim Einzug. Leg die Unterlagen fertig hin, bevor du suchst – sonst verlierst du jede Wohnung an die Bearbeitungszeit. Bewirb dich schnell und vollständig. Nimm dir bei der Besichtigung zehn unromantische Minuten. Lies den Vertrag, auch wenn alle warten. Und behandle die Übergabe als den wichtigsten Termin, der sie ist.

Das passt dazu

• Das Jobcenter lehnt die Wohnung ab: was jetzt wirklich hilft
• Umzug mit dem Jobcenter: der Ablauf von der Zusicherung bis zum Einzug
• Eine Lücke im Lebenslauf bei der Wohnungsbewerbung
• Alleinerziehend eine Wohnung finden: was wirklich zählt
• Den Partner nachträglich in den Mietvertrag aufnehmen
• Wohnungssuche aus einer anderen Stadt: so verlierst du keine Wohnung mehr an die Entfernung