Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten: die Begriffe einfach erklärt

Zwei Anzeigen nebeneinander. Die eine sagt 650 Euro, die andere 780. Klarer Fall, oder? Nicht unbedingt. Es kann gut sein, dass du in der 780-Euro-Wohnung am Monatsende weniger überweist. Weil in der einen Zahl fast alles steckt und in der anderen fast nichts.

Das ist keine Schlamperei der Vermieter. Am Mietmarkt sind mehrere Wörter für „Miete“ gleichzeitig im Umlauf, und sie meinen unterschiedliche Dinge. Wer sie nicht auseinanderhält, vergleicht Wohnungen, die gar nicht vergleichbar sind. Und verrechnet sich bei der eigenen Bewerbung, was teurer ist, als es klingt.

Die Nettokaltmiete: die Zahl, an der alles hängt

Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für die Wohnung. Ohne Heizung, ohne Wasser, ohne Müllabfuhr, ohne alles. Nur der Raum.

Diese Zahl ist wichtiger, als sie aussieht. Denn an ihr hängen die Dinge, die dich beim Einzug richtig Geld kosten:

• Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Nicht drei Warmmieten.
• Eine Maklerprovision wird nach Nettokaltmieten berechnet.
• Eine Mieterhöhung bezieht sich auf die Nettokaltmiete.

Wenn also jemand von „drei Monatsmieten Kaution“ spricht, dann frag nach, welche Miete gemeint ist. Der Unterschied kann mehrere hundert Euro ausmachen.

Bruttokaltmiete: kalt, aber mit Nebenkosten

Bruttokaltmiete heißt: Nettokaltmiete plus die kalten Betriebskosten. Also alles, was laufend anfällt, außer Heizung und Warmwasser. Müllabfuhr, Wasser, Hausreinigung, Grundsteuer, Hausmeister, Gebäudeversicherung.

Manche Anzeigen nennen das auch „Teilinklusivmiete“. Gemeint ist dasselbe: Ein Teil der Nebenkosten steckt schon drin, der Rest kommt noch.

Warmmiete: das, was wirklich abgebucht wird

Die Warmmiete ist die Gesamtsumme, die du jeden Monat überweist. Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten plus Heizung und Warmwasser.

Das ist die Zahl, die du brauchst, wenn du dein Budget planst. Und es ist die Zahl, mit der ein Vermieter rechnet, wenn er prüft, ob du dir die Wohnung leisten kannst. Die verbreitete Faustregel, dass die Miete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen soll, meint fast immer die Warmmiete. Was dahintersteckt, steht in der Drittel-Regel und was Vermieter wirklich rechnen.

Nebenkosten oder Betriebskosten? Der Unterschied ist klein, aber er zählt

Im Alltag sagen alle „Nebenkosten“. Im Mietvertrag steht meist „Betriebskosten“. Betriebskosten ist der genaue Begriff: Es sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Gebäude entstehen, und sie sind in einer Verordnung abschließend aufgezählt. Was nicht in dieser Liste steht, darf auch nicht auf dich umgelegt werden. Welche Posten das sind, steht in der Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten.

„Nebenkosten“ ist das Alltagswort dafür. Wenn es im Vertrag steht, ist damit in aller Regel dasselbe gemeint.

Vorauszahlung oder Pauschale: der Unterschied, den fast niemand liest

Für die Nebenkosten gibt es zwei Modelle, und dein Mietvertrag legt fest, welches gilt.

	Vorauszahlung	Pauschale
Wie es läuft	Du zahlst monatlich einen geschätzten Betrag	Du zahlst einen festen Betrag
Abrechnung	Einmal im Jahr, mit Nachzahlung oder Guthaben	Keine
Risiko für dich	Nachzahlung möglich	Keine Nachzahlung, aber auch kein Guthaben

Der Normalfall ist die Vorauszahlung. Sie ist eine Schätzung, mehr nicht. Eine auffällig niedrige Vorauszahlung macht die Anzeige hübsch und die Abrechnung unangenehm.

Was in keiner dieser Zahlen steckt

Auch die Warmmiete ist noch nicht alles. Diese Posten zahlst du zusätzlich und selbst:

• Strom. Wird fast immer direkt mit dem Versorger abgerechnet.
• Internet und Telefon.
• Rundfunkbeitrag, pro Wohnung, nicht pro Person.
• Hausratversicherung und Haftpflicht, wenn du sie hast.
• Stellplatz oder Garage, oft ein eigener Vertrag mit eigenem Preis.

So vergleichst du zwei Anzeigen ehrlich

1. Nimm aus beiden Anzeigen die Nettokaltmiete heraus. Nur die.
2. Addiere die ausgewiesene Nebenkostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung dazu.
3. Teile das Ergebnis durch die Quadratmeter. Jetzt hast du zwei Zahlen, die man nebeneinanderlegen kann.
4. Prüfe, ob die Nebenkosten pro Quadratmeter plausibel sind. Ein Anhaltspunkt dafür steht in Nebenkosten pro Quadratmeter.
5. Rechne Strom und Internet dazu, wenn du dein echtes Monatsbudget wissen willst.

Warum das für deine Bewerbung wichtig ist

Wer seine Zahlen kennt, schreibt anders. In einer Bewerbung wirkt ein Satz wie „die Warmmiete von 1.150 Euro liegt bei rund 28 Prozent unseres Haushaltsnettoeinkommens“ ruhig und vorbereitet. Wer dagegen bei der Besichtigung fragt, ob die 780 Euro jetzt mit oder ohne Heizung sind, hat ein Signal gesetzt, das er nicht setzen wollte.

Und wer vorher weiß, was der Einzug insgesamt kostet, gerät nicht in die Lage, eine Zusage absagen zu müssen, weil das Geld für die Kaution fehlt. Die vollständige Rechnung steht in was der Einzug insgesamt kostet.

Kurz zusammengefasst

Nettokaltmiete ist die nackte Miete und die Rechengröße für Kaution, Provision und Mieterhöhung. Bruttokaltmiete ist Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten. Warmmiete ist alles zusammen und die Zahl, die dein Konto verlässt. Nebenkosten sind meist Vorauszahlungen, also Schätzungen, und werden einmal im Jahr abgerechnet. Strom, Internet und Rundfunkbeitrag kommen immer noch obendrauf. Wenn du zwei Wohnungen vergleichst, vergleiche Warmmieten pro Quadratmeter, nicht Anzeigenpreise.

Das passt dazu

• Mietvertrag unterschrieben und doch nicht eingezogen
• Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
• Fristen bei der Betriebskostenabrechnung
• Kaution und erste Miete gleichzeitig nicht leistbar: was jetzt geht
• Die Ablöse für Einbauküche und Möbel: was angemessen ist
• Was dich die Wohnungssuche selbst kostet