Die Ablöse für Einbauküche und Möbel: was angemessen ist
Eine Ablöse ist erlaubt. Eine überhöhte nicht. Wie du den Zeitwert selbst ausrechnest und was du tun kannst, wenn die Wohnung an der Küche hängt.
„Die Küche ist drin, die müsste der Nachmieter für 5.500 Euro übernehmen.“ Gesagt wird das gern beiläufig, gegen Ende der Besichtigung, wenn du die Wohnung schon vor dir siehst. Und genau deshalb wirkt es.
Eine Ablöse zu vereinbaren ist grundsätzlich zulässig. Der Vormieter verkauft dir etwas, das ihm gehört. Es gibt aber zwei Grenzen, und beide sind schärfer, als die meisten denken.
Grenze eins: die Ablöse darf keine Bedingung sein
Der Mietvertrag darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass du etwas ablöst. Wenn du die Wohnung nur bekommst, sofern du die Küche kaufst, ist das eine unzulässige Kopplung. Die Vereinbarung über die Nebenleistung ist dann unwirksam, der Mietvertrag bleibt bestehen.
In der Praxis wird das selten so offen gesagt. Häufiger klingt es nach Sachzwang: „Die Küche kann nicht raus“ oder „der Vormieter nimmt sie nur mit, wenn niemand sie übernimmt“. Das ändert an der Rechtslage nichts.
Grenze zwei: kein auffälliges Missverhältnis zum Wert
Eine Ablösevereinbarung ist unwirksam, soweit das vereinbarte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Sache steht. Was du zu viel gezahlt hast, kannst du zurückfordern.
Als Orientierung hat sich in der Rechtsprechung die Grenze eingebürgert, dass ein Preis von mehr als rund fünfzig Prozent über dem Zeitwert auffällig ist. Das ist keine gesetzliche Zahl, sondern eine Faustregel aus Gerichtsentscheidungen — im Streitfall entscheidet der Einzelfall.
„Die Küche hat mal 9.000 Euro gekostet“ ist keine Preisbegründung, sondern eine Erinnerung. Maßgeblich ist, was die Küche in ihrem heutigen Zustand und Alter noch wert ist.
So rechnest du den Zeitwert aus
Eine verbreitete Methode ist die lineare Abschreibung über die übliche Nutzungsdauer. Für Einbauküchen wird dabei häufig mit etwa zwanzig bis fünfundzwanzig Jahren gerechnet, bei Elektrogeräten mit deutlich kürzeren Zeiträumen, oft zehn Jahre.
Ein Rechenbeispiel, die Zahlen sind frei gewählt:
| Beispiel | |
|---|---|
| Neupreis der Küche | 9.000 € |
| Angenommene Nutzungsdauer | 20 Jahre |
| Wertverlust pro Jahr | 450 € |
| Alter der Küche | 12 Jahre |
| Bisheriger Wertverlust | 5.400 € |
| Rechnerischer Zeitwert | 3.600 € |
| Grenze bei 50 % Aufschlag | 5.400 € |
Geforderte 5.500 Euro wären hier also bereits an der Grenze — bei einer Küche, deren Geräte nach zwölf Jahren womöglich schon getauscht werden müssen.
Was du vor der Zusage klärst
- Belege verlangen. Rechnung oder zumindest Kaufdatum und Hersteller. Ohne das ist jede Zeitwertrechnung geraten.
- Geräte einzeln prüfen. Alter, Zustand, Energieeffizienz. Ein zwölf Jahre alter Kühlschrank ist kein Vermögenswert, sondern eine Stromrechnung.
- Funktion testen. Herd an, Backofen an, Spülmaschine laufen lassen, Wasserhahn prüfen. Was bei der Besichtigung nicht funktioniert, funktioniert später auch nicht.
- Passform prüfen. Eine Küche, die zur Wohnung gehört, ist für dich nur dann etwas wert, wenn sie deinen Bedarf trifft.
- Schriftlich festhalten, was genau übernommen wird und in welchem Zustand.
Diese Punkte gehören zu derselben Kategorie wie die Mängelprüfung bei der Besichtigung, siehe Mängel bei der Besichtigung erkennen.
Wem du eigentlich zahlst
Meist dem Vormieter, gelegentlich dem Vermieter. Das macht einen Unterschied:
- Vormieter. Ein normaler Kaufvertrag zwischen Privatleuten. Die Sache gehört danach dir, du darfst sie beim Auszug mitnehmen oder weiterverkaufen.
- Vermieter. Dann ist zu klären, ob du die Küche kaufst oder ob sie Teil der Wohnung bleibt. Im zweiten Fall zahlst du für etwas, das dir nie gehört.
Schreib deshalb in die Vereinbarung, wem die Sache nach der Zahlung gehört. Ein Satz genügt.
Wenn du zu viel gezahlt hast
Der überzahlte Teil kann zurückgefordert werden. Du brauchst dafür: die Ablösevereinbarung, den Zahlungsbeleg und eine nachvollziehbare Bewertung. Bei größeren Beträgen kann ein Kostenvoranschlag oder eine Einschätzung eines Küchenstudios helfen. Der Anspruch verjährt in drei Jahren.
Und wenn du die Wohnung wirklich willst?
Dann ist die ehrlichste Überlegung nicht juristisch, sondern kaufmännisch. Rechne die Ablöse als Teil deiner Einzugskosten. Wenn Kaution, Umzug und Ablöse zusammen dein Budget sprengen, ist die Wohnung zu teuer — unabhängig davon, ob die Ablöse angemessen ist. Die vollständige Aufstellung findest du in was der Einzug insgesamt kostet. Und wie sich überhöhte Ablösen als verdeckte Provision einordnen lassen, steht in das Bestellerprinzip.
Kurz zusammengefasst
Eine Ablöse ist erlaubt, darf aber keine Bedingung für den Mietvertrag sein. Unwirksam ist sie, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht; als Orientierung gilt ein Aufschlag von etwa fünfzig Prozent auf den Zeitwert. Maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Verlange Belege, prüfe die Geräte einzeln, halte schriftlich fest, was übernommen wird und wem es danach gehört. Zu viel Gezahltes kannst du drei Jahre lang zurückfordern.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
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