Maklerprovision bei Mietwohnungen: das Bestellerprinzip
Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Was das konkret heißt, wo die Grenzen liegen und woran du erkennst, dass jemand die Regel umgehen will.
Vor einigen Jahren war es normal, dass Mieter beim Einzug zwei Monatsmieten an einen Makler zahlten, den sie nie beauftragt hatten. Diese Zeit ist vorbei, und zwar gründlich. Trotzdem tauchen bis heute Konstruktionen auf, die so aussehen, als gäbe es sie noch.
Die Regel selbst ist in einem Satz erklärt. Die Ausnahmen sind es, wo es interessant wird.
Die Regel
Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Bei der Vermietung von Wohnraum darf ein Makler von dir als Wohnungssuchendem nur dann Geld verlangen, wenn er ausschließlich wegen deines Suchauftrags tätig geworden ist — also erst auf deinen Auftrag hin beim Vermieter angefragt und von diesem den Vermittlungsauftrag eingeholt hat.
Im Normalfall läuft es andersherum: Der Vermieter beauftragt den Makler, die Wohnung zu vermieten. Dann zahlt der Vermieter. Du zahlst nichts. Auch dann nicht, wenn du dich auf eine Anzeige des Maklers meldest, zur Besichtigung gehst und den Vertrag bekommst.
Wenn die Wohnung schon inseriert ist, ist sie nicht wegen dir inseriert. Und dann kann der Makler von dir keine Provision verlangen.
Was das Gesetz sonst noch verlangt
- Textform. Der Suchauftrag, aus dem eine Provisionspflicht folgen soll, muss in Textform erteilt sein. Ein mündliches „ja, schauen Sie mal“ reicht nicht.
- Keine Doppelkassiererei. Der Makler darf sich die Provision nicht von beiden Seiten zahlen lassen.
- Höchstgrenze. Verlangt werden dürfen höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Gemeint ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Brutto entspricht das rund 2,38 Nettokaltmieten.
- Erfolg vorausgesetzt. Provision fällt nur an, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.
Wann du doch zahlst
Es gibt genau eine saubere Konstellation: Du beauftragst selbst einen Makler, für dich eine Wohnung zu suchen. Er findet eine, die noch nicht am Markt war, und holt dafür beim Vermieter den Auftrag ein. Dann hast du bestellt, und dann zahlst du — die volle Provision im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenze.
Das ist kein Schlupfloch, sondern der ursprüngliche Sinn eines Suchauftrags. Ob sich das für dich lohnt, ist eine wirtschaftliche Frage, keine rechtliche. Dazu mehr in musst du als Mieter Provision zahlen?.
Wo das Bestellerprinzip nicht gilt
| Fall | Gilt es? |
|---|---|
| Vermietung einer Wohnung | Ja |
| Vermietung eines möblierten Zimmers zum vorübergehenden Gebrauch | Eingeschränkt |
| Gewerberäume | Nein |
| Kauf einer Immobilie | Nein, dort gelten eigene Regeln zur Teilung der Provision |
Die Umgehungsversuche, die dir begegnen können
Sie sehen unterschiedlich aus und laufen auf dasselbe hinaus: Geld vom Mieter für die Vermittlung.
- „Besichtigungsgebühr“ oder „Bearbeitungsgebühr“. Ein Entgelt dafür, dass du die Wohnung anschauen oder dich bewerben darfst. Das ist unzulässig.
- „Verwaltungspauschale“ beim Vertragsschluss. Gebühren für das Erstellen des Mietvertrags kann der Vermieter nicht auf dich abwälzen.
- Der nachgeschobene Suchauftrag. Du sollst nach der Besichtigung ein Formular unterschreiben, das rückwirkend so aussieht, als hättest du den Makler beauftragt. Die Wohnung war aber schon inseriert.
- Überhöhte Ablöse. Statt Provision soll eine Küche für 6.000 Euro übernommen werden, die keine 2.000 mehr wert ist. Dazu steht mehr in die Ablöse für Einbauküche und Möbel.
- Kopplung an andere Verträge. Der Mietvertrag wird davon abhängig gemacht, dass du eine Versicherung oder eine Dienstleistung abschließt.
Was du tun kannst, wenn du schon gezahlt hast
Eine Provision, die entgegen dem Bestellerprinzip verlangt wurde, ist ohne Rechtsgrund gezahlt. Du kannst sie zurückfordern. Praktisch heißt das:
- Unterlagen sammeln: Anzeige, Schriftverkehr, Zahlungsbeleg, unterschriebene Formulare.
- Schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit Frist.
- Bei Weigerung Mieterverein oder anwaltliche Prüfung.
- Die Verjährung im Blick behalten, sie beträgt drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem du gezahlt hast.
Ehrlich gesagt: Wer noch mitten in der Wohnungssuche steckt, will selten Streit mit dem Makler, bei dem die nächste Wohnung liegen könnte. Die Rückforderung ist daher meist ein Thema für die Zeit nach dem Einzug.
Und der Alltag?
In der Praxis ist die Provisionsfrage bei Mietwohnungen heute selten das Problem. Häufiger sind es die Nebenkonstruktionen: Gebühren, Ablösen, Pflichtverträge. Wenn dir eine davon begegnet, ist das auch eine Information über den Vermieter. Wie du das bei der Besichtigung einordnest, steht in Hausverwaltung oder privat.
Kurz zusammengefasst
Bei Mietwohnungen zahlt der, der den Makler bestellt hat — in aller Regel der Vermieter. Du zahlst nur, wenn du selbst einen Suchauftrag in Textform erteilt hast und der Makler die Wohnung erst daraufhin beschafft hat. Die Höchstgrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer, und Provision fällt nur bei erfolgreichem Vertragsschluss an. Besichtigungs-, Bearbeitungs- oder Verwaltungsgebühren sind unzulässig. Zu Unrecht Gezahltes kannst du drei Jahre lang zurückfordern.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
Du willst das nicht jedes Mal neu bauen?
Der komplette Kurs plus alle Vorlagen zum Herunterladen.
Wohnung finden: Der Erfolgs-Kurs — 79 € Einmalzahlung. Kein Abo. Sofort verfügbar.