Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück
Vier Stufen, die du selbst gehen kannst – von der Mahnung bis zum Mahnbescheid. Und wann sich der Aufwand wirklich lohnt.
Fünf Monate. Zwei freundliche Mails. Eine Antwort, in der stand, man kümmere sich. Dann nichts mehr. Und dein Geld liegt weiter irgendwo.
Die gute Nachricht vorweg: Bei einer Kautionsforderung bist du in einer ungewöhnlich starken Position. Der Anspruch ist meist unstrittig, die Summe ist klar belegt, und du brauchst für die ersten drei Stufen keinen Anwalt.
Stufe 1: die Mahnung mit Frist
Wenn dein erstes Schreiben — etwa das aus die Kaution zurückbekommen — ohne Reaktion geblieben ist, kommt die Mahnung. Sie unterscheidet sich vom ersten Schreiben in drei Punkten:
- Sie nennt sich ausdrücklich Mahnung.
- Sie setzt eine konkrete, knappe Frist, zehn bis vierzehn Tage sind üblich.
- Sie kündigt den nächsten Schritt an: gerichtliches Mahnverfahren.
Verschick sie per Einwurf-Einschreiben. Nicht wegen der Wirkung auf den Empfänger, sondern weil du später den Zugang beweisen können musst. Mit Ablauf der Frist ist der Vermieter im Verzug, und ab dann schuldet er dir Verzugszinsen und den Ersatz notwendiger Rechtsverfolgungskosten.
Stufe 2: der Mahnbescheid
Das ist der Schritt, vor dem die meisten zurückschrecken, und der in Wahrheit der einfachste ist. Das gerichtliche Mahnverfahren läuft online, kostet je nach Streitwert einen überschaubaren Betrag und braucht keinen Anwalt.
- Antrag online über das offizielle Mahnportal der Justiz ausfüllen.
- Forderung beziffern: Kaution, Zinsen aus der Anlage, Verzugszinsen, deine Auslagen.
- Gerichtskosten einzahlen. Sie werden dir im Erfolgsfall erstattet.
- Das Gericht stellt den Mahnbescheid zu.
Dann gibt es zwei Wege. Der Vermieter zahlt oder reagiert nicht — dann beantragst du nach zwei Wochen den Vollstreckungsbescheid und hast einen vollstreckbaren Titel. Oder er legt Widerspruch ein, dann geht die Sache in ein normales Gerichtsverfahren über, und spätestens dort solltest du dich beraten lassen.
Viele Vermieter reagieren erst, wenn ein amtliches Schreiben kommt. Ein Mahnbescheid ist kein Urteil und keine Eskalation im persönlichen Sinn, sondern ein standardisiertes Verfahren. Genau deshalb ist er oft der Punkt, an dem eine Verwaltung das Vorgang endlich bearbeitet.
Stufe 3: Klage vor dem Amtsgericht
Bei Streitwerten bis 5.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig, und dort besteht kein Anwaltszwang. Du kannst also selbst klagen. Ob du das willst, ist eine andere Frage — für die meisten Menschen ist der Aufwand erheblich, und ab hier lohnt sich professionelle Unterstützung.
Sinnvolle Anlaufstellen, bevor du klagst:
- Mieterverein. Mitgliedsbeitrag im Jahr, dafür Beratung und oft auch außergerichtliche Vertretung.
- Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein, sofern sie vor dem Streitfall bestand.
- Anwältin oder Anwalt für Mietrecht. Ein Erstgespräch ist meist überschaubar kalkulierbar.
Stufe 4: der Sonderfall Insolvenz
Ist der Vermieter zahlungsunfähig, entscheidet sich alles daran, ob die Kaution getrennt vom sonstigen Vermögen angelegt war. War sie es, ist sie geschützt und fällt nicht in die Insolvenzmasse. War sie es nicht, bleibt dir nur die Anmeldung der Forderung zur Insolvenztabelle, und die Aussichten sind dann meist schlecht. Das ist der eigentliche Grund, warum der Nachweis der insolvenzsicheren Anlage aus die Mietkaution mehr ist als eine Formalie.
Wenn der Vermieter Abzüge behauptet
Der häufigere Fall ist nicht das Schweigen, sondern eine Abrechnung, die dir nicht passt. Dann gilt:
- Verlange eine bezifferte Aufstellung mit Belegen. Pauschale Abzüge ohne Nachweis musst du nicht hinnehmen.
- Prüfe, ob es um normale Abnutzung geht. Dafür darf nichts abgezogen werden.
- Prüfe das Übergabeprotokoll. Was dort nicht steht, hat der Vermieter später schwer zu beweisen.
- Denk an die Sechsmonatsfrist: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe.
- Fordere den unstrittigen Teil sofort ein, unabhängig vom Streit über den Rest.
Lohnt sich der Aufwand?
Bei einer Kaution fast immer. Es geht um vierstellige Beträge, der Anspruch ist gut dokumentiert, und die ersten beiden Stufen kosten dich wenig Zeit und wenig Geld. Der häufigste Fehler ist nicht, zu früh zu eskalieren, sondern zu lange zu warten und am Ende in die Verjährung zu laufen.
Kurz zusammengefasst
Erst die Mahnung mit kurzer Frist und Ankündigung des Mahnverfahrens, per Einwurf-Einschreiben. Dann der gerichtliche Mahnbescheid, online, ohne Anwalt, mit erstattungsfähigen Kosten. Reagiert der Vermieter nicht, folgt der Vollstreckungsbescheid. Bei Widerspruch oder bei bestrittenen Abzügen hol dir Unterstützung über einen Mieterverein, eine Rechtsschutzversicherung oder anwaltlich. Und verlange immer sofort den unstrittigen Teil, auch wenn über den Rest gestritten wird.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
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