Die Kaution zurückbekommen: Fristen und Musterschreiben
Wie lange der Vermieter prüfen darf, was er einbehalten darf – und ein Schreiben, das du nur noch ausfüllen musst.
Der Schlüssel ist übergeben, das Protokoll unterschrieben, die neue Wohnung ist eingerichtet. Und irgendwo liegen 2.400 Euro von dir, von denen seit Wochen niemand spricht.
Die Rückzahlung der Kaution ist einer der häufigsten Streitpunkte am Ende eines Mietverhältnisses, und das liegt fast immer an demselben Missverständnis: Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist. Es gibt eine angemessene Prüffrist, und was angemessen ist, hängt vom Fall ab.
Wie lange der Vermieter prüfen darf
Nach der Rückgabe hat der Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist. In der Rechtsprechung bewegt sich das üblicherweise in einem Rahmen von etwa drei bis sechs Monaten. Bei einem einfachen, unstrittigen Fall ohne Schäden ist eher das untere Ende angemessen, bei offenen Punkten eher das obere.
In dieser Zeit prüft er, ob ihm noch Ansprüche zustehen: Mietrückstände, Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Nebenkosten.
Der Sonderfall Betriebskosten
Hier liegt der Grund, warum die Kaution oft länger liegen bleibt. Die Abrechnung für dein letztes Mietjahr kommt erst später — der Vermieter hat dafür zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Mehr dazu in Fristen bei der Betriebskostenabrechnung.
Deshalb darf er einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für die noch ausstehende Nachzahlung zurückbehalten. Angemessen heißt: in der Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung, orientiert an der letzten Abrechnung. Nicht die ganze Kaution.
Wenn du hörst „Die Kaution bleibt erst mal komplett einbehalten, wegen der Nebenkosten“, dann ist die richtige Antwort nicht Empörung, sondern eine Frage: „Welchen Betrag erwarten Sie denn als Nachzahlung? Den Rest würde ich gern jetzt überwiesen bekommen.“ Damit bist du sachlich und trotzdem klar.
Was der Vermieter abziehen darf — und was nicht
| Darf abgezogen werden | Darf nicht abgezogen werden |
|---|---|
| Offene Mieten | Normale Abnutzung: Laufspuren, kleine Dübellöcher, vergilbte Wände nach langer Mietzeit |
| Nachzahlungen aus Betriebskosten | Renovierung, wenn keine wirksame Vereinbarung besteht |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | Kosten, die nichts mit deinem Mietverhältnis zu tun haben |
| Wirksam vereinbarte, fällige Schönheitsreparaturen | Pauschalbeträge ohne Beleg |
Wichtig: Der Vermieter muss jeden Abzug beziffern und begründen. „Für diverse Arbeiten 600 Euro“ ist keine Abrechnung, sondern eine Behauptung.
Die zwei Verjährungsfristen, die du kennen solltest
- Deine Ansprüche auf Rückzahlung verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde.
- Seine Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach der Rückgabe. Wer sich also fünf Monate nach dem Auszug plötzlich an einen Kratzen im Parkett erinnert, ist spät dran.
Das Musterschreiben
Schick es, wenn seit der Rückgabe etwa drei Monate vergangen sind und nichts passiert ist. Setz eine klare Frist und bleib im Ton neutral.
Betreff: Rückzahlung der Mietkaution, [Adresse der Wohnung], Mietverhältnis bis [Datum]
Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],
ich habe die oben genannte Wohnung am [Datum] zurückgegeben. Das Übergabeprotokoll wurde von beiden Seiten unterschrieben. Die von mir geleistete Kaution in Höhe von [Betrag] Euro zuzüglich der angefallenen Zinsen steht bisher offen.
Ich bitte Sie, den Betrag bis zum [Datum, etwa zwei bis drei Wochen] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN, Kontoinhaber].
Sofern Sie einen Teilbetrag wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückbehalten möchten, bitte ich um Mitteilung, in welcher Höhe und für welchen Abrechnungszeitraum. Den darüber hinausgehenden Betrag bitte ich in jedem Fall fristgerecht auszuzahlen.
Mit freundlichen Grüßen
So erhöhst du die Chance, dass es glatt läuft
- Übergabeprotokoll mit Fotos. Das ist der wichtigste Punkt überhaupt. Datierte Fotos von jedem Raum, den Zählerständen und den Schlüsseln.
- Zählerstände gemeinsam ablesen und ins Protokoll eintragen lassen.
- Bankverbindung schriftlich mitteilen, am besten schon bei der Übergabe.
- Nachsendeauftrag einrichten, damit die Abrechnung dich erreicht.
- Einzahlungsbeleg der Kaution aufbewahren, auch wenn der Einzug zehn Jahre her ist.
Wenn nichts kommt
Dann ist die nächste Stufe die Mahnung mit Fristsetzung und danach der Mahnbescheid. Wie das abläuft, steht in der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück.
Kurz zusammengefasst
Es gibt keine gesetzliche Frist, sondern eine angemessene Prüffrist, die sich meist in einem Rahmen von drei bis sechs Monaten bewegt. Wegen offener Betriebskosten darf ein angemessener Teil einbehalten werden, nicht die ganze Summe. Abzüge müssen beziffert und begründet sein. Seine Ansprüche wegen Schäden verjähren nach sechs Monaten, deine auf Rückzahlung nach drei Jahren. Ein sachliches Schreiben mit Frist löst die meisten Fälle.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
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