Die Mietkaution: Höhe, Raten, Anlage
Drei Nettokaltmieten, nicht mehr. Drei Raten, wenn du willst. Und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt. Was § 551 BGB für dich bedeutet.
Die Zusage ist da. Und mit ihr der Satz, der die Freude für einen Moment verdrängt: „Die Kaution beträgt 2.850 Euro, bitte vor Übergabe komplett überweisen.“
Bei der Kaution gibt es ungewöhnlich klare gesetzliche Regeln. Sie stehen in § 551 BGB, sie sind kurz, und sie lassen sich in drei Sätzen sagen: Höchstens drei Nettokaltmieten. Zahlbar in drei Raten. Getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Alles, was davon zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam.
Die Höhe: drei Nettokaltmieten, Obergrenze
Die Kaution darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen. Nettokaltmiete heißt: ohne Betriebskosten, ohne Heizkosten, ohne Stellplatz.
Das klingt selbstverständlich, wird aber regelmäßig falsch gerechnet. Bei einer Wohnung mit 750 Euro netto kalt und 250 Euro Nebenkosten sind zulässig:
| Berechnung | Betrag | Zulässig? |
|---|---|---|
| 3 × 750 € Nettokaltmiete | 2.250 € | Ja |
| 3 × 1.000 € Warmmiete | 3.000 € | Nein, 750 € zu viel |
Wird zu viel vereinbart, ist der Vertrag nicht insgesamt unwirksam. Unwirksam ist nur der übersteigende Teil. Den Überschuss kannst du zurückverlangen, auch noch während des laufenden Mietverhältnisses.
Die Zahlung: du darfst in drei Raten zahlen
Das ist der Punkt, der am häufigsten unbekannt ist und am meisten hilft. Du hast einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den zwei folgenden Mietzahlungen.
Du musst das nicht beantragen und nicht begründen. Eine Klausel im Mietvertrag, die die vollständige Zahlung vor Übergabe verlangt, ist in diesem Punkt unwirksam. Wie du das in der Praxis ansprichst, ohne die Zusage zu gefährden, steht in Kaution in drei Raten zahlen.
Die Anlage: getrennt vom Vermögen des Vermieters
Eine Barkaution muss getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters angelegt werden, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit.
Der eigentliche Sinn dahinter ist nicht der Zins, der aktuell bescheiden ausfällt. Der Sinn ist der Schutz im Insolvenzfall. Ist die Kaution getrennt angelegt, fällt sie nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters. Liegt sie auf seinem Geschäftskonto, kann sie dort verschwinden.
Du darfst verlangen, dass dir die insolvenzsichere Anlage nachgewiesen wird. Wird kein Nachweis erbracht, kommt ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen in Betracht — ein starkes Mittel, mit dem man vorsichtig umgehen sollte. Der ruhigere Weg ist, direkt nach Kontoeröffnung einmal freundlich nach der Bestätigung zu fragen.
Welche Formen der Kaution es gibt
- Barkaution. Der Regelfall. Überweisung auf ein Kautionskonto.
- Verpfändetes Sparkonto. Das Konto läuft auf deinen Namen, ist aber an den Vermieter verpfändet.
- Bürgschaft. Eine Bank oder eine Privatperson haftet für dich.
- Kautionsversicherung. Ein Anbieter stellt gegen jährliche Gebühr eine Bürgschaft.
Welche Form gilt, wird im Mietvertrag vereinbart. Du kannst nicht einseitig wechseln, und der Vermieter muss eine Alternative nicht akzeptieren. Was die Alternativen taugen, vergleicht Kautionsalternativen im Vergleich.
Wofür die Kaution überhaupt da ist
Sie sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Also Mietrückstände, Nachzahlungen aus Betriebskosten, Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen, und unterlassene Schönheitsreparaturen, soweit sie wirksam vereinbart sind.
Was sie nicht ist: eine Anzahlung auf die letzte Miete. Die Kaution „abzuwohnen“, also die letzte Monatsmiete nicht zu zahlen und auf die Kaution zu verweisen, ist nicht zulässig. Der Vermieter kann darauf mit einer Kündigung reagieren, und du stehst plötzlich mit einem Mietrückstand da, der dir bei der nächsten Bewerbung auf die Füße fällt. Warum dieser Punkt in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sichtbar wird, liegt auf der Hand.
Wann die Kaution fällig wird
Mit Beginn des Mietverhältnisses, nicht mit der Unterschrift und nicht mit der Schlüsselübergabe, wenn diese vorher liegt. In der Praxis wird die Übergabe oft von der ersten Rate abhängig gemacht. Das ist nachvollziehbar und meist unproblematisch, solange es wirklich nur um die erste Rate geht.
Kurz zusammengefasst
Höchstens drei Nettokaltmieten, berechnet ohne Neben- und Heizkosten. Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn, und musst das nicht begründen. Die Barkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, damit sie in einer Insolvenz geschützt ist. Abweichende Klauseln zu deinem Nachteil sind unwirksam. Und die Kaution ist keine Vorauszahlung auf die letzte Miete.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
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