Mietvertrag unterschrieben und doch nicht eingezogen
Der Mietvertrag ist unterschrieben, die Wohnung willst du nicht mehr. Welche Kosten dann laufen und wie du sie mit einem Nachmieter begrenzt.
Manchmal kommt die bessere Wohnung einen Tag zu spät. Manchmal platzt der Job, manchmal die Beziehung, manchmal fällt beim zweiten Besuch auf, dass die Straße nachts eine andere ist. Der Vertrag liegt aber schon unterschrieben in der Schublade.
Die Frage, die dann alle stellen, lautet: Komme ich da wieder raus? Die ehrliche Antwort ist unbequem und sie ist trotzdem gut zu wissen, bevor du unterschreibst.
Ein unterschriebener Mietvertrag bindet
Mit beiden Unterschriften ist der Mietvertrag geschlossen. Es gibt kein allgemeines Rücktrittsrecht und keine Bedenkzeit, nur weil du noch nicht eingezogen bist. Der Mietbeginn steht im Vertrag, und ab diesem Tag schuldest du Miete, auch wenn deine Möbel woanders stehen und der Schlüssel im Umschlag liegt.
Ein Widerrufsrecht kommt nur in besonderen Konstellationen überhaupt in Betracht und ist bei Mietverträgen die Ausnahme, nicht die Regel. Die Einzelheiten dazu stehen in kannst du einen Mietvertrag widerrufen. Verlass dich beim Unterschreiben nicht darauf.
Die Kündigung ist der normale Weg
Was dir bleibt, ist die ordentliche Kündigung. Für Mieter gilt in aller Regel eine Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange du schon Mieter bist. Und sie kann auch vor dem Einzug erklärt werden. Sie läuft dann ab dem Zugang beim Vermieter, nicht ab dem Einzugstermin.
Damit steht deine Rechnung fest: Du zahlst die Miete für die Kündigungsfrist. Kündigst du sofort nach Vertragsschluss und liegt der Mietbeginn noch in der Zukunft, kann sich die Frist mit der Zeit bis zum Mietbeginn überschneiden. Rechne beides nebeneinander auf einem Blatt aus, dann siehst du die tatsächliche Summe. Die Regeln dazu stehen in Kündigungsfristen für Mieter.
Jeder Tag, den du mit der Kündigung wartest, schiebt das Ende der Frist um einen Monat nach hinten, sobald ein Monatsanfang überschritten ist. Schreib die Kündigung am selben Tag, an dem die Entscheidung steht, und verschicke sie so, dass du den Zugang belegen kannst.
Was in den drei Monaten auf dich zukommt
Nicht nur die Kaltmiete. Realistisch sind das:
- Die volle Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung bis zum Ende der Frist.
- Die Kaution, die in der Regel trotzdem fällig wird, wenn das Mietverhältnis begonnen hat.
- Gegebenenfalls eine bereits gezahlte Ablöse an den Vormieter, die dir niemand zurückgibt.
- Grundgebühren bei Versorgern, wenn du Strom oder Internet schon angemeldet hast.
Umgekehrt gilt: Der Vermieter muss den Schaden gering halten. Vermietet er die Wohnung während deiner Kündigungsfrist neu, kann er die Miete nicht zweimal bekommen. Das ist der Hebel, an dem du ansetzt.
Der Nachmieter als Abkürzung
Der schnellste Weg aus der Sache führt fast immer über einen Nachmieter. Aus dem Maklerbüro betrachtet ist die Lage nüchtern: Die Verwaltung will keine leerstehende Wohnung und keine Diskussion, sie will einen zahlenden Mieter zum nächstmöglichen Termin. Wer diesen Mieter mitbringt, löst das Problem der anderen Seite.
- Kündige zuerst schriftlich und fristgerecht. Der Nachmieter ist kein Ersatz für die Kündigung, sondern eine Ergänzung.
- Schlag in demselben Schreiben an, dass du geeignete Nachmieter suchst und anbietest.
- Präsentiere nicht irgendwen, sondern jemanden mit vollständigen Unterlagen: Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft. Ein unvollständiger Vorschlag wird abgelehnt und kostet dich eine Woche.
- Bitte um eine schriftliche Bestätigung, ab wann du aus dem Vertrag entlassen bist. Mündlich ist hier zu wenig.
Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter deinen Vorschlag annimmt, gibt es nur in engen Ausnahmefällen oder wenn der Vertrag es vorsieht. Worauf es dabei ankommt und wann eine Vertragsklausel dir hilft, steht in einen Nachmieter stellen.
Kaution, Ablöse und was du zurückbekommst
Die Kaution bekommst du zurück, wenn keine Forderungen offen sind. Der Vermieter darf sie so lange zurückhalten, wie er Ansprüche prüfen darf, und mit offenen Mieten verrechnen. Praktisch heißt das: Wer die Kündigungsfrist bezahlt hat und die Wohnung ordentlich zurückgibt, bekommt sie in voller Höhe.
Eine Ablöse an den Vormieter ist ein eigener Vertrag zwischen euch beiden und hängt am Mietvertrag nicht dran. Zahl sie deshalb nie, bevor du sicher bist, dass du tatsächlich einziehst, denn eine Rückabwicklung gibt es dafür in aller Regel nicht.
Wie du das von vornherein vermeidest
Der eigentliche Punkt liegt vor der Unterschrift. Drei Gewohnheiten reichen:
- Unterschreib nie am selben Tag, an dem du die Wohnung das erste Mal siehst, wenn du es irgendwie vermeiden kannst. Eine Nacht kostet dich selten die Wohnung.
- Sag nicht mehreren Vermietern gleichzeitig zu, um dich abzusichern. Das erzeugt genau die Lage, um die es hier geht, siehe zwei Wohnungen gleichzeitig zusagen.
- Lies vor der Unterschrift die Stellen, die später Geld kosten. Die Reihenfolge dafür steht in Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift.
Wie du an mehreren Wohnungen gleichzeitig dranbleibst, ohne dich in solche Zusagen zu manövrieren, zeigt der Kurs für einmalig 79 Euro.
Kurz zusammengefasst
Ein unterschriebener Mietvertrag bindet, auch ohne Einzug. Es gibt kein allgemeines Rücktrittsrecht, der übliche Weg ist die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist, die auch vor dem Mietbeginn erklärt werden kann. In dieser Zeit läuft die volle Miete, die Kaution wird fällig, eine gezahlte Ablöse ist verloren. Begrenzen lässt sich das am wirksamsten mit einem vollständig vorbereiteten Nachmieter. Dein nächster Schritt heute, falls es dich gerade betrifft: Kündigung schreiben, nachweisbar verschicken, Nachmietersuche im selben Schreiben anbieten.
Dieser Text beschreibt allgemeine Abläufe und typische Regeln am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen.
Du willst das nicht jedes Mal neu bauen?
Der komplette Kurs plus alle Vorlagen zum Herunterladen.
Wohnung finden: Der Erfolgs-Kurs — 79 € Einmalzahlung. Kein Abo. Sofort verfügbar.