Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift: die Checkliste

Küchentisch, zweiter Stock, der Vermieter hat schon den Kugelschreiber hingelegt. Sechs Seiten Kleingedrucktes. Du hast wochenlang gesucht, du hast endlich die Zusage, und jetzt sollst du in fünf Minuten etwas verstehen, woran Juristen ihr Berufsleben verbringen.

Du unterschreibst. Natürlich unterschreibst du. Und genau deshalb geht es hier nicht darum, ob du den Vertrag komplett verstehst. Es geht darum, welche sechs Stellen du in der kurzen Zeit findest, die du hast.

Der wichtigste Satz vorab: frag nach dem Vertrag, bevor du da bist

Die meisten Menschen sehen den Mietvertrag zum ersten Mal in dem Moment, in dem sie ihn unterschreiben sollen. Das ist unnötig. Nach der Zusage darfst du freundlich fragen: Schicken Sie mir den Vertrag bitte vorab per Mail, damit ich ihn in Ruhe lesen kann.

Aus der Praxis: Diese Frage stellt fast niemand. Eine ordentliche Verwaltung schickt ihn. Wer ihn nicht herausgibt, sagt dir damit auch etwas. Du hast dadurch zwei Abende statt fünf Minuten. Das ist der größte Hebel in diesem ganzen Artikel, und er kostet dich einen Satz.

Teil eins: die Zahlen

Hier passieren die Fehler, die am schnellsten weh tun. Geh die vier Beträge einzeln durch.

• Die Kaltmiete. Steht im Vertrag derselbe Betrag wie im Inserat und in der Zusage? Abweichungen kommen häufiger vor, als du denkst, meist ohne böse Absicht.
• Die Betriebskosten. Ist eine Vorauszahlung vereinbart oder eine Pauschale? Das ist ein großer Unterschied. Bei einer Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet, du kannst nachzahlen müssen. Bei einer Pauschale ist alles abgegolten, dafür gibt es auch nichts zurück.
• Welche Betriebskosten überhaupt. Der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, die im Vertrag benannt oder durch Verweis auf die gesetzliche Aufstellung einbezogen sind. Fehlt die Vereinbarung ganz, sind die Betriebskosten grundsätzlich mit der Miete abgegolten.
• Die Kaution. Bei Wohnraum sind höchstens drei Nettokaltmieten erlaubt, also drei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Und du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig. Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ist insoweit unwirksam.

Rechne einmal die tatsächliche Warmmiete aus und halte sie gegen dein Einkommen. Die verbreitete Faustregel dazu steht in der Drittel-Regel.

Teil zwei: Laufzeit und Kündigung

Schau auf drei Dinge.

Läuft der Vertrag unbefristet? Wenn ein Enddatum drinsteht, muss der Vermieter schon im Vertrag schriftlich sagen, warum. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag in aller Regel unbefristet weiter. Die Einzelheiten stehen in der Erklärung zum befristeten Mietvertrag.

Gibt es einen Kündigungsverzicht? Solche Klauseln heißen oft Mindestmietdauer oder beiderseitiger Kündigungsausschluss. Sie sind nicht automatisch unwirksam, aber zeitlich begrenzt. Das ist einer der Punkte, an denen Menschen jahrelang festhängen.

Steht dort eine längere Kündigungsfrist für dich? Für Mieter gilt in aller Regel eine Frist von drei Monaten, und eine Verlängerung zu deinen Lasten ist nicht zulässig. Mehr dazu unter Kündigungsfristen für Mieter.

Teil drei: die Klauseln, die später Geld kosten

Das sind die Stellen, an denen ein Vertrag teuer wird, ohne dass es beim Unterschreiben auffällt. Drei davon sind besonders häufig.

1. Schönheitsreparaturen. Steht dort ein starrer Zeitplan? Musst du bei Auszug streichen, egal in welchem Zustand die Wohnung ist? Wurde dir die Wohnung unrenoviert übergeben? Jede dieser Fragen kann über mehrere hundert Euro entscheiden.
2. Kleinreparaturen. Eine solche Klausel braucht eine Obergrenze je Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr. Fehlt eine davon oder sind die Beträge zu hoch, gerät die ganze Klausel in Gefahr.
3. Tierhaltung, Untervermietung, Nutzung. Pauschale Verbote sind in Formularverträgen oft angreifbar. Was drinsteht, ist nicht dasselbe wie das, was gilt.

Einen Überblick über die typischen Kostenfallen findest du in den acht Klauseln, die dich später Geld kosten.

Teil vier: was zum Vertrag gehört, aber nicht im Vertrag steht

Ein Mietvertrag hat fast immer Anlagen. Die werden beim Unterschreiben gern übersehen und sind trotzdem verbindlich.

• Hausordnung: Ist sie als Anlage beigefügt und als Vertragsbestandteil benannt?
• Selbstauskunft: Wird sie zur Vertragsgrundlage erklärt? Dann müssen deine Angaben stimmen.
• Wohnungsübergabeprotokoll: Ist eines vorgesehen? Wenn nicht, bestehe darauf.
• Zählerstände, Schlüsselzahl, mitvermietete Einbauküche oder Garage: alles schriftlich.
• Steht im Vertrag eine Quadratmeterzahl? Dann ist sie eine Zusage, keine Deko.

Das Übergabeprotokoll ist deine wichtigste Versicherung gegen Streit beim Auszug. Nimm dir dafür beim Einzug zwanzig Minuten und fotografiere jeden Raum, bevor du einräumst.

Und wenn dir etwas nicht passt?

Ehrlich gesagt: In einem angespannten Markt hast du wenig Verhandlungsmacht, und das weißt du selbst. Trotzdem gibt es einen Unterschied zwischen Verhandeln und Nachfragen.

Verhandeln über die Miete geht selten. Nachfragen nach einer einzelnen Klausel geht fast immer und kostet dich nichts. Ist die Mindestmietdauer verhandelbar? ist eine höfliche Frage, keine Kampfansage. Manchmal wird ein Punkt gestrichen, weil er nur aus Gewohnheit im Formular steht.

Was du nicht tun solltest: heimlich etwas durchstreichen und trotzdem unterschreiben. Änderungen gelten nur, wenn beide Seiten sie abzeichnen.

Die Kurzfassung für den Küchentisch

1. Beträge abgleichen: Kaltmiete, Betriebskosten, Kaution, Warmmiete gesamt.
2. Kaution prüfen: höchstens drei Nettokaltmieten, Ratenzahlung möglich.
3. Befristung, Kündigungsverzicht, Kündigungsfrist suchen.
4. Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen lesen, Zahlen notieren.
5. Anlagen abhaken und Übergabeprotokoll vereinbaren.
6. Eine Kopie des unterschriebenen Vertrags mitnehmen. Immer.

Kurz zusammengefasst

Du musst keinen Mietvertrag juristisch durchdringen. Du musst wissen, wo die teuren Stellen liegen: Zahlen, Laufzeit, Renovierung, Reparaturen, Anlagen. Frag den Vertrag vorab an, dann hast du Zeit statt Druck. Und wenn dir eine Klausel Bauchschmerzen macht, lass sie von einem Mieterverein oder einer Anwältin ansehen, bevor du unterschreibst. Danach ist es deutlich schwerer.

Das passt dazu

• Staffelmiete berechnen: eine Beispielrechnung über fünf Jahre
• Mündliche Zusagen und Zusätze im Mietvertrag
• Die acht Klauseln, die dich später Geld kosten
• Welche Anlagen zum Mietvertrag du mitunterschreibst
• Der Mietvertrag ist da: diese acht Stellen liest du zuerst
• Der befristete Mietvertrag: wann die Befristung wirksam ist