Der Mietvertrag ist da: diese acht Stellen liest du zuerst
Zwölf Seiten, kleine Schrift, und der Termin zum Unterschreiben ist morgen. Du musst nicht alles verstehen. Aber diese acht Stellen entscheiden darüber, was dich der Vertrag später kostet.
Nach Wochen der Suche liegt er endlich vor dir. Zwölf Seiten, kleine Schrift, viele Paragrafen. Und im Kopf nur ein Gedanke: Bloß nichts kaputtmachen, jetzt wo es geklappt hat.
Genau in dieser Stimmung wird unterschrieben, ohne zu lesen. Das ist menschlich und es ist teuer. Du musst nicht jeden Satz verstehen. Du musst acht Stellen finden — das schaffst du in zwanzig Minuten.
1. Die Namen und die Wohnung
Klingt banal, ist es nicht. Steht dein Name richtig geschrieben da? Stehen alle Personen im Vertrag, die einziehen sollen? Wer nicht im Vertrag steht, hat kein eigenes Recht an der Wohnung.
Und die Wohnung selbst: Etage, Lage im Haus, Zubehör. Keller, Stellplatz, Garten, Dachboden — was nicht drinsteht, ist nicht mitvermietet. Das ist der häufigste Streitpunkt im ersten Jahr.
2. Die Wohnfläche
Steht eine Quadratmeterzahl im Vertrag, oder steht dort „ca.“ mit einem Zusatz, dass die Angabe nicht verbindlich sei? Das ist ein Unterschied.
Die Fläche ist nicht nur für dein Gefühl wichtig. Sie ist oft der Verteilerschlüssel für einen Teil der Betriebskosten. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann das Folgen haben — dazu der Text zur Flächenabweichung.
3. Miete, Nebenkosten und was noch kommt
Drei Fragen an dieser Stelle:
- Wie hoch ist die Kaltmiete, wie hoch die Vorauszahlung auf die Nebenkosten?
- Ist es eine Vorauszahlung oder eine Pauschale? Bei einer Vorauszahlung wird abgerechnet, und es kann eine Nachzahlung kommen. Bei einer Pauschale nicht.
- Steht dort eine Staffelmiete oder eine Indexmiete? Dann steigt die Miete automatisch, ohne dass dich jemand fragt.
Eine Staffel oder ein Index ist nicht automatisch schlecht. Du musst nur wissen, was in drei Jahren auf dem Konto passiert. Rechne es einmal durch, bevor du unterschreibst.
4. Die Kaution
Wie hoch ist sie, und wann ist sie fällig? Mehr als drei Nettokaltmieten sind nicht zulässig. Und du darfst sie in drei gleichen Teilen zahlen — die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den folgenden Mieten.
Steht im Vertrag, dass die gesamte Summe vor Übergabe zu zahlen ist, ist das eine Abweichung, auf die du hinweisen darfst.
5. Die Laufzeit und die Kündigung
Ist der Vertrag unbefristet oder befristet? Steht dort ein Kündigungsverzicht, also eine Zeit, in der du nicht kündigen darfst?
Ein beidseitiger Verzicht ist in gewissen Grenzen möglich. Er bindet dich aber wirklich — auch wenn der Job wechselt oder die Beziehung endet. Rechne dabei nicht mit einem Sonderkündigungsrecht, das es in aller Regel nicht gibt.
6. Die Schönheitsreparaturen
Die teuerste Stelle im ganzen Vertrag. Hier steht, ob du beim Auszug streichen musst — und unter welchen Bedingungen.
Zwei Dinge gehören zusammengelesen: die Klausel im Vertrag und der Zustand der Wohnung bei der Übergabe. Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, steht anders da als jemand, der frisch gestrichen einzieht. Und starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand gelten sollen, sind häufig unwirksam. Die Einzelheiten stehen in dem Text zu den Schönheitsreparaturen.
7. Die Kleinreparaturklausel
Hier steht, ob du kleine Schäden selbst zahlst. Eine solche Klausel kann wirksam sein, aber nur in engen Grenzen: Sie braucht eine Obergrenze je Einzelfall und eine Obergrenze pro Jahr, und sie darf sich nur auf Dinge beziehen, die du häufig benutzt.
Fehlt eine der Grenzen oder ist der Betrag zu hoch, spricht viel dafür, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Worauf es ankommt, steht in dem Text zur Kleinreparaturklausel.
8. Die Hausordnung und die Anlagen
Ganz hinten, meist überblättert. Wenn die Hausordnung als Vertragsbestandteil bezeichnet wird, gilt sie mit. Dort stehen Dinge, die im Alltag wichtig werden: Waschzeiten, Musikzeiten, Treppenhausreinigung, Fahrräder im Flur, Grillen auf dem Balkon.
Lies außerdem nach, was sonst als Anlage genannt wird. Übergabeprotokoll, Wohnungsbeschreibung, Aufstellung der Betriebskostenarten — was dort aufgeführt ist, sollte auch tatsächlich beiliegen.
„Schicken Sie mir den Vertragsentwurf bitte vorab, dann komme ich vorbereitet in den Termin.“ Bei ordentlichen Verwaltungen ist das üblich. Wer sich weigert und auf sofortiger Unterschrift besteht, gibt dir damit eine Information über den Umgang im späteren Mietverhältnis.
Und wenn dir etwas nicht passt?
Dann sprich es an, bevor du unterschreibst. Danach hast du keine Verhandlungsposition mehr.
Mach es sachlich und ohne Drohung: „Eine Frage zur Klausel auf Seite sieben — die Kleinreparaturen sind hier ohne Jahresgrenze angegeben. Können wir das anpassen?“ Viele Verwaltungen arbeiten mit Standardformularen und ändern einzelne Punkte ohne Widerspruch.
Die vollständige Prüfliste vor dem Termin steht in Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift.
Kurz zusammengefasst
- Prüf zuerst Namen, Wohnung und mitvermietetes Zubehör wie Keller und Stellplatz.
- Schau auf Fläche, Mietstruktur und darauf, ob die Miete automatisch steigt.
- Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten.
- Achte auf Befristung und Kündigungsverzicht — beides bindet dich länger, als du planst.
- Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen sind die teuersten Klauseln im Vertrag.
- Hausordnung und Anlagen gelten mit, wenn sie zum Vertragsbestandteil erklärt werden.
- Alles, was du ändern willst, sprichst du vor der Unterschrift an.
Dieser Text stellt allgemeine Regeln dar und richtet sich an alle Leser. Er bewertet keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung durch eine dafür zugelassene Stelle. Stand: September 2026.
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