Schönheitsreparaturen: was du wirklich streichen musst

Drei Wochen vor dem Auszug. Du stehst im Baumarkt vor dem Regal mit der weißen Wandfarbe und rechnest im Kopf: sechzig Quadratmeter, zwei Anstriche, plus Abkleben, plus zwei Wochenenden. Und irgendwo im Hinterkopf die Frage, die du nie zu Ende gedacht hast: Muss ich das eigentlich?

Ziemlich oft lautet die Antwort nein. Nur weiß das kaum jemand, und deshalb wird in Deutschland jedes Jahr sehr viel umsonst gestrichen.

Der Grundsatz, den fast niemand kennt

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das schließt Schönheitsreparaturen ein. Im Ausgangspunkt sind sie also Sache des Vermieters.

Dass in der Praxis fast immer der Mieter streicht, liegt daran, dass Mietverträge diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Das ist grundsätzlich möglich. Aber nur unter Bedingungen. Und diese Bedingungen werden sehr häufig nicht eingehalten.

Daraus folgt ein einfacher Satz, den du dir merken solltest: Ohne wirksame Klausel im Vertrag musst du gar nichts streichen.

Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind

Der Begriff ist in einer alten Verordnung definiert, und diese Definition wird bis heute verwendet. Dazu gehören:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
• Streichen der Innentüren
• Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Das ist die vollständige Liste. Alles, was nicht darin vorkommt, ist keine Schönheitsreparatur, auch wenn es im Mietvertrag so genannt wird.

Was ausdrücklich nicht dazugehört

• Fenster und Türen von außen streichen. Von innen ja, von außen nein.
• Parkett abschleifen und versiegeln. Das ist Instandsetzung, keine Schönheitsreparatur.
• Teppichboden erneuern. Auch dann nicht, wenn er abgelaufen ist.
• Fassade, Treppenhaus, Keller, Balkon. Gemeinschaftsflächen sind nie deine Sache.
• Schäden reparieren. Ein Loch in der Wand oder ein gerissener Fliesenspiegel ist Instandsetzung. Die Frage ist dann, wer den Schaden verursacht hat, nicht ob du streichen musst.
• Grundreinigung. Die Wohnung besenrein zu übergeben ist etwas anderes als sie zu renovieren.

Die üblichen Fristen, und warum sie keine Termine sind

In vielen Verträgen stehen Zeitabstände, in denen gestrichen werden soll. Verbreitet sind:

Raum	Üblicher Abstand
Küche, Bad, Dusche	etwa 3 Jahre
Wohnräume, Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten	etwa 5 Jahre
Sonstige Nebenräume	etwa 7 Jahre

Diese Zahlen sind Orientierungswerte, keine Stichtage. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand. Wenn eine Wand nach fünf Jahren aussieht wie neu, muss sie nicht gestrichen werden.

Genau hier liegt einer der häufigsten Fehler in Mietverträgen: Steht dort ein starrer Plan, nach dem unabhängig vom Zustand gestrichen werden muss, gerät die ganze Klausel in Gefahr. Welche Formulierungen betroffen sind, steht in Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen.

Unrenoviert übernommen? Dann wird es besonders interessant

Wenn dir die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben wurde, ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf dich in aller Regel unwirksam, sofern du dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen hast. Der Gedanke dahinter: Du sollst nicht die Abnutzung deiner Vormieter beseitigen müssen.

Das betrifft sehr viele Mietverhältnisse, weil sehr viele Wohnungen nicht frisch gestrichen übergeben werden. Die Einzelheiten, auch zur Kostenbeteiligung, stehen in Unrenoviert übernommen: musst du trotzdem renovieren?.

Was du beim Einzug tun solltest

1. Zustand dokumentieren. Fotos von jedem Raum, jeder Wand, jedem Fensterrahmen. Mit Datum. Das ist deine wichtigste Vorsorge und kostet zwanzig Minuten.
2. Übergabeprotokoll. Lass eintragen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Genau dieses Wort entscheidet später.
3. Klausel lesen. Such im Vertrag nach den Abschnitten Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Rückgabe.
4. Kopie aufheben. Vertrag, Protokoll, Fotos in einen Ordner. Beim Auszug bist du froh darum.

Worauf du bei der Besichtigung achtest, steht in Mängel erkennen bei der Besichtigung.

Was du beim Auszug tun solltest

Der Reflex ist, einfach zu streichen. Der bessere Weg ist, in dieser Reihenfolge vorzugehen:

1. Vertrag heraussuchen und die Klausel lesen.
2. Klausel prüfen lassen. Mieterverein oder Anwältin für Mietrecht. Das ist der einzige Weg, verbindlich zu erfahren, ob sie hält.
3. Erst danach entscheiden, ob du renovierst.
4. Falls du renovierst: nur das, was tatsächlich unter Schönheitsreparaturen fällt.
5. Bei Rückgabe ein Protokoll machen und Fotos vom Endzustand.

Zwischen Schritt eins und Schritt drei liegen oft mehrere hundert Euro.

Und wenn der Vermieter darauf besteht?

Behaupten kann jeder viel. Ob eine Klausel wirksam ist, entscheidet nicht der Vermieter und nicht du, sondern im Streitfall ein Gericht. Bleib sachlich, verweise darauf, dass du die Klausel prüfen lässt, und lass dich nicht unter Zeitdruck setzen.

Wenn Geld von der Kaution einbehalten wird, obwohl du nicht renovieren musstest, ist das ein eigener Streitpunkt. Auch dafür ist ein Mieterverein die richtige Adresse.

Kurz zusammengefasst

• Nach dem Gesetz ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig.
• Die Pflicht kann auf dich übertragen werden, aber nur durch eine wirksame Klausel.
• Schönheitsreparaturen sind nur: Wände und Decken, Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.
• Parkett abschleifen, Teppich erneuern und Schäden reparieren gehören nicht dazu.
• Fristen in Verträgen sind Orientierung, entscheidend ist der Zustand.
• Bevor du beim Auszug streichst, lass die Klausel prüfen. Danach ist das Geld weg.

Das passt dazu

• Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst
• Kündigungsverzicht im Mietvertrag: wie lange er erlaubt ist
• Der befristete Mietvertrag: wann die Befristung wirksam ist
• Untervermietung: wann du untervermieten darfst
• Zwei Namen im Mietvertrag: was gesamtschuldnerische Haftung bedeutet
• Unrenoviert übernommen: musst du trotzdem renovieren?