Untervermietung: wann du untervermieten darfst

Das Kinderzimmer steht seit dem Sommer leer. Die Miete ist die gleiche geblieben, dein Einkommen nicht. Und irgendwann denkst du: Da könnte doch jemand einziehen.

Kann er. Unter Umständen hast du sogar einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt. Aber du brauchst diese Zustimmung, und ohne sie wird es unangenehm.

Die Grundregel

Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du die Wohnung nicht einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Das ist der Ausgangspunkt, und daran führt kein Weg vorbei.

Aber: Für einen Teil der Wohnung kannst du die Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist. Das ist ein echter Anspruch, keine Bitte.

Die drei Voraussetzungen

1. Nur ein Teil der Wohnung. Ein Zimmer ja, die ganze Wohnung nein. Für die vollständige Überlassung gibt es diesen Anspruch nicht.
2. Berechtigtes Interesse. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe reichen. Dazu zählen zum Beispiel: gestiegene Wohnkosten, ein Einkommensrückgang, der Auszug eines Mitbewohners, der Wunsch, nicht allein zu wohnen, ein befristeter Auslandsaufenthalt.
3. Erst nach Vertragsschluss entstanden. Wer schon beim Einzug wusste, dass er untervermieten will, kann sich darauf nicht berufen. Dann muss er es vorher ansprechen.

Wann der Vermieter trotzdem nein sagen darf

• Wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, etwa wenn dieser in einem früheren Mietverhältnis nachweislich massiv gestört hat.
• Wenn die Wohnung durch die zusätzliche Person übermäßig belegt würde. Zwei Erwachsene in ein Einzimmerapartment ist etwas anderes als eine Person in ein freies Zimmer einer Dreizimmerwohnung.
• Wenn die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist.

Bloßes Unbehagen reicht nicht. Der Vermieter muss einen Grund nennen können.

Der Untermietzuschlag

Der Vermieter kann die Erlaubnis davon abhängig machen, dass die Miete angemessen erhöht wird, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist. Das nennt man Untermietzuschlag.

Automatisch fällig ist er nicht, und pauschal hoch sein darf er auch nicht. Wie hoch angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa von der zusätzlichen Belastung durch eine weitere Person. Wenn dir ein Zuschlag verlangt wird, der dir hoch vorkommt, ist das ein Punkt für den Mieterverein.

Wer nicht als Untermieter zählt

Nicht jede Person, die bei dir wohnt, ist ein Untermieter.

• Ehegatte und eingetragene Lebenspartnerin darfst du ohne Erlaubnis aufnehmen. Ebenso deine Kinder.
• Besuch ist kein Untermietverhältnis. Als Orientierung gilt ein Zeitraum von einigen Wochen. Wer monatelang bleibt, ist kein Besuch mehr.
• Beim nicht verheirateten Partner ist die Aufnahme nach überwiegender Ansicht erlaubnispflichtig. Auf die Erlaubnis besteht aber in aller Regel ein Anspruch. Fragen kostet dich nichts und erspart dir Streit.

So fragst du richtig

1. Schriftlich fragen, per Brief oder Mail. Behalte eine Kopie.
2. Nenne den Namen, das Geburtsdatum und den Beruf der Person, die einziehen soll.
3. Sag, welcher Teil der Wohnung überlassen werden soll und ab wann.
4. Gib an, ob es befristet ist.
5. Nenne dein berechtigtes Interesse in einem Satz, ohne dich zu rechtfertigen.
6. Bitte um eine schriftliche Antwort innerhalb von zwei Wochen.

Ein Vermieter, der eine ordentliche Anfrage bekommt, entscheidet meistens zügig. Eine Anfrage, die nach Heimlichkeit klingt, erzeugt Misstrauen. Dieselbe Logik gilt übrigens, wenn jemand mit einem Tier einziehen soll: schriftlich fragen, konkret beschreiben. Siehe Haustiere in der Mietwohnung.

Wenn der Vermieter grundlos ablehnt

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass ein Grund in der Person des Dritten vorliegt, kann daraus ein außerordentliches Kündigungsrecht für dich entstehen. Außerdem kann eine zu Unrecht verweigerte Erlaubnis Schadensersatzansprüche auslösen.

Beides sind Fälle, in denen du nicht allein weitermachen solltest. Geh mit der schriftlichen Ablehnung zu einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht.

Deine Pflichten als Untervermieter

Wenn die Erlaubnis da ist, wirst du selbst zum Vermieter. Das bringt Pflichten mit:

• Du haftest dem Hauptvermieter weiter für die volle Miete und für das Verhalten deines Untermieters.
• Schließ einen schriftlichen Untermietvertrag ab, mit Miete, Nebenkosten, Kündigungsfrist und Kaution.
• Melde die Person ordnungsgemäß an, wenn sie dort ihren Wohnsitz nimmt.
• Denk an mögliche steuerliche Folgen der Mieteinnahmen.
• Endet dein Hauptmietvertrag, endet das Untermietverhältnis in aller Regel ebenfalls. Sag das der Person vorher.

Was nicht geht: Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung

Eine Erlaubnis zur Untervermietung deckt nicht die wechselnde Vermietung an Touristen. Das ist etwas anderes als die Überlassung an eine bestimmte Person. Dazu kommen in vielen Städten Regeln gegen Zweckentfremdung von Wohnraum, deren Verletzung teuer werden kann. Finger weg, wenn du deine Wohnung behalten willst.

Und wenn du gleich mit jemandem einziehst?

Dann ist Untervermietung nicht der richtige Weg. Besser ist, dass beide von Anfang an im Mietvertrag stehen. Was das bedeutet, steht in Zwei Namen im Mietvertrag. Und was du sonst vor der Unterschrift prüfen solltest, in der Checkliste zum Mietvertrag.

Kurz zusammengefasst

• Untervermieten geht nur mit Erlaubnis des Vermieters.
• Für einen Teil der Wohnung hast du einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist.
• Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht.
• Ablehnen darf der Vermieter bei einem Grund in der Person des Dritten, bei Überbelegung oder bei Unzumutbarkeit.
• Ein angemessener Untermietzuschlag kann verlangt werden, aber nicht automatisch.
• Ohne Erlaubnis untervermieten kann zur Abmahnung und zur Kündigung führen.

Das passt dazu

• Haustiere in der Mietwohnung: was der Vermieter verbieten darf
• Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen
• Wann die Miete fällig ist und was der Vertrag regelt
• Kündigungsfristen für Mieter: die Drei-Monats-Regel
• Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst
• Kündigungsverzicht im Mietvertrag: wie lange er erlaubt ist