Zwei Namen im Mietvertrag: was gesamtschuldnerische Haftung bedeutet

Ihr habt zu zweit unterschrieben, weil ihr zu zweit einziehen wolltet. Zwei Gehälter, bessere Chancen, geteilte Miete. Das war vernünftig.

Anderthalb Jahre später ist einer ausgezogen. Und dann kommt der Brief von der Hausverwaltung, adressiert an den, der geblieben ist, über zwei Monatsmieten, die der andere nicht überwiesen hat.

Was Gesamtschuldner bedeutet

Wenn mehrere Personen als Mieter im Vertrag stehen, sind sie in aller Regel Gesamtschuldner. Das heißt in einem Satz:

Jeder von euch schuldet dem Vermieter die volle Miete, nicht nur seinen Anteil.

Der Vermieter darf sich aussuchen, von wem er das Geld verlangt. Er kann die ganze Miete von einer Person fordern, obwohl zwei unterschrieben haben. Er muss nicht zuerst beim anderen fragen. Und es interessiert ihn nicht, was ihr untereinander vereinbart habt.

Das gilt nicht nur für die Miete, sondern auch für Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, für Schäden an der Wohnung und für Kosten am Ende des Mietverhältnisses.

Warum das trotzdem oft sinnvoll ist

Bei der Bewerbung ist es ein Vorteil. Zwei Einkommen werden zusammengerechnet, und die verbreitete Faustregel zur Belastungsgrenze wird damit leichter erfüllt. Siehe dazu die Drittel-Regel.

Für den Vermieter sind zwei Schuldner sicherer als einer. Genau deshalb steht ihr beide drin, und genau deshalb lässt er einen von euch später ungern wieder raus.

Der Ausgleich untereinander ist euer Problem

Wenn einer von euch die volle Miete zahlen musste, kann er vom anderen grundsätzlich einen Ausgleich verlangen. Im Zweifel zu gleichen Teilen, sofern ihr nichts anderes vereinbart habt.

Nur: Dieser Anspruch hilft dir gegenüber dem Vermieter nicht. Du musst zuerst zahlen und dich dann um das Geld kümmern. Wenn der andere nicht zahlen kann oder nicht auffindbar ist, bleibst du darauf sitzen.

Kündigen geht nur gemeinsam

Das ist die andere Seite derselben Medaille und der häufigste Fehler in der Praxis.

Eine Kündigung muss von allen Personen unterschrieben werden, die als Mieter im Vertrag stehen, und sie muss an alle Personen gerichtet sein, die als Vermieter darin stehen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung in aller Regel unwirksam.

Das heißt praktisch: Wenn dein früherer Partner nicht unterschreibt, kommst du aus dem Vertrag nicht heraus, auch wenn du längst woanders wohnst. Die Details zur Form stehen in Kündigungsfristen für Mieter.

So kommt einer sauber aus dem Vertrag

Es gibt genau einen sauberen Weg, und der braucht den Vermieter.

1. Einigt euch zu zweit. Wer bleibt, wer geht, ab wann, was passiert mit der Kaution und mit offenen Forderungen.
2. Fragt den Vermieter schriftlich, ob er den Ausscheidenden aus dem Vertrag entlässt und den Vertrag mit dem Verbleibenden fortsetzt.
3. Macht einen Nachtrag zum Mietvertrag, den alle drei Seiten unterschreiben: der Bleibende, der Gehende und der Vermieter. Darin steht ausdrücklich, dass der Ausscheidende aus allen Pflichten entlassen wird, und ab wann.
4. Regelt die Kaution ausdrücklich. Wer bekommt am Ende was, und wer zahlt einen etwaigen Ausgleich sofort.
5. Hebt alles auf. Der Nachtrag ist jahrelang wichtig.

Ohne Schritt drei ist nichts passiert. Eine Absprache nur zwischen euch beiden wirkt gegenüber dem Vermieter nicht.

Wenn der Vermieter nicht zustimmt

Das kommt vor, und einen allgemeinen Anspruch darauf, aus einem gemeinsamen Vertrag entlassen zu werden, gibt es nicht. Der Vermieter verliert dabei Sicherheit, also hat er Gründe, nein zu sagen.

Was du trotzdem anbieten kannst:

• Unterlagen des Verbleibenden, die zeigen, dass das Einkommen allein trägt.
• Eine Bürgschaft, wenn das Einkommen knapp ist.
• Eine neue Person, die gemeinsam mit dem Verbleibenden in den Vertrag eintritt.
• Als letzte Möglichkeit: gemeinsam kündigen und beide neu suchen.

Wenn ihr euch nicht einigen könnt, gehört der Fall zu einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht. Bei einer Trennung kommen oft familienrechtliche Fragen dazu, die ein Ratgeber nicht klären kann. Zur Suche in dieser Lage: Wohnungssuche nach einer Trennung.

Sonderfall Wohngemeinschaft

Bei einer WG gibt es zwei Modelle, und der Unterschied ist groß.

	Alle im Hauptvertrag	Ein Hauptmieter, andere als Untermieter
Haftung gegenüber Vermieter	Alle gesamtschuldnerisch	Nur der Hauptmieter
Wechsel eines Bewohners	Nur mit Zustimmung des Vermieters	Der Hauptmieter entscheidet, mit Erlaubnis zur Untervermietung
Risiko für den Einzelnen	Verteilt, aber jeder haftet voll	Konzentriert beim Hauptmieter

Mehr zum zweiten Modell in Untervermietung: wann du untervermieten darfst.

Was du vor der gemeinsamen Unterschrift klären solltest

• Wer zahlt welchen Anteil, und auf welches Konto geht die Miete?
• Wer hat die Kaution gezahlt, und wie wird sie am Ende aufgeteilt?
• Was passiert, wenn einer auszieht? Schreibt es auf, auch wenn es sich komisch anfühlt.
• Wer kümmert sich um Strom, Internet, Rundfunkbeitrag?

Eine halbe Seite, von beiden unterschrieben, beim Einzug. Das ist kein Misstrauen, das ist Erwachsensein.

Kurz zusammengefasst

• Mehrere Mieter haften gesamtschuldnerisch: Jeder schuldet die volle Miete.
• Der Vermieter darf sich aussuchen, von wem er fordert.
• Der Ausgleich untereinander ist eure Sache und hilft gegenüber dem Vermieter nicht.
• Ausziehen befreit nicht. Nur eine Entlassung aus dem Vertrag befreit.
• Kündigen geht nur gemeinsam, mit allen Unterschriften.
• Der saubere Weg ist ein Nachtrag, den alle drei Seiten unterschreiben.

Das passt dazu

• Unrenoviert übernommen: musst du trotzdem renovieren?
• Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst
• Mündliche Zusagen und Zusätze im Mietvertrag
• Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen
• Staffelmiete oder Indexmiete: was für dich günstiger ist
• Staffelmiete berechnen: eine Beispielrechnung über fünf Jahre