Staffelmiete oder Indexmiete: was für dich günstiger ist

Zwei Verträge, zwei Sätze. Der eine sagt: Die Miete steigt jedes Jahr um 25 Euro. Der andere sagt: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Der erste Satz klingt teuer, weil eine Zahl drinsteht. Der zweite klingt harmlos, weil keine drinsteht.

Genau andersherum wird ein Schuh draus. Nicht immer, aber oft genug, dass du es wissen solltest.

Der eigentliche Unterschied in einem Satz

Bei der Staffelmiete weißt du heute, was du in fünf Jahren zahlst. Bei der Indexmiete weiß es niemand.

Alles andere folgt aus diesem einen Punkt. Die Staffel ist ein Risiko, das du vorher kennst. Der Index ist ein Risiko, das du übernimmst, ohne es beziffern zu können.

Die Gegenüberstellung

	Staffelmiete	Indexmiete
Höhe der Erhöhung	Steht im Vertrag, in Euro	Ergibt sich aus dem Verbraucherpreisindex
Planbarkeit	Vollständig	Gar nicht
Wie oft	Frühestens jährlich, zu festen Terminen	Frühestens jährlich, wenn der Vermieter will
Braucht ein Schreiben	Nein, läuft automatisch	Ja, Erklärung in Textform
Deine Zustimmung nötig	Nein	Nein
Erhöhung wegen Vergleichsmiete	Ausgeschlossen	Ausgeschlossen
Modernisierungsumlage	Ausgeschlossen	Stark eingeschränkt
Obergrenze nach oben	Die vereinbarten Beträge	Keine, außer der Index selbst
Wenn Preise stark steigen	Du bist geschützt	Du zahlst voll mit
Wenn Preise kaum steigen	Du zahlst trotzdem mehr	Du zahlst kaum mehr

Die letzten beiden Zeilen sind die Entscheidung. Alles davor ist Beiwerk.

Die drei Fragen, die wirklich zählen

Erstens: Wie lange willst du bleiben?

Bei einer kurzen Wohndauer von ein bis zwei Jahren ist der Unterschied klein. Beide Modelle erhöhen frühestens nach einem Jahr. Je länger du planst, desto stärker wirkt sich der Unterschied aus, und desto mehr ist Planbarkeit wert.

Zweitens: Wie steil ist die Staffel?

Eine Staffel von 10 Euro im Jahr bei 800 Euro Miete sind gut ein Prozent pro Jahr. Damit fährst du in fast jeder Lage besser als mit einem Index. Eine Staffel von 40 Euro im Jahr sind fünf Prozent. Das ist mehr, als die Verbraucherpreise über längere Zeiträume üblicherweise zulegen. So rechnest du das aus: die Beispielrechnung über fünf Jahre.

Drittens: Wie eng ist dein Budget?

Wenn bei dir am Monatsende wenig übrig bleibt, ist Planbarkeit kein Komfort, sondern Notwendigkeit. Eine Indexmiete kann dich in einem einzigen Schritt über deine Grenze schieben, und du kannst nichts dagegen tun außer ausziehen.

Was beide Modelle gemeinsam haben

• Beide müssen schriftlich im Vertrag vereinbart sein.
• Bei beiden muss die Miete zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Bei beiden ist die Erhöhung wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete während der Laufzeit ausgeschlossen.
• Beide erfassen nur die Kaltmiete. Die Betriebskosten laufen daneben weiter und können zusätzlich steigen.
• Bei beiden gilt die Mietpreisbremse, wenn die Wohnung in einem entsprechenden Gebiet liegt.

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Ist schon die Ausgangsmiete zu hoch angesetzt, ist jede spätere Erhöhung auf einem falschen Fundament gebaut. Ein Mieterverein kann dir sagen, ob das bei dir der Fall ist.

Wann welches Modell besser passt

Eher Staffelmiete, wenn:

• Du lange bleiben willst und Planungssicherheit brauchst.
• Die Staffelbeträge moderat sind.
• Im Haus eine Modernisierung absehbar ist. Dann schützt dich die Staffel besonders gut.
• Dein Einkommen fest ist und nicht automatisch mit der Inflation mitwächst.

Eher Indexmiete, wenn:

• Die angebotene Staffel steil ist.
• Du in einem Viertel wohnst, in dem die Mieten schneller steigen als die allgemeinen Preise. Dann bremst der Index sogar.
• Du ohnehin nur kurz bleibst.

Und wenn du gar nicht wählen kannst?

Das ist der Normalfall. In einem angespannten Markt bekommst du den Vertrag, der angeboten wird, und eine Wohnung mit ungünstigem Modell ist immer noch besser als keine Wohnung.

Dann geht es nicht mehr um die Wahl, sondern um drei praktische Dinge:

1. Rechne vorher aus, was du im fünften Jahr voraussichtlich zahlst. Bei der Staffel exakt, beim Index mit einer Annahme von jährlich zwei bis drei Prozent.
2. Prüfe, ob zusätzlich ein Kündigungsverzicht im Vertrag steht. Die Kombination aus steigender Miete und Bindung ist das eigentliche Risiko. Siehe Kündigungsverzicht im Mietvertrag.
3. Leg dir einen Ordner an: Vertrag, Staffelübersicht oder Indexklausel, jedes Erhöhungsschreiben. Wenn du später etwas prüfen lassen willst, brauchst du genau das.

Die vollständigen Regeln zu beiden Modellen stehen in Staffelmiete und Indexmiete.

Kurz zusammengefasst

• Staffelmiete heißt: teurer, aber berechenbar. Indexmiete heißt: vielleicht günstiger, aber unberechenbar.
• Rechne die Staffel in Prozent um und vergleiche sie mit einer realistischen Preisentwicklung.
• Je enger dein Budget und je länger deine Wohndauer, desto mehr spricht für die Staffel.
• Beide Modelle erfassen nur die Kaltmiete, Betriebskosten kommen obendrauf.
• Prüfe immer zusätzlich, ob ein Kündigungsverzicht im Vertrag steht.

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