Der befristete Mietvertrag: wann die Befristung wirksam ist

„Zwei Jahre, dann brauche ich die Wohnung für meine Tochter.“ Der Satz fällt beim Besichtigungstermin, freundlich, nebenbei. Du nickst. Zwei Jahre sind besser als weitersuchen.

Was du in diesem Moment nicht weißt: Ob diese zwei Jahre überhaupt gelten, entscheidet sich nicht an diesem Satz, sondern daran, was später im Vertrag steht. Und ziemlich oft steht dort zu wenig.

Warum ein Enddatum allein nicht reicht

Bei Wohnraum ist eine Befristung nicht einfach frei vereinbar. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Kündigungsschutz über einen Umweg ausgehebelt wird. Wer jemandem nur befristet vermieten kann, braucht nie einen Kündigungsgrund.

Deshalb gilt: Eine Befristung bei Wohnraum ist nur wirksam, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, warum er die Wohnung danach braucht. Das nennt man qualifizierte Befristung. Der Grund muss im Vertrag oder in einem Dokument dazu stehen. Ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung genügt nicht.

Die drei zugelassenen Gründe

1. Eigenbedarf. Der Vermieter will die Räume nach Ablauf für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts nutzen.
2. Abriss oder wesentliche Bauarbeiten. Die Räume sollen beseitigt, so wesentlich verändert oder instand gesetzt werden, dass die Maßnahmen durch ein Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Gemeint ist nicht das Streichen des Flurs, sondern ein echter Umbau.
3. Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Die Wohnung soll danach an jemanden vermietet werden, der beim Vermieter arbeitet.

Etwas anderes geht nicht. „Ich möchte mir das offenhalten“ ist kein Grund. „Ich will vielleicht verkaufen“ ebenfalls nicht. Eine Verkaufsabsicht trägt eine Befristung nach dieser Regel gerade nicht.

Was passiert, wenn der Grund fehlt oder nicht trägt

Das ist der Teil, den kaum jemand kennt, und er ist für dich der wichtigste.

Fehlt die schriftliche Angabe des Grundes bei Vertragsschluss, gilt der Mietvertrag in aller Regel als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er wird also zum normalen unbefristeten Vertrag mit vollem Kündigungsschutz. Das Enddatum im Formular ändert daran nichts.

Dasselbe gilt sinngemäß, wenn der genannte Grund vorgeschoben war. Nur: Das musst du dann erst einmal belegen können, und dafür brauchst du Hilfe. Mit so einer Frage gehst du zum Mieterverein oder zu einer Anwältin für Mietrecht. Das ist genau der Fall, in dem allgemeine Informationen aus dem Internet nicht mehr weiterhelfen.

Dein Auskunftsrecht kurz vor Ablauf

Du darfst frühestens vier Monate vor dem Ende vom Vermieter verlangen, dass er dir innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Das ist ein scharfes Werkzeug, und fast niemand benutzt es. Drei Dinge können passieren:

• Der Grund besteht noch. Dann endet der Vertrag wie vereinbart.
• Der Grund ist weggefallen. Dann kannst du die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
• Der Grund tritt erst später ein. Dann kannst du die Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen.

Antwortet der Vermieter verspätet, verschiebt sich das Ende in der Regel um die Verzögerung. Schreib die Anfrage schriftlich und hebe eine Kopie auf.

Kündigen während der Laufzeit: geht das?

Das ist die unangenehme Kehrseite. Bei einem wirksam befristeten Vertrag ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen. Du bist also gebunden, bis das Datum erreicht ist, es sei denn, im Vertrag steht ausdrücklich etwas anderes.

Es bleiben drei Wege, und keiner davon ist bequem:

• Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Dafür braucht es tatsächlich einen schwerwiegenden Grund, nicht nur einen Jobwechsel.
• Ein Aufhebungsvertrag. Der Vermieter muss zustimmen. Ein Nachmieter, der ihm passt, erhöht deine Chancen erheblich.
• Die Frage, ob die Befristung überhaupt wirksam ist. Wenn nicht, gilt die normale Kündigungsfrist. Wie die aussieht, steht in Kündigungsfristen für Mieter.

Was du vor der Unterschrift fragen solltest

1. Steht der Befristungsgrund im Vertrag? Wenn im Formular nur ein Datum steht: nachfragen.
2. Ist der Grund konkret genug beschrieben, sodass du ihn nachvollziehen kannst?
3. Gibt es eine Klausel, die dir während der Laufzeit eine Kündigung erlaubt?
4. Notiere dir den Termin vier Monate vor Ablauf im Kalender. Das ist der Tag, an dem du dein Auskunftsrecht nutzt.

Die restlichen Punkte findest du in der Checkliste zum Mietvertrag. Und wenn du dich fragst, welche Vertragsformen es sonst noch gibt: die Übersicht der Mietvertragsarten.

Ist ein befristeter Vertrag trotzdem eine gute Idee?

Manchmal ja. Wenn du ohnehin nur zwei Jahre in der Stadt bist, ist ein Zeitmietvertrag ein passendes Werkzeug. Und in einem angespannten Markt ist eine befristete Wohnung immer noch besser als keine.

Der Fehler liegt woanders: Viele unterschreiben befristet, weil sie denken, sie hätten keine Wahl, und planen dann nicht dafür. Wenn du befristet mietest, fang spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf wieder an zu suchen. Wie so ein Ablauf aussieht, wenn die Zeit knapp wird, steht in Was tun, wenn du bis zum Auszug keine Wohnung hast.

Kurz zusammengefasst

• Ein Enddatum allein macht keine wirksame Befristung.
• Der Vermieter muss den Grund schon bei Vertragsschluss schriftlich nennen.
• Zugelassen sind Eigenbedarf, wesentliche Bauarbeiten oder Abriss und die Vermietung an einen Dienstverpflichteten.
• Fehlt der Grund, gilt der Vertrag in aller Regel unbefristet.
• Vier Monate vor Ablauf darfst du nachfragen, ob der Grund noch besteht.
• Während der Laufzeit kannst du normalerweise nicht ordentlich kündigen.

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