Einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen

Du hast nachgerechnet. Der Mietspiegel sagt 8,10 Euro pro Quadratmeter, du zahlst 11,40. Und jetzt sitzt du da und denkst: Und nun? Anrufen? Schreiben? Oder lieber nichts sagen, weil man ja gerade erst eingezogen ist und nicht auffallen will.

Dieses Zögern ist der häufigste Grund, warum die Mietpreisbremse im Alltag so wenig bewirkt. Sie wirkt nicht von selbst. Du musst sie geltend machen. Hier steht, wie das abläuft.

Der Grundsatz: nichts passiert automatisch

Kein Amt prüft deine Miete. Kein Vermieter überweist dir von sich aus etwas zurück. Ist die Miete zu hoch angesetzt, bleibt das so, bis du dich meldest.

Das Werkzeug dafür heißt Rüge. Das ist eine Erklärung in Textform, mit der du dem Vermieter mitteilst, dass du die vereinbarte Miete für überhöht hältst. Textform heißt: Mail reicht, Fax reicht, Brief reicht. Eine Unterschrift ist nicht nötig, ein Nachweis des Zugangs dagegen sehr sinnvoll.

Schritt eins: Auskunft verlangen

Bevor du rügst, hast du ein Recht, das viele nicht kennen: Du kannst vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, auf die es für die zulässige Miete ankommt.

Das betrifft vor allem die Punkte, mit denen sich ein Vermieter auf eine Ausnahme berufen könnte:

• Wie hoch war die Vormiete im letzten Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses?
• Wurden in den Jahren vor der Vermietung Modernisierungen durchgeführt, und mit welchen Kosten?
• Handelt es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung?
• Wann wurde die Wohnung erstmals genutzt und vermietet?

Diese Auskunft ist dein Fundament. Ohne sie rätst du nur.

Schritt zwei: die Rüge

Eine wirksame Rüge ist kein kompliziertes Dokument. Sie muss erkennen lassen, dass du die Miete für zu hoch hältst. Nimm folgende Punkte auf:

1. Deine Daten, die Adresse der Wohnung, das Datum des Mietvertrags.
2. Die Aussage, dass du die vereinbarte Nettokaltmiete für überhöht hältst, weil sie die zulässige Höchstmiete übersteigt.
3. Der Betrag, den du für zulässig hältst, mit kurzer Begründung, etwa unter Hinweis auf den Mietspiegel.
4. Die Aufforderung, die künftige Miete auf den zulässigen Betrag zu senken.
5. Die Aufforderung, zu viel gezahlte Beträge zurückzuzahlen.
6. Eine Frist, üblich sind zwei Wochen.

Schick die Rüge so, dass du den Zugang belegen kannst. Eine Mail mit Lesebestätigung ist schwach, ein Einschreiben ist stark. Behalte immer eine Kopie.

Schritt drei: die Reaktion

Drei Dinge können kommen.

Der Vermieter senkt die Miete. Kommt vor, besonders bei professionellen Verwaltungen, die keinen Streit wollen. Lass dir die Senkung schriftlich bestätigen und pass deinen Dauerauftrag an.

Der Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme. Dann muss er die Tatsachen dazu liefern. Prüf, ob er dich schon vor Vertragsschluss darüber informiert hat. Diese Information muss unaufgefordert und in Textform erfolgt sein. Fehlt sie, kann er sich auf die Ausnahme in aller Regel nicht berufen. Das ist in der Praxis der wichtigste Einzelpunkt.

Der Vermieter reagiert nicht. Dann bleibt der Weg über eine Anwältin oder den Mieterverein. Ein Mieterverein hat für diese Fälle Routine, und die Mitgliedschaft kostet meist weniger als eine einzige überhöhte Monatsmiete.

Die Fehler, die es teuer machen

• Warten. Der Zeitpunkt der Rüge beeinflusst, ab wann du zurückfordern kannst. Wer Jahre wartet, verschenkt Geld.
• Mündlich rügen. Ein Gespräch im Treppenhaus ist keine Rüge. Textform, mit Nachweis.
• Mit der Warmmiete rechnen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Betriebskosten haben mit der Bremse nichts zu tun.
• Die Miete einfach kürzen. Zahl weiter und fordere zurück, oder zahl den strittigen Teil unter Vorbehalt. Eigenmächtiges Kürzen kann Mietrückstände erzeugen, und Mietrückstände sind gefährlich.
• Keine Unterlagen aufheben. Inserat, Mailverkehr vor Vertragsschluss, Vertrag, Anlagen. Ohne diese Papiere wird es schwer.

Die Angst vor dem Ärger

Aus der Praxis: Die häufigste Sorge lautet, dass man beim Vermieter unten durch ist. Das ist verständlich, hält aber einer nüchternen Betrachtung nicht stand. Du machst ein gesetzliches Recht geltend. Eine Rüge ist für sich genommen kein Kündigungsgrund, und ein Vermieter braucht für eine Kündigung ohnehin ein berechtigtes Interesse.

Bleib im Ton sachlich und freundlich. Ein höflicher Brief mit klarer Forderung wirkt stärker als einer, der nach Streit klingt.

Bevor du rügst: die Vorbereitung

• Prüfe, ob die Mietpreisbremse an deinem Ort überhaupt gilt, siehe Wo die Mietpreisbremse gilt.
• Besorg den aktuellen Mietspiegel deiner Stadt und ordne die Wohnung ein.
• Rechne: Vergleichsmiete mal 1,1 gleich zulässige Höchstmiete.
• Sammle alles, was du vor Vertragsschluss bekommen hast.
• Geh damit zu einem Mieterverein. Das ist der Schritt, der über das Ergebnis entscheidet.

Die Grundlagen stehen in der Mietpreisbremse einfach erklärt. Wenn dein Vertrag eine Staffel enthält, muss jede Staffel für sich die Grenze einhalten, siehe Staffelmiete.

Kurz zusammengefasst

• Die Mietpreisbremse wirkt nicht von selbst. Du musst rügen.
• Verlang zuerst Auskunft über Vormiete, Modernisierung und Erstvermietung.
• Rüge in Textform, mit Zugangsnachweis und klarer Forderung.
• Rechne mit der Nettokaltmiete, nicht mit der Warmmiete.
• Kürze die Miete nicht eigenmächtig, sondern zahl unter Vorbehalt.
• Lass Entwurf und Fristen vor dem Abschicken von einem Mieterverein oder einer Anwältin prüfen.

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