Die Mietpreisbremse einfach erklärt

Dieselbe Wohnung, derselbe Grundriss, eine Etage tiefer. Deine Nachbarin zahlt 690 Euro. Du zahlst 950. Sie wohnt seit zwölf Jahren dort, du bist im Sommer eingezogen.

Für genau dieses Problem gibt es die Mietpreisbremse. Und sie ist gleichzeitig schwächer und nützlicher, als die meisten denken.

Was die Mietpreisbremse regelt

Die Regelung steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und betrifft nur die Neuvermietung. Also den Moment, in dem ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Sie sagt im Kern:

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Drei Bestandteile, drei Einschränkungen:

• Nur in bestimmten Gebieten. Die Bundesländer legen per Verordnung fest, wo die Bremse gilt. Sie gilt nicht überall. Mehr dazu in Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht.
• Nur bei Neuvermietung. Für laufende Mietverhältnisse gelten andere Regeln.
• Nur bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die steht nicht im Gesetz, sondern ergibt sich meist aus einem Mietspiegel.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Das ist der Betrag, der in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Vergleichbar heißt: ähnliche Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Eigenschaften.

Ermittelt wird sie meistens über den örtlichen Mietspiegel. Den gibt es bei der Stadt, oft kostenlos im Netz. Ein Mietspiegel ist eine Tabelle: Du suchst deine Wohnungsgröße, dein Baujahr und deine Lage und findest eine Spanne von Euro pro Quadratmeter.

Dann rechnest du: Vergleichsmiete mal 1,1 ergibt die zulässige Höchstmiete. Bei 8,00 Euro pro Quadratmeter und 60 Quadratmetern wären das 480 Euro Vergleichsmiete und 528 Euro zulässige Höchstmiete.

Die vier großen Ausnahmen

Hier verliert die Bremse den größten Teil ihrer Kraft. In diesen Fällen gilt sie nicht oder nur eingeschränkt:

1. Neubau. Wohnungen, die erstmals nach einem im Gesetz festgelegten Stichtag genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Der Stichtag liegt rund ein Jahrzehnt zurück, das genaue Datum nennt dir jeder Mieterverein. Die Ausnahme betrifft einen großen Teil der Neubauwohnungen am Markt.
2. Umfassende Modernisierung. Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Bremse für die erste Vermietung danach nicht. Umfassend heißt: erheblicher Aufwand, nicht ein neuer Bodenbelag.
3. Höhere Vormiete. Hat der vorherige Mieter bereits mehr gezahlt, als nach der Bremse zulässig wäre, darf dieser Betrag weiter verlangt werden. Die Miete muss also nicht gesenkt werden.
4. Frühere Modernisierung. Hat der Vermieter in den Jahren vor der Neuvermietung modernisiert, kann er einen entsprechenden Zuschlag ansetzen.

Diese Ausnahmen sind der Grund, warum die Bremse in der Praxis oft weniger bringt als erhofft. Sie sind aber auch der Grund, warum es sich lohnt, genau hinzusehen: Der Vermieter muss sich auf eine Ausnahme berufen, und er muss dich darüber vor Vertragsschluss informieren.

Die Auskunftspflicht ist dein wichtigster Hebel

Will der Vermieter eine höhere Miete verlangen, weil eine der Ausnahmen greift, muss er dich unaufgefordert und vor Abgabe deiner Vertragserklärung darüber informieren. In Textform.

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis am meisten schiefgeht. Viele Vermieter kennen die Pflicht nicht oder halten sie nicht ein. Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter auf die Ausnahme in aller Regel nicht berufen.

Für dich heißt das ganz praktisch: Heb alles auf, was du vor dem Vertragsschluss bekommen hast. Mails, Anlagen, Exposés. Wenn nichts zur Vormiete oder zur Modernisierung darin steht, ist das eine wichtige Information.

Was du tun kannst, wenn du zu viel zahlst

Du kannst die überhöhte Miete rügen. Das ist eine formlose Erklärung in Textform, mit der du dem Vermieter mitteilst, dass du die Miete für überhöht hältst. Der Ablauf und die Fristen stehen in Einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen.

Wichtig vorweg, weil es eine verbreitete Sorge ist: Eine Rüge ist kein Angriff und kein Kündigungsgrund. Du machst ein Recht geltend, das dir das Gesetz gibt.

Was die Bremse nicht kann

• Sie senkt keine laufenden Mieten. Sie betrifft den Abschluss des Vertrags.
• Sie verhindert keine späteren Mieterhöhungen.
• Sie sorgt nicht dafür, dass du eine Wohnung bekommst. Sie regelt nur den Preis, wenn du eine bekommen hast.
• Sie gilt nicht bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und nicht für möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

Die Regelung ist zeitlich befristet und wurde vom Gesetzgeber mehrfach verlängert. Ob sie gerade und für deinen Ort gilt, musst du aktuell prüfen. Die Verordnungen der Länder ändern sich.

Was du praktisch damit anfängst

1. Prüfe, ob dein Ort in der Verordnung deines Bundeslandes steht.
2. Such den Mietspiegel deiner Stadt und ordne deine Wohnung grob ein.
3. Rechne die Vergleichsmiete mal 1,1.
4. Vergleiche mit deiner tatsächlichen Kaltmiete, nicht mit der Warmmiete.
5. Liegst du deutlich darüber, geh mit dem Vertrag und allen Unterlagen zu einem Mieterverein.

Wenn du noch vor der Unterschrift stehst, gehört dieser Punkt in die Checkliste zum Mietvertrag. Und wenn dein Vertrag eine Staffel enthält: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten, siehe Staffelmiete.

Kurz zusammengefasst

• Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Sie gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festgelegt hat.
• Vier große Ausnahmen schwächen sie: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete, frühere Modernisierung.
• Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft.
• Deine eigene Rechnung ist ein Anhaltspunkt. Die Bewertung gehört zu einem Mieterverein oder einer Anwältin.

Das passt dazu

• Schönheitsreparaturen: was du wirklich streichen musst
• Haustiere in der Mietwohnung: was der Vermieter verbieten darf
• Der befristete Mietvertrag: wann die Befristung wirksam ist
• Staffelmiete: wie sie funktioniert und was sie kostet
• Untervermietung: wann du untervermieten darfst
• Zwei Namen im Mietvertrag: was gesamtschuldnerische Haftung bedeutet