Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht

„Bei uns gilt doch die Mietpreisbremse.“ Diesen Satz hört man oft. Er stimmt ungefähr so zuverlässig wie die Wetter-App für den übernächsten Samstag.

Denn die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, nicht in jeder Stadt und nicht für immer. Sie ist ein Flickenteppich, der sich regelmäßig ändert. Hier steht, wie du das für deine Adresse selbst herausfindest.

Wer entscheidet, wo die Bremse gilt

Das Bundesgesetz sagt nur, was gelten soll. Wo es gilt, entscheiden die Bundesländer. Jedes Land kann per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen. Und jedes Land macht das anders.

Manche Länder haben eine Verordnung für viele Kommunen, manche für eine Handvoll, manche gar keine. Eine Verordnung darf außerdem nicht unbegrenzt gelten. Sie ist zeitlich befristet und muss erneuert werden.

Wann ein Gebiet als angespannt gilt

Das Gesetz nennt dafür Anhaltspunkte. Ein Wohnungsmarkt kann als angespannt eingestuft werden, wenn zum Beispiel:

• die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass genügend neuer Wohnraum entsteht,
• oder wenig Leerstand bei gleichzeitig großer Nachfrage besteht.

Das Land muss seine Verordnung außerdem begründen und darlegen, warum es diese Gebiete ausgewählt hat. Genau daran sind in der Vergangenheit einzelne Landesverordnungen vor Gericht gescheitert: nicht inhaltlich, sondern weil die Begründung fehlte oder zu dünn war. Die betroffenen Mieter standen dann rückwirkend ohne Bremse da.

Wichtig: es geht um Gemeinden, nicht um Stadtteile

Die Verordnungen benennen ganze Gemeinden oder Städte, nicht einzelne Viertel. Steht deine Stadt in der Liste, gilt die Bremse dort grundsätzlich überall, auch in der teuren Innenstadt und in der günstigen Randlage.

Umgekehrt gilt: Wohnt die Stadt nicht in der Liste, hilft es dir nicht, dass der Nachbarort aufgeführt ist. Auch nicht, wenn deine Wohnung fünfhundert Meter von der Stadtgrenze entfernt liegt.

So prüfst du es für deine Adresse

1. Bundesland bestimmen. Zuständig ist immer das Land, in dem die Wohnung liegt.
2. Verordnung suchen. Such nach der Mieterschutzverordnung oder Mietpreisbegrenzungsverordnung deines Landes. Die Länder veröffentlichen sie in ihrem Gesetz- und Verordnungsblatt und meist auch auf der Seite des zuständigen Ministeriums.
3. Anlage prüfen. Die Gemeindeliste steht fast immer in einer Anlage am Ende der Verordnung. Such dort deinen Ort.
4. Gültigkeitsdauer prüfen. Am Anfang oder Ende der Verordnung steht, bis wann sie gilt. Läuft sie in wenigen Monaten aus, ist das für dich relevant.
5. Gegenprüfen. Ein örtlicher Mieterverein weiß, ob die Verordnung gerade in Kraft und ob sie umstritten ist. Dieser Anruf ist der schnellste Weg.

Rechne mit zehn bis zwanzig Minuten. Das ist wenig Zeit für eine Information, die über mehrere hundert Euro im Jahr entscheiden kann.

Drei Regelungen, die oft verwechselt werden

Regelung	Was sie macht	Wann sie greift
Mietpreisbremse	Begrenzt die Miete auf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete	Bei Neuvermietung
Abgesenkte Kappungsgrenze	Begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf	Im laufenden Mietverhältnis
Verlängerte Kündigungssperrfrist	Schützt nach Umwandlung in Eigentumswohnungen länger vor Eigenbedarfskündigung	Nach Verkauf und Umwandlung

Alle drei werden von den Ländern per Verordnung angeordnet, oft für ähnliche Gebiete, aber nicht zwingend für dieselben. Wenn dir jemand sagt, bei euch gebe es „die Verordnung“, frag nach, welche gemeint ist.

Wo sie auch in einem Bremsen-Gebiet nicht greift

Selbst wenn deine Stadt in der Liste steht, gibt es Fälle, in denen die Bremse nicht wirkt:

• Neubauwohnungen, die erstmals nach dem im Gesetz festgelegten Stichtag genutzt und vermietet wurden. Das genaue Datum nennt dir ein Mieterverein.
• Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
• Wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag.
• Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.
• Möblierte Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Die Einzelheiten dazu stehen in der Mietpreisbremse einfach erklärt.

Wenn die Bremse bei dir nicht gilt

Das ist unangenehm, aber kein Grund, die Wohnung deshalb auszuschlagen. Es heißt nur: Der Preis ist, was er ist, und du brauchst andere Hebel.

• Rechne die Warmmiete über die geplante Wohndauer durch, besonders bei Staffel- oder Indexmiete. Siehe die Beispielrechnung über fünf Jahre.
• Prüfe die übrigen Klauseln umso genauer. Was der Preis nicht hergibt, holst du dir über die Klauseln, die dich später Geld kosten.
• Halte die Belastungsgrenze im Blick, siehe die Drittel-Regel.

Kurz zusammengefasst

• Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland sie per Verordnung angeordnet hat.
• Die Verordnungen benennen ganze Gemeinden, nicht Stadtteile, und sind zeitlich befristet.
• Such die Verordnung deines Landes, prüfe die Gemeindeliste in der Anlage und das Ablaufdatum.
• Verwechsle die Bremse nicht mit der abgesenkten Kappungsgrenze oder der verlängerten Kündigungssperrfrist.
• Ob eine Verordnung wirksam ist, kann dir nur ein Mieterverein oder eine Anwältin sagen.

Das passt dazu

• Mietbeginn und Übergabetermin im Mietvertrag
• Der befristete Mietvertrag: wann die Befristung wirksam ist
• Die acht Klauseln, die dich später Geld kosten
• Welche Mietvertragsarten gibt es?
• Untervermietung: wann du untervermieten darfst
• Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst