Die acht Klauseln, die dich später Geld kosten

Ein Mietvertrag kostet dich beim Unterschreiben nichts. Die Rechnung kommt später: beim Auszug, bei der Nebenkostenabrechnung, bei der Reparatur, bei der Kaution.

Aus der Praxis lässt sich ziemlich genau sagen, wo dieses Geld verloren geht. Es sind nicht zwanzig Stellen. Es sind ungefähr acht. Hier sind sie, in der Reihenfolge, in der sie im Leben eines Mietverhältnisses teuer werden.

1. Die Renovierungsklausel

Was sie kostet: mehrere hundert bis über tausend Euro beim Auszug.

Woran du sie erkennst: feste Fristen ohne einschränkende Wörter wie „in der Regel“. Oder die Pflicht, bei Auszug zu streichen, unabhängig vom Zustand. Oder beides zusammen.

Was du tust: Prüfen lassen, bevor du Farbe kaufst. Viele dieser Klauseln halten nicht. Und wenn eine Formularklausel unwirksam ist, fällt sie ganz weg. Dann trägt der Vermieter die Renovierung. Siehe Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen.

2. Die Quotenabgeltungsklausel

Was sie kostet: einen anteiligen Renovierungsbetrag, obwohl noch gar nicht renoviert werden müsste.

Woran du sie erkennst: Formulierungen wie „anteilige Kostenbeteiligung entsprechend der abgelaufenen Zeit seit der letzten Renovierung“.

Was du tust: Diese Klauseln werden in Formularverträgen abgelehnt. Wenn eine in deinem Vertrag steht, ist das ein starker Hinweis darauf, dass der ganze Abschnitt zu den Schönheitsreparaturen wackelt.

3. Die Kleinreparaturklausel ohne Grenzen

Was sie kostet: jede Reparatur, die im Alltag anfällt, in Summe schnell dreistellig pro Jahr.

Woran du sie erkennst: Es fehlt eine Obergrenze je Reparatur oder eine Obergrenze pro Jahr. Oder du sollst nicht nur zahlen, sondern den Handwerker selbst beauftragen. Oder die Klausel nennt Dinge, die du gar nicht bedienst, etwa die Therme.

Was du tust: Beide Zahlen aus dem Vertrag notieren und eine Liste über das Jahr führen. Details in Die Kleinreparaturklausel.

4. Der Kündigungsverzicht

Was er kostet: bis zu mehreren Monatsmieten, wenn du früher raus musst.

Woran du ihn erkennst: Begriffe wie Mindestmietdauer, Kündigungsausschluss oder Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung.

Was du tust: Zuerst nachsehen, ob beide Seiten verzichten oder nur du. Dann ausrechnen, wann du frühestens draußen sein könntest, Kündigungsfrist eingerechnet. Ein einseitiger Verzicht allein zu deinen Lasten ist besonders angreifbar.

5. Staffel- oder Indexmiete ohne Durchrechnung

Was sie kostet: mehrere tausend Euro über die Wohndauer, ohne dass es je einen Brief dazu gibt.

Woran du sie erkennst: eine Tabelle mit Beträgen und Daten, oder ein Absatz über den Verbraucherpreisindex.

Was du tust: Rechne nicht die erste Staffel, sondern die letzte, die dich noch trifft. Und rechne die Betriebskosten mit einem Aufschlag dazu. Wie das konkret geht, zeigt die Beispielrechnung über fünf Jahre.

6. Die Kaution über der Grenze

Was sie kostet: Geld, das unnötig lange gebunden ist, manchmal über tausend Euro.

Woran du sie erkennst: mehr als drei Nettokaltmieten, also mehr als drei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Oder die Vorgabe, alles auf einmal vor Übergabe zu zahlen.

Was du tust: Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Eine Klausel, die mehr verlangt, ist in diesem Punkt unwirksam. Die Kaution muss außerdem getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

7. Betriebskosten, die keine sind

Was sie kosten: jedes Jahr wieder, unbemerkt, weil kaum jemand die Abrechnung prüft.

Woran du sie erkennst: In der Abrechnung tauchen Positionen wie Verwaltungskosten, Verwaltergebühr, Instandhaltung oder Reparaturen auf. Diese Posten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ebenfalls ein Warnsignal: eine sehr allgemeine Sammelposition „sonstige Betriebskosten“ ohne Aufschlüsselung.

Was du tust: Im Vertrag nachsehen, welche Betriebskosten überhaupt vereinbart sind. Ist gar nichts vereinbart, sind sie grundsätzlich mit der Miete abgegolten. Bei Zweifeln die Abrechnung beim Mieterverein prüfen lassen.

8. Rückbau- und Endreinigungsklauseln

Was sie kosten: beim Auszug, wenn es sowieso schon eng ist.

Woran du sie erkennst: Pflichten zur professionellen Endreinigung, zur Teppichreinigung durch eine Fachfirma, zum Rückbau von Einbauten, die du auf Wunsch des Vermieters eingebaut hast, oder allgemeine Pflichten, die Wohnung „im ursprünglichen Zustand“ zurückzugeben.

Was du tust: Besenrein ist etwas anderes als professionell gereinigt. Und was du selbst verändert hast, musst du in der Regel zurückbauen, was der Vermieter eingebaut hat, nicht. Halte im Übergabeprotokoll fest, welche Einbauten von wem stammen.

Die Reihenfolge, in der du vorgehst

1. Vertrag vor dem Termin anfordern, damit du Zeit hast.
2. Die acht Stellen suchen und markieren. Fünfzehn Minuten reichen.
3. Die Zahlen abschreiben: Kaution, Staffelbeträge, Kleinreparaturgrenzen, Renovierungsfristen.
4. Bei zwei oder mehr Auffälligkeiten vor der Unterschrift fragen, ob ein Punkt gestrichen werden kann.
5. Nach der Unterschrift: Kopie, Übergabeprotokoll und Fotos in einen Ordner. Dieser Ordner ist später mehr wert als jede Diskussion.

Was du realistisch erwarten kannst

In einem angespannten Markt wirst du selten etwas verhandeln. Das ist die unangenehme Wahrheit. Der Nutzen dieser Liste liegt woanders: Du weißt, was du unterschreibst, und du weißt Jahre später, wo du nachsehen musst.

Die meisten Menschen verlieren beim Auszug Geld nicht, weil die Klausel wirksam war, sondern weil sie nie jemand geprüft hat. Diesen Fehler kannst du vermeiden, und er kostet dich nur einen Termin.

Die vollständige Prüfroutine steht in der Checkliste zum Mietvertrag.

Kurz zusammengefasst

• Acht Stellen entscheiden über den größten Teil der späteren Kosten.
• Renovierung, Quotenklausel, Kleinreparaturen, Kündigungsverzicht, Mietanpassung, Kaution, Betriebskosten, Rückgabe.
• Unangemessene Formularklauseln fallen ganz weg statt gekürzt zu werden.
• Schreib beim Unterschreiben alle Zahlen heraus und leg einen Ordner an.
• Lass prüfen, bevor du zahlst oder streichst, nicht danach.

Das passt dazu

• Haustiere in der Mietwohnung: was der Vermieter verbieten darf
• Schönheitsreparaturen: was du wirklich streichen musst
• Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst
• Wie die Miete im laufenden Vertrag steigen kann
• Wann die Miete fällig ist und was der Vertrag regelt
• Der Mietvertrag ist da: diese acht Stellen liest du zuerst