Wie die Miete im laufenden Vertrag steigen kann

Die Miete, die du unterschreibst, ist nicht die Miete, die du in fünf Jahren zahlst. Das wissen die meisten. Was kaum jemand weiß: Wie stark sie steigen kann und auf welchem Weg, steht schon heute in deinem Vertrag.

Es gibt nämlich nicht „die Mieterhöhung“. Es gibt mehrere Wege, sie schließen sich zum Teil gegenseitig aus, und welcher bei dir gilt, entscheidet sich mit deiner Unterschrift. Das macht diese Frage zu einer, die vor den Vertrag gehört und nicht in das Jahr, in dem der Brief kommt.

Was im Vertrag steht, entscheidet über den Weg

Vereinfacht gibt es drei Wege nach oben. Bei einer normalen Miete ohne besondere Vereinbarung kommen die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungsumlage in Betracht. Steht dagegen eine Staffel oder ein Index im Vertrag, gilt dieser Mechanismus — und die anderen Wege sind weitgehend versperrt.

Deshalb ist die erste Frage beim Lesen nicht „wie hoch ist die Miete“, sondern „wie ist sie gebaut“. Die Antwort steht meistens im selben Absatz wie der Betrag.

Weg eins: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Das ist der Normalfall. Der Vermieter verlangt, dass du einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmst. Dafür gelten mehrere Bremsen:

• Die Miete muss vorher eine Weile unverändert geblieben sein.
• Die Erhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
• Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen begrenzten Anteil steigen — die Kappungsgrenze. Sie liegt bei zwanzig Prozent, in vielen angespannten Städten bei fünfzehn Prozent.
• Die Forderung muss begründet werden, meist mit dem Mietspiegel, mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.
• Du hast eine Überlegungsfrist und musst zustimmen. Tust du das nicht, muss der Vermieter klagen.

Wichtig daran: Eine solche Erhöhung passiert nicht automatisch. Sie kommt als Schreiben, sie muss begründet sein, und sie braucht deine Zustimmung. Wie du den Mietspiegel dafür liest, steht in Den Mietspiegel lesen.

Weg zwei: Modernisierung

Wird gedämmt, werden Fenster getauscht, kommt ein Aufzug dazu, darf der Vermieter einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Das ist der Weg, der am stärksten wehtut, weil er die Miete auf einen Schlag deutlich anheben kann.

Auch hier gibt es Grenzen: Die Maßnahme muss angekündigt werden, üblicherweise einige Monate vorher. Umgelegt wird nur ein bestimmter Anteil der Kosten pro Jahr. Und es gibt eine Obergrenze, um wie viel Euro je Quadratmeter die Miete dadurch innerhalb einiger Jahre steigen darf. Reine Instandhaltung — also Reparatur statt Verbesserung — darf gar nicht umgelegt werden.

Wenn eine Modernisierungsankündigung kommt, ist der wichtigste Schritt nicht Widerspruch, sondern Prüfung: Welcher Teil ist Modernisierung, welcher Teil ist Instandhaltung? Genau da liegt der Hebel, und genau dafür sind Mietervereine da.

Weg drei: Staffel oder Index

Steht im Vertrag eine Staffelmiete, sind die Erhöhungen von Anfang an festgeschrieben: Datum und Betrag, schwarz auf weiß. Steht dort eine Indexmiete, folgt die Miete der allgemeinen Preisentwicklung.

Beides hat denselben großen Vorteil und denselben Nachteil. Vorteil: Neben diesem Mechanismus sind die anderen Wege weitgehend ausgeschlossen. Nachteil: Der Mechanismus läuft dafür verlässlich, unabhängig davon, ob am Haus etwas gemacht wird oder nicht.

Wie man das durchrechnet, steht in Staffelmiete berechnen. Welches Modell wann günstiger ist, klärt Staffelmiete oder Indexmiete.

Betriebskosten sind keine Mieterhöhung

Wenn die Vorauszahlung nach einer Abrechnung steigt, fühlt sich das an wie eine Mieterhöhung, ist aber etwas völlig anderes. Die Kaltmiete bleibt gleich, nur der Abschlag für tatsächlich entstandene Kosten wird angepasst.

Das bedeutet auch: Für diese Anpassung gelten die Bremsen oben nicht. Steigt der Gaspreis, steigen die Heizkosten, und der Abschlag steigt mit. Deshalb ist die Frage nach der letzten Abrechnung für diese Wohnung vor der Unterschrift so nützlich. Sie sagt dir mehr über deine künftigen Kosten als der Abschlag im Vertrag.

Woran du im Vertrag erkennst, was dich erwartet

1. Such den Absatz mit der Miethöhe. Steht dort nur ein Betrag, oder folgt eine Tabelle mit Daten?
2. Such nach den Wörtern „Staffel“, „Index“ und „Verbraucherpreisindex“.
3. Prüfe, ob eine Klausel Erhöhungen nach anderen Vorschriften ausdrücklich ausschließt.
4. Sieh nach, ob es Hinweise auf geplante Modernisierungen gibt, etwa im Gespräch oder in Aushängen im Haus.
5. Frag, wann zuletzt am Gebäude etwas gemacht wurde. Ein Haus, an dem seit Jahrzehnten nichts passiert ist, hat einen Investitionsstau — und der kommt irgendwann.

Die letzte Frage stellt fast niemand, und sie ist eine der aufschlussreichsten. Aus dem Verwaltungsalltag: Wo demnächst gedämmt wird, weiß im Haus meistens schon jeder. Man muss nur fragen.

Was du tust, wenn ein Schreiben kommt

Nicht sofort zustimmen und nicht sofort empört antworten. Ein Erhöhungsschreiben ist ein Formalakt, und Formalakte kann man prüfen.

• Ist die Begründung enthalten — Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten?
• Ist die Frist eingehalten, seit die Miete zuletzt geändert wurde?
• Wird die Kappungsgrenze für deine Stadt beachtet?
• Bei Modernisierung: Wurde sie angekündigt, und ist Instandhaltung sauber herausgerechnet?
• Bei Index: Passt die Rechnung zu den genannten Indexwerten?

Wie du ein Indexschreiben nachrechnest, steht in Indexmiete. Und wenn du dir unsicher bist, ist das der klassische Fall für den Mieterverein — dafür gibt es ihn.

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Kurz zusammengefasst

• Wie deine Miete steigen kann, entscheidet der Vertrag — nicht das Jahr, in dem der Brief kommt.
• Bei einer normalen Miete sind Vergleichsmiete und Modernisierung die Wege, beide mit Bremsen und Formalien.
• Staffel und Index laufen dafür verlässlich, schließen die anderen Wege aber weitgehend aus.
• Steigende Betriebskostenvorauszahlungen sind keine Mieterhöhung und folgen eigenen Regeln.
• Ein Erhöhungsschreiben prüfst du erst und beantwortest es dann. Zustimmen kannst du immer noch.

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