Indexmiete: wenn die Miete an die Inflation gekoppelt ist

Der Brief kommt im Frühjahr, zwei Seiten, sachlicher Ton. Darin eine Tabelle mit Indexwerten und am Ende ein neuer Betrag: 68 Euro mehr im Monat. Kein Grund, keine Modernisierung, keine Zustimmung nötig. Einfach eine Zahl, die aus einer Statistik kommt.

Das ist die Indexmiete. Sie ist erlaubt, sie ist geregelt, und sie ist in Zeiten steigender Preise das unangenehmste Vertragsmodell, das es bei Wohnraum gibt. Hier ist, wie sie funktioniert.

Was eine Indexmiete ist

Bei einer Indexmiete wird im Vertrag vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Diesen Index veröffentlicht das Statistische Bundesamt. Er misst, wie sich die Preise für einen typischen Warenkorb verändern.

Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis erhöhen. Sinkt er, kann die Miete auch sinken. In der Praxis kommt der zweite Fall selten vor.

Die Regeln, an die sich eine Indexmiete halten muss

• Schriftform. Die Vereinbarung muss schriftlich im Vertrag stehen.
• Mindestens ein Jahr. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Erklärung in Textform. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich erklären. Darin muss er die eingetretene Änderung des Index angeben und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag nennen.
• Wirkung erst später. Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Der Brief im März wirkt also ab Mai.
• Keine Vergleichsmieten-Erhöhung. Während einer Indexmiete kann der Vermieter nicht zusätzlich wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
• Modernisierung nur eingeschränkt. Eine Erhöhung wegen baulicher Maßnahmen ist stark eingeschränkt und kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, etwa bei gesetzlich vorgeschriebenen Umbauten.

Wie die Rechnung funktioniert

Die Miete wird im selben Verhältnis angepasst, in dem sich der Index verändert hat. Ein Beispiel mit einfachen Zahlen:

• Miete bei Vertragsschluss: 800 Euro.
• Indexstand bei Vertragsschluss: 100,0.
• Indexstand jetzt: 106,5.
• Neue Miete: 800 mal 106,5 geteilt durch 100,0 ergibt 852 Euro.

Das sind 52 Euro mehr, also 624 Euro pro Jahr. Bei einer weiteren Indexsteigerung derselben Größe stünden zwei Jahre später schon über 900 Euro auf dem Kontoauszug.

So prüfst du ein Erhöhungsschreiben

1. Ist ein Jahr vergangen? Seit der letzten Erhöhung oder seit Mietbeginn muss die Miete zwölf Monate unverändert gewesen sein.
2. Steht die Indexänderung drin? Der Brief muss die eingetretene Änderung des Index nachvollziehbar angeben, nicht nur behaupten.
3. Steht ein Geldbetrag drin? Die neue Miete oder die Erhöhung muss als Betrag beziffert sein.
4. Stimmen die Indexwerte? Die aktuellen Werte des Verbraucherpreisindex für Deutschland veröffentlicht das Statistische Bundesamt frei zugänglich. Rechne einmal nach.
5. Ab wann gilt der neue Betrag? Nicht sofort. Erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
6. Werden nur Kaltmiete und Index verrechnet? Betriebskosten gehören nicht in diese Rechnung.

Wenn dir etwas nicht plausibel erscheint, zahl den erhöhten Betrag zunächst unter Vorbehalt und lass das Schreiben bei einem Mieterverein prüfen. Der Vorbehalt kostet dich nichts und hält dir die Rückforderung offen.

Was die Indexmiete für dich bedeutet

Der Nachteil: Du kannst deine Miete für die kommenden Jahre nicht planen. Niemand weiß, wie sich die Preise entwickeln. In einer ruhigen Phase ist eine Indexmiete kaum spürbar, in einer Phase hoher Inflation wird sie schnell teuer. Und anders als bei der Staffelmiete hast du keine Zahl, die du vorher ausrechnen kannst.

Der Vorteil: Solange die Indexmiete läuft, sind Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen, und die Umlage von Modernisierungskosten ist stark eingeschränkt. In Vierteln, in denen die Mieten schneller steigen als die allgemeinen Verbraucherpreise, kann das sogar günstiger sein.

Und die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt auch hier. Sie greift bei der Ausgangsmiete, also bei dem Betrag, den du zu Mietbeginn zahlst. Liegt schon dieser Betrag zu hoch, schleppt sich der Fehler durch alle späteren Erhöhungen mit. Wie das Verfahren aussieht, steht in Einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Ob sie bei dir überhaupt gilt, klärt Wo die Mietpreisbremse gilt.

Solltest du eine Indexmiete unterschreiben?

In einem angespannten Markt hast du meistens keine Wahl. Was du aber tun kannst: die Entscheidung bewusst treffen statt aus Versehen.

Rechne vorher durch, was passiert, wenn die Preise in den nächsten fünf Jahren spürbar steigen. Nimm an, dass die Miete in dieser Zeit um zehn bis fünfzehn Prozent zulegt, und prüfe, ob du das tragen könntest. Wenn nicht, ist die Wohnung für dich zu teuer, auch wenn sie es heute noch nicht ist.

Welches Modell für dich unterm Strich besser ist, klärt der Vergleich von Staffel- und Indexmiete. Und wenn du nur eines lesen willst, bevor du unterschreibst: die Checkliste zum Mietvertrag.

Kurz zusammengefasst

• Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland.
• Erhöht werden darf frühestens nach zwölf Monaten unveränderter Miete.
• Die Erhöhung braucht eine Erklärung in Textform mit Indexänderung und Geldbetrag.
• Der neue Betrag ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig.
• Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind währenddessen ausgeschlossen.
• Prüf jedes Erhöhungsschreiben nach und zahl im Zweifel unter Vorbehalt.

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