Welche Anlagen zum Mietvertrag du mitunterschreibst

Auf dem Tisch liegen sechs Seiten Mietvertrag. Daneben liegen noch einmal neun Seiten: Hausordnung, ein Blatt zum Datenschutz, eine Liste mit Betriebskostenarten, ein Protokollbogen. Der Verwalter blättert vor, zeigt auf die letzte Zeile und sagt: „Hier einmal bitte.“

Die meisten unterschreiben an dieser Stelle nur den Vertrag genau. Der Rest wirkt wie Papierkram. Dabei sind die Anlagen Teil der Abmachung, sobald sie im Vertrag genannt und dir übergeben werden — und einige davon regeln Pflichten, die dich jede Woche betreffen.

Warum Anlagen mitgelten

Ein Mietvertrag verweist an mehreren Stellen nach außen. Er sagt zum Beispiel: „Die Hausordnung in der jeweils gültigen Fassung ist Bestandteil dieses Vertrages.“ Damit wird aus einem losen Blatt ein Teil deiner Pflichten.

Damit das funktioniert, muss die Anlage aber auch tatsächlich zum Vertrag gehören: im Vertrag klar benannt und dir bei Vertragsschluss vorgelegt oder ausgehändigt. Ein Verweis auf ein Papier, das dir nie jemand gezeigt hat, ist eine schwache Grundlage.

Deshalb gilt die einfachste Regel überhaupt: Lass dir jede Anlage geben, die im Vertrag erwähnt wird. Wenn eine fehlt, frag danach, bevor du unterschreibst.

Die Anlagen, die dir am häufigsten begegnen

• Die Hausordnung. Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll, Waschküche, Fahrräder, Grillen.
• Die Aufstellung der Betriebskostenarten. Eine Liste, welche Kosten später auf dich umgelegt werden. Was hier nicht steht, lässt sich später in der Regel auch nicht abrechnen.
• Das Übergabeprotokoll. Oft schon als Blankoformular dabei, ausgefüllt wird es am Übergabetag.
• Die Datenschutzinformation. Reine Information darüber, was mit deinen Daten passiert. Eine Unterschrift darunter bestätigt nur, dass du sie bekommen hast.
• Die Kautionsvereinbarung. Manchmal im Vertrag, manchmal als eigenes Blatt mit Kontodaten.
• Ein Einrichtungs- oder Inventarverzeichnis. Wenn eine Küche, Möbel oder Rollos übernommen werden.
• Die Einzugsermächtigung. Ein SEPA-Lastschriftmandat, mit dem die Miete abgebucht wird.
• Der Energieausweis. Keine Anlage im engeren Sinn, aber er muss dir vorgelegt werden.

Den Energieausweis solltest du dir zeigen lassen und am besten eine Kopie mitnehmen. Die Angaben darin sagen dir mehr über deine künftigen Heizkosten als jede Schätzung.

Die Betriebskostenliste ist die wichtigste Anlage

Sie sieht am langweiligsten aus und hat die größten Folgen. Aus dieser Liste ergibt sich, welche Posten in deiner Abrechnung auftauchen dürfen: Grundsteuer, Wasser, Aufzug, Hausmeister, Gartenpflege, Versicherungen und so weiter.

Worauf du achtest: Steht dort eine Sammelklausel wie „sonstige Betriebskosten“? Dann lass dir sagen, was konkret gemeint ist. Und stehen Posten drin, die gar keine Betriebskosten sind — Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten? Die gehören nicht in eine Umlage.

Eine Einordnung Posten für Posten steht in Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Das Übergabeprotokoll ist keine Formsache

Das Protokoll wird am Tag der Übergabe ausgefüllt, aber es liegt oft schon beim Vertragstermin dabei. Sieh es dir früh an, damit du weißt, was am Übergabetag abgefragt wird.

Aus dem Verwaltungsalltag: Dieses eine Blatt entscheidet später über den größten Teil der Kaution. Was beim Einzug nicht als vorhandener Mangel notiert ist, gilt beim Auszug schnell als von dir verursacht. Der Kratzer im Parkett, das fehlende Fensterblech, der Fleck im Bad.

Was hineingehört und was nicht, steht in Was ins Übergabeprotokoll gehört und was nicht. Mach zusätzlich Fotos von jedem Raum, bevor deine Möbel drin stehen.

Inventarverzeichnis und Ablöse

Übernimmst du eine Küche, Lampen oder einen Teppichboden vom Vormieter, ist das rechtlich oft eine eigene Sache zwischen dir und ihm — nicht Teil des Mietvertrags. Trotzdem taucht sie regelmäßig als Anlage auf.

Klär bei jedem Gegenstand zwei Dinge: Wem gehört er jetzt? Und wer muss ihn am Ende entfernen? Eine Küche, die dir gehört, musst du beim Auszug in der Regel wieder ausbauen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine Küche, die zur Wohnung gehört, muss der Vermieter instand halten.

Was für eine Ablöse angemessen ist, steht in Die Ablöse für Einbauküche und Möbel.

So prüfst du den Stapel in zehn Minuten

1. Geh den Vertrag durch und markiere jede Stelle, an der das Wort „Anlage“ oder „Bestandteil dieses Vertrages“ vorkommt.
2. Leg die dazugehörigen Blätter daneben. Fehlt eines, frag danach.
3. Lies die Betriebskostenliste und die Hausordnung wenigstens quer. Beides betrifft dich im Alltag.
4. Prüfe, ob die Anlagen nummeriert und im Vertrag namentlich genannt sind.
5. Setz auf jede Anlage dein Kürzel und das Datum. Dann ist später klar, welche Fassung gemeint war.
6. Nimm von allem eine vollständige Kopie mit nach Hause, nicht nur vom Vertrag.

Der Punkt mit der Fassung ist wichtiger, als er klingt. Steht im Vertrag „Hausordnung in der jeweils gültigen Fassung“, kann sie später geändert werden. Was das bedeutet, steht in Wie bindend die Hausordnung im Mietvertrag ist.

Was du dir aushändigen lässt

Am Ende des Termins solltest du mit einem vollständigen Satz nach Hause gehen: unterschriebener Vertrag, alle Anlagen, Energieausweis, Kontodaten für Miete und Kaution. Wenn der Verwalter sagt, er schicke das nach, notier dir das und hak nach drei Tagen nach.

Im Vertrags-Kit des Komplett-Pakets für 97 Euro liegen die Prüfcheckliste für die Klauseln und ein fertiges Übergabeprotokoll für Einzug und Auszug — einmalig, kein Abo. Die vollständige Prüfroutine für den Vertragstext steht in Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift.

Kurz zusammengefasst

• Anlagen gelten mit, wenn sie im Vertrag benannt und dir übergeben werden.
• Die Liste der Betriebskostenarten entscheidet, was später abgerechnet werden darf.
• Das Übergabeprotokoll entscheidet später über den größten Teil deiner Kaution.
• Bei übernommener Küche oder Möbeln gehört eine Zeile in den Vertrag, wer sie am Ende entfernt.
• Nimm eine vollständige Kopie aller Anlagen mit, nicht nur den Vertrag.

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