Die Kleinreparaturklausel: bis zu welchem Betrag du zahlst

Der Rollladengurt im Schlafzimmer reißt. Der Handwerker kommt, macht das in zwanzig Minuten, die Rechnung liegt bei 96 Euro. Und der Vermieter schickt sie dir weiter mit dem Hinweis, das sei eine Kleinreparatur.

Vielleicht stimmt das. Vielleicht aber auch nicht, und zwar aus Gründen, die mit dem Gurt gar nichts zu tun haben.

Der Ausgangspunkt: eigentlich zahlt der Vermieter

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand halten, in dem sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Reparaturen sind also grundsätzlich seine Sache, auch kleine.

Eine Kleinreparaturklausel verschiebt einen begrenzten Teil dieser Kosten auf dich. Das ist zulässig, aber nur unter engen Voraussetzungen. Fehlt eine davon, ist die ganze Klausel unwirksam, und du zahlst gar nichts.

Voraussetzung eins: nur Dinge, die du selbst anfasst

Eine Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die deinem häufigen und direkten Zugriff unterliegen. Der Gedanke: Du sollst nur für das einstehen, was du selbst bedienst und wo du den Verschleiß mit beeinflusst.

Typischerweise erfasst:

• Wasserhähne und Duschköpfe, Absperrventile
• Licht- und Steckdosenschalter
• Fenster- und Türgriffe, Verschlüsse von Fensterläden
• Rollladengurte und Rollladenzüge
• Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, soweit sichtbar und bedienbar
• Bedienelemente von Heiz- und Kocheinrichtungen

Nicht erfasst:

• Leitungen und Rohre in der Wand oder unter dem Putz
• Die Heizungsanlage selbst, der Boiler im Keller
• Fenster, Türen, Böden, Dach, alles Bauliche
• Elektrische Geräte, die du nicht täglich bedienst
• Die Therme, auch wenn sie in deiner Wohnung hängt

Diese Abgrenzung wird in der Praxis oft zu deinen Lasten überdehnt. Wenn dir eine Rechnung für etwas geschickt wird, das du nicht bedienst, ist das ein Grund nachzufragen.

Voraussetzung zwei: eine Obergrenze je Reparatur

Die Klausel muss einen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur nennen. Ohne diese Grenze ist sie unwirksam.

Wie hoch dieser Betrag sein darf, ist umstritten und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Über lange Zeit galt eine Größenordnung von etwa hundert Euro als Orientierung, in neueren Entscheidungen werden teilweise auch höhere Beträge akzeptiert. Eine feste, allgemein gültige Zahl gibt es nicht.

Das ist keine Ausflucht, sondern der ehrliche Stand: Ob der Betrag in deinem Vertrag zulässig ist, kann dir nur ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht sagen.

Voraussetzung drei: eine Obergrenze pro Jahr

Zusätzlich braucht die Klausel eine Jahresgrenze. Sonst könnte dich eine Serie kleiner Reparaturen ruinieren.

Verbreitet ist eine Grenze in der Größenordnung von sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei 800 Euro Kaltmiete wären das 9.600 Euro im Jahr, davon sieben Prozent also rund 670 Euro. Manche Verträge nennen stattdessen eine feste Summe.

Fehlt die Jahresgrenze, ist die Klausel nach verbreiteter Auffassung unwirksam.

Voraussetzung vier: du musst nicht selbst beauftragen

Eine Kleinreparaturklausel darf nur die Kosten auf dich verlagern, nicht die Pflicht, den Handwerker zu bestellen.

Steht im Vertrag, dass du kleine Reparaturen selbst durchführen oder beauftragen musst, ist das eine typische Schwachstelle. Melde einen Defekt immer dem Vermieter und lass ihn beauftragen, es sei denn, ihr habt euch ausdrücklich anders verständigt.

Was passiert, wenn die Rechnung über der Grenze liegt?

Das ist die häufigste Streitfrage im Alltag. Angenommen, die Grenze liegt bei 100 Euro und die Rechnung bei 140 Euro.

Nach verbreiteter Auffassung zahlst du dann gar nichts, nicht etwa 100 Euro davon. Denn die Klausel greift nur bei Reparaturen bis zur Grenze. Liegt die Rechnung darüber, ist es eben keine Kleinreparatur mehr.

Ein Vermieter, der die Rechnung aufteilen will, damit sie unter die Grenze rutscht, kommt damit in aller Regel nicht durch. Auch mehrere kleine Positionen aus einem Einsatz können nicht beliebig gestückelt werden.

So gehst du mit einer Rechnung um

1. Klausel im Vertrag heraussuchen und beide Obergrenzen notieren.
2. Prüfen, ob der reparierte Gegenstand überhaupt deinem häufigen Zugriff unterliegt.
3. Prüfen, ob die Rechnung unter dem Einzelbetrag liegt.
4. Prüfen, ob du im laufenden Jahr schon die Jahresgrenze erreicht hast. Führ dazu eine simple Liste.
5. Bei Zweifeln: zahlen unter Vorbehalt und die Klausel prüfen lassen.

Ein Satz wie „Ich überweise den Betrag unter Vorbehalt der Rückforderung und lasse die Klausel prüfen“ ist sachlich, freundlich und hält dir alles offen.

Und wenn du den Schaden verursacht hast?

Dann liegt der Fall anders. Für selbst verursachte Schäden haftest du unabhängig von einer Kleinreparaturklausel, und die Obergrenzen helfen dir dabei nicht. Dafür ist meistens die Haftpflichtversicherung da. Normaler Verschleiß ist dagegen kein Schaden, den du verursacht hast.

Vor der Unterschrift

• Gibt es eine Kleinreparaturklausel, und welche zwei Beträge stehen darin?
• Werden nur Gegenstände des häufigen Zugriffs genannt, oder ist die Formulierung sehr weit?
• Sollst du selbst beauftragen oder nur die Kosten tragen?

Diese drei Fragen gehören in die Checkliste zum Mietvertrag. Weitere Kostenfallen stehen in den acht Klauseln, die dich später Geld kosten, und der verwandte Dauerbrenner in Schönheitsreparaturen.

Kurz zusammengefasst

• Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
• Eine Kleinreparaturklausel braucht: Beschränkung auf Gegenstände deines häufigen Zugriffs, eine Grenze je Reparatur und eine Jahresgrenze.
• Sie darf dir nur Kosten auferlegen, nicht die Pflicht zur Beauftragung.
• Fehlt eine Voraussetzung, fällt die ganze Klausel weg.
• Liegt eine Rechnung über der Einzelgrenze, zahlst du nach verbreiteter Auffassung gar nichts.
• Welche Beträge zulässig sind, ist umstritten. Lass das im Zweifel prüfen.

Das passt dazu

• Unrenoviert übernommen: musst du trotzdem renovieren?
• Schönheitsreparaturen: was du wirklich streichen musst
• Kündigungsverzicht im Mietvertrag: wie lange er erlaubt ist
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