Unrenoviert übernommen: musst du trotzdem renovieren?

Beim Einzug waren die Wände ordentlich, aber nicht neu. Ein paar Dübellöcher, über der Heizung ein gelblicher Schatten, im Flur eine Stelle, wo mal ein Regal stand. Du hast dir nichts dabei gedacht. Man zieht ja ein, nicht in ein Museum.

Vier Jahre später sollst du die Wohnung frisch gestrichen übergeben. Und plötzlich ist dieser Zustand von damals die wichtigste Information deines ganzen Mietverhältnisses.

Der Gedanke dahinter

Die Rechtsprechung hat einen einfachen Grundsatz entwickelt: Du sollst nicht die Abnutzung anderer Leute beseitigen müssen.

Wenn du eine frisch renovierte Wohnung übernimmst und nach fünf Jahren streichst, beseitigst du deine eigenen Spuren. Das ist zumutbar. Wenn du eine Wohnung mit sichtbaren Gebrauchsspuren übernimmst und beim Auszug frisch streichen sollst, übergibst du sie in einem besseren Zustand, als du sie bekommen hast. Und dafür gibt es keinen Grund.

Daraus folgt: Eine Formularklausel, die dir die Schönheitsreparaturen überträgt, ist bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung in aller Regel unwirksam, wenn du dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen hast.

Was „unrenoviert“ bedeutet

Unrenoviert heißt nicht heruntergekommen. Es heißt: Die Wohnung weist Gebrauchsspuren auf, die nicht ganz unerheblich sind. Ein einzelner Dübel in einer sonst frisch gestrichenen Wand macht eine Wohnung noch nicht unrenoviert. Sichtbar vergilbte Wände, abgenutzte Türrahmen oder deutliche Abdrücke von Möbeln schon eher.

Die Grenze verläuft irgendwo dazwischen, und wo genau, ist eine Frage des Einzelfalls. Deshalb kommt es so stark auf das an, was du am Einzugstag festgehalten hast.

Was ein „angemessener Ausgleich“ ist

Die Abwälzung kann auch bei einer unrenovierten Wohnung wirksam sein, wenn du dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen hast. Gemeint ist ein echter Gegenwert, nicht eine Geste.

• Kann reichen: mehrere mietfreie Monate, ein spürbarer Renovierungskostenzuschuss, ein deutlich reduzierter Mietzins in der Anfangszeit.
• Reicht in aller Regel nicht: ein paar Rollen Tapete, zwei Eimer Farbe, ein pauschaler Satz im Vertrag ohne konkreten Gegenwert.

Ob ein bestimmter Ausgleich angemessen war, ist eine Bewertungsfrage. Sie gehört zu einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht, nicht in eine Überschlagsrechnung am Küchentisch.

Der Anspruch während der Mietzeit

Es gibt noch eine zweite Seite dieser Medaille, die viel weniger bekannt ist.

Wenn du eine unrenoviert übergebene Wohnung hast und der Zustand sich im Laufe der Jahre wesentlich verschlechtert, kannst du vom Vermieter grundsätzlich verlangen, dass er renoviert. Denn die Pflicht liegt ja bei ihm.

Dabei gilt allerdings eine Einschränkung, die man verstehen muss: Der Vermieter schuldet dir nicht einen besseren Zustand, als du ihn bei Einzug hattest. Würde er jetzt komplett renovieren, bekämst du mehr, als vereinbart war. Deshalb musst du dich nach der Rechtsprechung grundsätzlich zur Hälfte an den Kosten beteiligen.

Das ist trotzdem ein gutes Geschäft: halbe Kosten statt voller Kosten, und du wohnst danach in einer frisch renovierten Wohnung. Wie so ein Verlangen formuliert sein muss und wann es Sinn ergibt, solltest du vorher besprechen. Auch das ist ein Fall für den Mieterverein.

Was du jetzt tun kannst

Wenn du gerade einziehst:

1. Fotografiere jeden Raum, jede Wand, Fensterrahmen, Türen, Heizkörper. Mit Datum, am besten vor dem Einräumen.
2. Besteh auf einem Übergabeprotokoll und lass eintragen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wird, wenn das so ist.
3. Beschreibe Spuren konkret: „Wand Wohnzimmer Nord vergilbt“, nicht „Zustand okay“.
4. Lass dir das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben und nimm ein Exemplar mit.
5. Prüfe, ob im Vertrag von einem Ausgleich die Rede ist, und lass dir zugesagte Leistungen schriftlich geben.

Wenn du gerade ausziehst:

1. Streich nicht sofort. Erst prüfen, dann entscheiden.
2. Such Vertrag, Übergabeprotokoll und alte Fotos zusammen.
3. Geh damit zu einem Mieterverein oder einer Anwältin für Mietrecht.
4. Erst danach über Renovierung und Kaution sprechen.

Was überhaupt zu den Schönheitsreparaturen gehört, steht in Schönheitsreparaturen: was du wirklich streichen musst. Woran Klauseln sonst scheitern, in Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen.

Warum das so viele Menschen betrifft

Aus der Praxis: Wohnungen werden häufig nicht frisch gestrichen übergeben. Das ist kein böser Wille, sondern eine Frage von Zeit und Kosten zwischen zwei Mietverhältnissen. In angespannten Märkten geht der Wechsel oft ohne Pause.

Für dich heißt das: Der Fall ist nicht exotisch, sondern häufig. Und er wird trotzdem fast nie geltend gemacht, weil beim Auszug alle nur noch weg wollen.

Worauf du bei der Besichtigung schon achten kannst

Der Zustand einer Wohnung sagt dir mehr als nur etwas über die Renovierung. Er sagt dir auch etwas über den Vermieter. Worauf du dabei achtest, steht in Mängel erkennen bei der Besichtigung.

Und wenn du bei der Übergabe schon weißt, dass die Wohnung nicht renoviert ist: Frag freundlich, ob ein Renovierungszuschuss oder mietfreie Zeit möglich wäre. Das ist ein normales Gespräch und wird häufiger gewährt, als man denkt.

Kurz zusammengefasst

• Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf dich in aller Regel unwirksam.
• Ausnahme: Du hast dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen, etwa mietfreie Zeit oder einen echten Zuschuss.
• Unrenoviert heißt: nicht ganz unerhebliche Gebrauchsspuren, nicht heruntergekommen.
• Du musst den Zustand bei Übergabe beweisen. Fotos und Protokoll sind deshalb entscheidend.
• Verschlechtert sich der Zustand deutlich, kannst du Renovierung verlangen, musst dich aber grundsätzlich zur Hälfte an den Kosten beteiligen.

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