Mängel bei der Besichtigung erkennen: worauf du achtest

Frisch gestrichen, Sonne im Wohnzimmer, alle sind begeistert. Genau dann werden die teuren Fehler gemacht. Eine Wohnung, die gut aussieht, ist nicht dasselbe wie eine Wohnung, die gut ist. Und der Unterschied zeigt sich meistens an Stellen, die niemand anschaut, weil dort gerade vierzig andere Leute stehen.

Du hast wenig Zeit. Deshalb geht es hier nicht um eine vollständige Bauprüfung, sondern um die Handvoll Punkte, die später wirklich Geld oder Nerven kosten.

Die drei Kategorien

Sortier alles, was du siehst, in eine dieser drei Schubladen. Das macht die Entscheidung hinterher einfach.

• Kosmetik. Kratzer im Parkett, vergilbte Tapete, alte Armaturen, abgenutzte Türgriffe. Stört, kostet dich aber nichts und ist mit wenig Aufwand erledigt.
• Laufende Kosten. Alte Heizung, einfach verglaste Fenster, schlechte Dämmung, Elektroheizung, Nachtspeicheröfen. Das siehst du nicht an der Miete, sondern jeden Monat an der Abrechnung.
• Substanz. Feuchtigkeit, Risse, marode Elektrik, undichte Fenster, Schäden am Dach oder im Keller. Das ist die Kategorie, bei der du wirklich aufpassen musst.

Feuchtigkeit: die teuerste Kategorie

Das größte Risiko ist Feuchtigkeit, weil sie schleichend auftritt, schwer zu beweisen ist und sich schlecht wieder wegbekommen lässt. Sie verdient einen eigenen Text, deshalb steht das Ausführliche in Feuchtigkeit und Schimmel bei der Besichtigung erkennen.

Für die schnelle Runde reichen drei Dinge: einmal tief einatmen, sobald du die Wohnung betrittst. In die Ecken der Außenwände schauen, besonders hinter offenen Schränken. Und die Fensterlaibungen prüfen, also die schmalen Flächen rund ums Fenster.

Fenster: der größte Hebel bei den Heizkosten

Fenster sagen dir mehr über eine Wohnung als fast alles andere. Prüf drei Dinge, das dauert eine Minute:

1. Verglasung zählen. Halte einen Stift oder einen Finger nah an die Scheibe und zähl die Spiegelbilder. Zwei Spiegelbilder heißt einfach verglast, vier heißt doppelt, sechs heißt dreifach. Einfachverglasung ist bei einer Wohnung, die du warm haben willst, ein echtes Problem.
2. Dichtungen ansehen. Schwarz, brüchig oder platt gedrückt? Dann zieht es, und zwar dauerhaft.
3. Öffnen und schließen. Klemmt der Griff, hängt der Flügel schief, schleift es? Das deutet auf ein Fenster hin, das sich gesetzt hat.

Heizung: welche Art, wie alt, wer zahlt

Schau dir an, was da hängt oder steht. Ein Foto vom Typenschild der Therme ist die einfachste Art, das später in Ruhe zu prüfen — dort steht meist das Baujahr.

• Nachtspeicheröfen und Elektro-Direktheizungen: Die Wärme kommt über den Stromzähler. Das kann sehr teuer werden, und in der Nebenkostenabrechnung taucht es gar nicht auf, weil du es selbst zahlst.
• Gasetagenheizung: Du steuerst selbst, aber bei einem Defekt bist du auf den Vermieter angewiesen. Frag nach dem Alter der Therme.
• Zentralheizung: bequem, aber die Abrechnung läuft über die Hausverwaltung. Frag nach der letzten Abrechnung.
• Heizkörper unter jedem Fenster? Fehlt einer in einem Raum, wird der Raum im Winter kalt — und genau dort entsteht später Schimmel.

Bad und Wasser

Das Bad ist der Raum mit den meisten versteckten Kosten. Prüf in dieser Reihenfolge:

• Fenster oder Lüftung? Ein innenliegendes Bad ohne funktionierende Lüftung ist eine Schimmelquelle. Halte ein Blatt Papier an das Lüftungsgitter — wird es angesaugt, läuft die Lüftung.
• Fugen und Silikon. Dunkel verfärbt, rissig, abgelöst? Das ist entweder schlecht gepflegt oder ein Zeichen für dauernde Feuchtigkeit.
• Wasserhahn aufdrehen. Kommt der Druck schnell? Ist das Wasser klar? Rostbraunes Wasser nach dem Aufdrehen deutet auf alte Leitungen hin.
• Waschmaschinenanschluss vorhanden und wo? Ohne Anschluss im Bad landet die Maschine in der Küche oder im Keller.
• Abfluss. Lauf das Wasser kurz laufen und schau, ob es zügig abläuft.

Elektrik

Ein kurzer Blick in den Sicherungskasten sagt viel. Alte Schraubsicherungen deuten auf eine sehr alte Installation hin. Moderne Automaten und ein Fehlerstromschutzschalter sind ein gutes Zeichen.

Zähl außerdem die Steckdosen pro Raum. Zwei Steckdosen im Wohnzimmer bedeuten Verlängerungskabel quer durch den Raum. Das ist kein Mangel im rechtlichen Sinn, aber es ist Alltag.

Schallschutz und Nachbarn

Der Punkt, der am häufigsten unterschätzt wird. Bleib einmal zwanzig Sekunden still stehen und hör zu. Trittschall von oben, Stimmen aus dem Nachbarhaus, Rauschen in den Rohren, Verkehr.

Öffne, wenn möglich, ein Fenster zur Straße. Bei geschlossenen Fenstern klingt fast jede Wohnung ruhig. Und schau auf die Bauweise: Ein Altbau mit Holzbalkendecken hört sich anders an als ein Neubau, und ein Erdgeschoss neben dem Hauseingang hört jeden.

Was du mit gefundenen Mängeln machst

Nicht sofort laut ansprechen. Wer bei der Besichtigung vor dreißig Leuten die Wohnung kritisiert, macht sich nicht beliebt — und bekommt sie deshalb oft nicht. Notier dir die Punkte und klär sie, wenn du in der engeren Wahl bist.

Dann aber gründlich. Zwei Dinge sind wichtig: Erstens sollte alles, was der Vermieter zusagt, im Mietvertrag stehen und nicht nur mündlich versprochen sein. Zweitens gehört jeder vorhandene Mangel beim Einzug ins Übergabeprotokoll, sonst wird er beim Auszug zu deinem Problem. Warum mündliche Zusagen heikel sind, steht in Ist eine mündliche Zusage für die Wohnung bindend.

Grundriss und Alltagstauglichkeit

Es gibt eine Kategorie von Mängeln, die in keinem Protokoll auftaucht und trotzdem jeden Tag nervt: ein Grundriss, der nicht zu deinem Leben passt.

• Durchgangszimmer. Ein Raum, durch den man laufen muss, um in einen anderen zu kommen, ist als Schlaf- oder Kinderzimmer kaum nutzbar.
• Stellflächen. Zähl die Wandstücke, an die ein Schrank oder ein Bett passt. Viele Türen, Fenster und Heizkörper fressen genau diese Flächen auf.
• Türen, die sich gegenseitig blockieren, und enge Flure, durch die keine Waschmaschine passt.
• Keine Abstellmöglichkeit. Kein Keller, kein Abstellraum, keine Nische — dann steht alles in der Wohnung.
• Lichtverhältnisse. Nach welcher Himmelsrichtung zeigen die Hauptfenster? Eine Nordwohnung im Erdgeschoss mit Bäumen davor ist auch mittags dunkel.

Nimm bei Möbeln, auf die du nicht verzichten kannst, die Maße mit und miss vor Ort nach. Ein Zollstock im Rucksack hat schon viele teure Fehlentscheidungen verhindert.

Kurz zusammengefasst

Sortier nach Kosmetik, laufenden Kosten und Substanz. Kosmetik ist egal, laufende Kosten siehst du an Fenstern und Heizung, Substanz zeigt sich an Feuchtigkeit, Bad und Elektrik. Still stehen und hören gehört dazu. Und alles, was du findest, wird nicht im Flur diskutiert, sondern später schriftlich geklärt. Die Reihenfolge für die schnelle Runde steht in der Checkliste zur Wohnungsbesichtigung, die passenden Fragen in Diese Fragen solltest du bei der Besichtigung stellen.

Das passt dazu

• Wohnungsbewerbung, wenn du nichts Besonderes vorweisen kannst
• Erstkontakt per WhatsApp: geht das bei einer Wohnung?
• Suchaufträge richtig einstellen: wie du Inserate zuerst siehst
• Zwei Wohnungen gleichzeitig zusagen: was dann wirklich passiert
• Du hast die Zusage: was jetzt sofort zu tun ist
• Dateiname und Absender der Wohnungsbewerbung richtig wählen