Mündliche Zusagen und Zusätze im Mietvertrag
Beim Termin wird viel zugesagt und wenig aufgeschrieben. Was eine mündliche Abrede wert ist und wie du einen Zusatz formulierst, dem niemand widerspricht.
„Den Teppich im Schlafzimmer nehmen wir natürlich noch raus.“ — „Die Katze ist kein Problem, das machen wir.“ — „Wenn Sie streichen wollen, kein Thema, Hauptsache hell.“ Drei freundliche Sätze beim Besichtigungstermin. Keiner davon steht später irgendwo.
Zwei Jahre danach ist der Verwalter ein anderer, der Teppich liegt noch da, und die Katze steht in einem Schreiben mit der Überschrift „Abmahnung“. Das ist kein böser Wille. Es ist einfach der Normalfall, wenn zwischen Zusage und Streit niemand etwas aufgeschrieben hat.
Warum die Erinnerung später auseinandergeht
Eine mündliche Absprache ist nicht wertlos. Das Problem ist ein anderes: Du musst sie im Streitfall beweisen. Und der Beweis fehlt fast immer, weil niemand mit einem Zeugen zur Besichtigung geht.
Dazu kommt der Personalwechsel. In einer Hausverwaltung mit ein paar tausend Einheiten sitzt nach ein paar Jahren jemand anderes an deinem Objekt. Diese Person kennt nur die Akte. Was nicht in der Akte steht, hat es aus ihrer Sicht nie gegeben — nicht aus Böswilligkeit, sondern weil sie es schlicht nicht wissen kann.
Das ist der eigentliche Grund, warum du Zusagen schriftlich brauchst. Nicht weil dir jemand Böses will, sondern weil Gedächtnisse und Zuständigkeiten wechseln und Papier nicht.
Was eine Schriftformklausel bewirkt und was nicht
In fast jedem Formularvertrag steht ein Satz wie: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform.“
Dieser Satz hat vor allem eine Wirkung: Er macht deutlich, dass alles, was du willst, in den Vertrag gehört. Eine ausdrücklich getroffene individuelle Abrede kann eine solche Formularklausel allerdings nicht einfach wegwischen — was zwei Seiten ausdrücklich vereinbaren, geht dem vorgedruckten Text grundsätzlich vor. Nur: Vor dieser Frage steht immer der Beweis. Und der ist ohne Papier praktisch nicht zu führen.
Für dich heißt das in einem Satz: Behandle jede mündliche Zusage so, als gäbe es sie nicht — bis sie schriftlich ist.
Handschriftliche Zusätze gehen dem Formulartext vor
Der einfachste Weg ist der handschriftliche Zusatz direkt im Vertrag. Am Ende gibt es in fast jedem Formular ein Feld „Sonstige Vereinbarungen“. Wenn es fehlt, geht es auch am Rand oder auf einem angehängten Blatt.
Was du dabei beachtest:
- Schreib den Zusatz vor der Unterschrift hinein, nicht danach.
- Beide Seiten setzen ihr Kürzel direkt daneben, nicht nur unten auf die letzte Seite.
- Ein Zusatz auf einem eigenen Blatt bekommt Datum, Objektangabe und beide Unterschriften.
- Deine Ausfertigung muss denselben Zusatz tragen wie die des Vermieters. Vergleich das, bevor du gehst.
Der letzte Punkt ist der, an dem es am häufigsten hakt. Wenn zwei Exemplare unterschrieben werden und der Zusatz nur in einem steht, hast du dasselbe Problem wie vorher.
So formulierst du einen Zusatz, dem niemand widerspricht
Kurz, sachlich, ohne Bedingungen. Keine Begründung, keine Höflichkeitsfloskeln. Ein Satz, eine Sache.
- „Der Teppichboden im Schlafzimmer wird vom Vermieter bis zur Übergabe entfernt.“
- „Die Haltung eines Hundes (Rasse, Name) ist vereinbart.“
- „Die vom Vormieter übernommene Einbauküche darf bei Auszug in der Wohnung verbleiben.“
- „Der Mieter darf die Wände in üblichen Farbtönen streichen. Eine Rückgabe in Weiß wird nicht geschuldet.“
- „Die Übergabe erfolgt am (Datum) um (Uhrzeit) gemeinsam mit Protokoll.“
Wenn es um ein Tier geht, ist die Erlaubnis besonders wichtig, weil sie sonst dauerhaft im Ungefähren bleibt. Was Vermieter überhaupt verbieten dürfen, steht in Haustiere in der Mietwohnung.
Wenn der Vermieter nichts schriftlich geben will
Das kommt vor, und es ist selten ein gutes Zeichen. Manchmal steckt Bequemlichkeit dahinter, manchmal die Absicht, sich nicht festzulegen.
Die freundlichste Formulierung, die trotzdem wirkt: „Können wir das kurz mit reinschreiben? Dann habe ich es und Sie haben es, falls bei Ihnen mal jemand anderes zuständig ist.“ Das nimmt jede Spitze heraus und nennt einen Grund, den jede Verwaltung sofort versteht.
Bleibt es beim Nein, ist das eine Information. Dann weißt du, dass die Zusage nichts wert ist, und kannst entscheiden, ob dir die Wohnung sie trotzdem wert ist. Wie viel Spielraum in diesem Moment realistisch ist, steht in Was du am Mietvertrag noch ändern kannst.
Die Mail danach als zweitbeste Lösung
Wenn ein Zusatz im Vertrag nicht durchgeht, schreib noch am selben Tag eine kurze, sachliche Mail. Kein Vorwurf, keine Forderung — nur eine Zusammenfassung.
Hallo Frau Muster, vielen Dank für den Termin heute. Zur Sicherheit halte ich kurz fest, was wir besprochen haben: Der Teppichboden im Schlafzimmer wird vor der Übergabe entfernt, und die Haltung unserer Katze ist einverstanden. Falls ich etwas falsch notiert habe, sagen Sie mir bitte Bescheid.
Das ist kein Vertrag und ersetzt keinen. Aber es ist ein datiertes Dokument, das den Inhalt eines Gesprächs festhält und dem nicht widersprochen wurde. Im Zweifel ist das deutlich mehr als gar nichts.
Eine mündliche Zusage vor der Unterschrift betrifft den Vertrag selbst. Eine mündliche Zusage, dass du die Wohnung bekommst, ist etwas völlig anderes — dazu steht das Nötige in Ist eine mündliche Zusage für die Wohnung bindend?
Welche Zusagen du unbedingt hineinschreiben lässt
- Alles, was vor dem Einzug noch gemacht werden soll: Renovierung, Reparaturen, Entrümpelung, entfernte Böden.
- Jede Erlaubnis, die dauerhaft gilt: Tierhaltung, Untervermietung, gewerbliche Nutzung eines Zimmers, Parabolantenne.
- Alles, was du beim Auszug nicht zurückbauen willst: Küche, Lampen, Rollos, Teppichboden.
- Termine: Übergabe, Schlüsselzahl, Mietbeginn.
- Abweichungen vom Formular: gestrichene Klauseln, andere Fristen, andere Kautionsraten.
Die restlichen Stellen, an denen sich später Geld entscheidet, findest du in Die acht Klauseln, die dich später Geld kosten. Und wenn du verstehen willst, wie auf der anderen Seite sortiert und entschieden wird, bevor es überhaupt zum Vertrag kommt: Das steckt im Kurs für 79 Euro, einmalig und ohne Abo.
Kurz zusammengefasst
- Mündliche Zusagen sind nicht wertlos, aber im Streit praktisch nicht zu beweisen.
- Der Zuständige wechselt, die Akte bleibt. Was nicht in der Akte steht, existiert nicht.
- Ein handschriftlicher Zusatz im Vertrag ist der sauberste Weg — mit Kürzel beider Seiten und in beiden Ausfertigungen.
- Formuliere kurz und sachlich: ein Satz, eine Sache, keine Begründung.
- Geht kein Zusatz durch, halte das Gespräch am selben Tag in einer freundlichen Mail fest.
Dieser Text beschreibt allgemeine Regeln und typische Abläufe am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche aus einem bestimmten Vertrag geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.
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