Die Bürgschaft für die Mietwohnung: Ablauf und Risiko

Die Zahlen passen nicht ganz. Die Kaltmiete liegt über dem Drittel deines Nettoeinkommens, und du merkst bei jeder Besichtigung, dass das auffällt. Dann sagt jemand: Nimm doch eine Bürgschaft.

Das kann funktionieren. Es ist aber ein Werkzeug mit einer Kante, und die schneidet nicht dich, sondern die Person, die unterschreibt.

Was eine Bürgschaft ist

Eine dritte Person verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, für deine Schulden aus dem Mietverhältnis einzustehen. Zahlst du nicht, kann der Vermieter sich an diese Person halten.

Die Bürgschaft ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und braucht die Schriftform. Eine mündliche Zusage oder eine Mail reicht nicht. Es muss ein unterschriebenes Papier geben.

Fast immer wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft verlangt. Das bedeutet: Der Vermieter muss nicht erst versuchen, das Geld bei dir einzutreiben. Er kann sich direkt an den Bürgen wenden. Das ist der Normalfall und der Grund, warum eine Bürgschaft für Vermieter attraktiv ist.

Die Grenze, die du kennen musst

Anders sieht es aus, wenn ein Dritter von sich aus eine Bürgschaft anbietet, um dir die Wohnung zu ermöglichen. Eine solche freiwillige Bürgschaft wird von der Rechtsprechung anders beurteilt als eine, die der Vermieter zur Bedingung macht.

Der Unterschied ist für dich wichtig. Wenn du die Bürgschaft selbst ins Spiel bringst, hast du ein Argument. Wenn sie zusätzlich zur vollen Kaution gefordert wird, hast du einen Ansatzpunkt für ein Gespräch.

Die zwei Begrenzungen, die in jede Erklärung gehören

Eine Bürgschaft ohne Grenzen ist ein offenes Versprechen. Sie kann Jahre nach dem Auszug noch wirken. Deshalb gehören zwei Dinge hinein:

1. Eine Höchstsumme. Ein konkreter Betrag in Euro. Sinnvoll ist eine Größenordnung, die sich an drei Nettokaltmieten orientiert. Nicht: „für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis“.
2. Eine zeitliche Begrenzung. Ein Enddatum oder ein Ereignis, etwa das Ende der Probezeit oder ein Zeitraum von zwei Jahren ab Mietbeginn.

Ohne diese beiden Punkte haftet der Bürge für alles, was aus dem Mietverhältnis entstehen kann. Also auch für Nebenkostennachzahlungen und Schäden, und zwar so lange, wie das Mietverhältnis läuft.

Was außerdem geregelt sein sollte

• Wofür gebürgt wird: nur Miete, oder auch Nebenkosten und Schäden. Je enger, desto besser für den Bürgen.
• Dass der Vermieter den Bürgen informiert, sobald ein Rückstand entsteht. Sonst erfährt er es erst, wenn eine große Summe aufgelaufen ist.
• Dass die Bürgschaft mit Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Kaution endet.
• Dass die Urkunde nach Ende zurückgegeben wird.

Diese Punkte sind Vorschläge zur Orientierung. Ob sie im Einzelfall so vereinbart werden können, hängt vom Verhandlungsspielraum ab. Ein Muster ersetzt die Prüfung des konkreten Papiers nicht.

Der Ablauf, wenn es ernst wird

Damit klar ist, worüber wir reden, hier der Weg, den eine Bürgschaft in der Praxis nimmt:

1. Eine Miete bleibt offen. Der Vermieter mahnt beim Mieter.
2. Es kommt weiterhin nichts. Der Vermieter wendet sich an den Bürgen, bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ohne Umweg.
3. Der Bürge zahlt. Er kann sich den Betrag danach beim Mieter zurückholen, rechtlich gesehen. Praktisch gelingt das oft nicht, denn wer die Miete nicht zahlen konnte, kann meist auch den Bürgen nicht auszahlen.
4. Zahlt der Bürge nicht, kann der Vermieter gegen ihn vorgehen wie gegen jeden anderen Schuldner.

Punkt drei ist der, den die meisten unterschätzen. Der Rückgriff auf den Mieter steht auf dem Papier, in der Familie wird er selten durchgesetzt. Rechne deshalb damit, dass gezahltes Geld weg ist.

Bürgschaft oder Kaution: was ist besser für dich?

	Kaution	Bürgschaft
Wer trägt das Risiko	du selbst	eine andere Person
Obergrenze	drei Nettokaltmieten	nur, wenn sie vereinbart wird
Zahlungsweise	in drei Raten möglich	keine Zahlung, bis etwas passiert
Ende	Rückzahlung nach Abrechnung	nur, wenn im Papier ein Ende steht

Aus dieser Tabelle folgt: Wenn du die Kaution aufbringen kannst, ist sie der klarere Weg. Die Bürgschaft ist ein Werkzeug für die Fälle, in denen Zahlen oder Historie nicht reichen, nicht der Standardweg.

Die Alternative: Bürgschaft von der Bank

Statt einer Privatperson kann auch eine Bank oder ein Versicherer bürgen. Das nennt sich Mietkautionsbürgschaft und funktioniert so: Du zahlst eine jährliche Gebühr, dafür wird für dich gebürgt. Du musst keine Kaution auf einmal aufbringen.

Der Vorteil: Dein Geld bleibt verfügbar. Der Nachteil: Die Gebühr läuft jedes Jahr weiter und ist am Ende weg. Bei einem langen Mietverhältnis summiert sich das deutlich. Wenn du die Kaution aufbringen kannst, ist sie fast immer günstiger.

Wichtig: Der Vermieter muss diese Form nicht akzeptieren. Er kann auf einer Barkaution bestehen.

Was der Bürge wissen muss

Wer bürgt, geht ein echtes Risiko ein. Nicht theoretisch, sondern mit dem eigenen Geld und im Zweifel auch mit dem eigenen Konto.

Der Bürge sollte deshalb wissen: wie hoch die Miete ist, wie lange gebürgt wird, wofür gebürgt wird, und was passiert, wenn du auszieht. Diese vier Punkte gehören in ein Gespräch, bevor irgendjemand unterschreibt. Wie eine Familie das sauber regelt, steht in Elternbürgschaft: wie ihr die Haftung begrenzt.

Wann eine Bürgschaft wirklich hilft

Sie hilft dort, wo eine Lücke erklärbar ist: junges Alter, Berufseinstieg, Probezeit, Selbstständigkeit mit schwankendem Einkommen, fehlende Mietgeschichte. Sie hilft nicht, wenn negative Einträge in der Auskunft stehen. Dort ist sie ein Pflaster auf einer Frage, die anders beantwortet werden muss.

Und sie wirkt am besten, wenn du sie von dir aus anbietest, bevor jemand fragt. Wie du das in eine Bewerbung ohne Mietgeschichte einbaust, steht in Erste eigene Wohnung ohne Vorvermieter.

Kurz zusammengefasst

• Eine Bürgschaft braucht Schriftform und ist meist selbstschuldnerisch.
• Die Mietsicherheit ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, zahlbar in drei Raten. Eine Bürgschaft zusätzlich zur vollen Kaution kann diese Grenze aushebeln und ist dann angreifbar.
• In jede Erklärung gehören eine Höchstsumme und ein Enddatum.
• Die Bankbürgschaft schont dein Geld, kostet aber jedes Jahr Gebühr.

Das passt dazu

• Haustiere in der Selbstauskunft: angeben oder lieber nicht?
• Der Vermieter stellt keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus
• Original, Kopie oder geschwärzt: die Stufen für jedes Papier
• Diese Unterlagen darf niemand von dir verlangen
• Selbstauskunft von Gesellschaft, Makler oder Privatvermieter
• Erste eigene Wohnung ohne Vorvermieter: was du stattdessen beilegst