Sozialwohnungen und die Vorurteile, die dir Chancen kosten

Frag zehn Leute, was eine Sozialwohnung ist, und du bekommst zehnmal dasselbe Bild: Hochhaus, Randlage, Treppenhaus mit kaputtem Licht, und die Nachbarn sind alle arbeitslos. Dieses Bild ist so verbreitet, dass viele Menschen den Antrag gar nicht erst stellen, obwohl sie berechtigt wären.

Das ist teuer. Nicht im Sinne von Geld, sondern im Sinne von Chancen. Wer eine ganze Wohnungskategorie aus dem Kopf streicht, sucht auf einem kleineren Markt als nötig – in einer Lage, in der jeder zusätzliche Weg zählt.

„Sozialwohnung heißt schlechte Gegend“

Das stimmt für einen Teil der Bestände aus der großen Bauwelle der Nachkriegsjahrzehnte. Für den Rest nicht.

Eine geförderte Wohnung ist keine Bauform. Es ist eine Wohnung, an der eine Bindung hängt, weil beim Bau oder bei der Sanierung öffentliche Mittel geflossen sind. Diese Bindungen liegen heute quer durch den Bestand: in Neubauten mit Aufzug und Fußbodenheizung, in sanierten Altbauten, in innenstadtnahen Quartieren.

Der Grund ist einfach: In vielen Städten müssen Bauträger bei neuen Projekten einen Anteil geförderter Wohnungen herstellen. Diese Wohnungen stehen dann im selben Haus wie die frei vermieteten – oft mit demselben Grundriss und demselben Bad. Von außen sieht man ihnen nichts an, und im Treppenhaus auch nicht.

„Das bekommt nur, wer nicht arbeitet“

Das ist der folgenreichste Irrtum. Die Einkommensgrenzen liegen deutlich höher, als die meisten schätzen – und sie steigen mit jeder Person im Haushalt.

In der Praxis sind Haushalte berechtigt, die niemand für berechtigt halten würde: Pflegekräfte, Erzieherinnen, Handwerker, Berufsanfänger, Alleinerziehende in Teilzeit, Rentner mit langer Erwerbsbiografie, Familien mit zwei Teilzeiteinkommen. Verglichen wird außerdem nicht das Bruttogehalt, sondern ein bereinigtes Einkommen nach pauschalen Abzügen und Freibeträgen. Die Rechnung dahinter steht unter Einkommensgrenzen beim WBS.

Zweiter Punkt: Ein Wohnberechtigungsschein ist kein Sozialleistungsbezug. Er wird nicht gemeldet, er taucht in keiner Auskunft auf, und er hat mit deiner Bonität nichts zu tun.

„Sozialwohnung ist immer billig“

Hier kippt das Vorurteil in die andere Richtung. Gebunden heißt nicht automatisch günstig.

Die Miete einer geförderten Wohnung liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber der Abstand ist unterschiedlich groß. Bei einem neu gebauten geförderten Objekt kann die Miete pro Quadratmeter über dem liegen, was ein älterer, frei vermieteter Bestand in derselben Stadt kostet. Der Vorteil ist dann nicht der Preis heute, sondern die gedeckelte Entwicklung und die Sicherheit.

Rechne deshalb immer die Warmmiete, nicht die Kaltmiete. Ein gedämmter Neubau mit höherer Kaltmiete kann unterm Strich günstiger sein als der billige Altbau mit alter Heizung. Die Begriffe dazu stehen unter Kaltmiete, Warmmiete, Nebenkosten.

„Einmal drin, immer drin“

Auch das stimmt so nicht, und zwar in beide Richtungen.

Bindungen laufen aus. Sie gelten für einen festgelegten Zeitraum, und danach wird die Wohnung eine ganz normale Wohnung. Dein Mietvertrag läuft weiter, aber die Mietpreisbindung endet – und damit kann sich die Miete anders entwickeln als vorher. Frag deshalb vor dem Einzug nach, wie lange die Bindung noch läuft. Diese Frage stellt fast niemand, und sie ist eine der wichtigsten.

Umgekehrt: Wenn dein Einkommen später über die Grenze steigt, musst du nicht ausziehen. Der Mietvertrag bleibt. In einzelnen Bundesländern gibt es allerdings eine Ausgleichszahlung für Haushalte, die deutlich über der Grenze liegen – ob und wie das bei dir gilt, sagt dir die zuständige Stelle.

Was wirklich schwer ist

Damit kein falscher Eindruck entsteht: Der Weg ist nicht leicht. Nur an anderen Stellen, als die Vorurteile behaupten.

• Der gebundene Bestand schrumpft. Es fallen mehr Wohnungen aus der Bindung, als neu gebunden werden. Auf jede freie Wohnung kommen entsprechend viele Bewerber.
• Die Wartezeiten sind real. Ein Schein ist schnell beantragt, eine Wohnung nicht schnell gefunden.
• Die Größenvorgaben sind streng. Auf dem Schein steht, für wie viele Personen und welche Wohnungsgröße er gilt. Daran kommt auch ein wohlwollender Vermieter nicht vorbei.
• Du konkurrierst mit allen anderen Berechtigten. Ausgewählt wird nach denselben Kriterien wie überall: vollständige Unterlagen, tragbare Miete, Erreichbarkeit. Mehr dazu unter Wer bekommt die Wohnung bei vielen Bewerbern.

Genau deshalb ist der gebundene Bestand eine zusätzliche Spur und kein Ersatz für die übrige Suche. Wie du beides parallel betreibst, steht unter Eine Sozialwohnung finden und unter Mit dem Wohnberechtigungsschein wirklich eine Wohnung finden.

Wie die Bewerbungsmappe aussieht, mit der du in beiden Welten bestehst, steht in den Zusage-Vorlagen.

Kurz zusammengefasst

• Eine geförderte Wohnung ist keine Bauform, sondern eine Bindung – sie steckt auch in Neubauten und guten Lagen.
• Die Einkommensgrenzen liegen höher als gedacht und steigen mit jeder Person im Haushalt.
• Ein Wohnberechtigungsschein ist kein Sozialleistungsbezug und taucht in keiner Auskunft auf.
• Gebunden heißt nicht automatisch billig – rechne mit der Warmmiete.
• Frag vor der Unterschrift, wie lange die Bindung noch läuft.

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