Das Besichtigungsrecht des Vermieters nach dem Einzug
Ein allgemeines Recht, regelmäßig vorbeizuschauen, gibt es nicht. Welche Anlässe in Betracht kommen und wie du mit einer Ankündigung umgehst.
„Ich komme Donnerstag um zehn, kurzer Rundgang, ist ja nur zur Kontrolle.“ Die Nachricht steht auf deinem Handy, und du fragst dich, ob du da überhaupt etwas sagen kannst.
Kannst du. Denn das, was hier beschrieben wird, gibt es so nicht.
Der Grundsatz: die Wohnung gehört für die Mietzeit dir
Mit dem Mietvertrag überlässt der Vermieter dir den Gebrauch der Wohnung. Das Hausrecht liegt damit für die Mietzeit bei dir. Der Vermieter bleibt zwar Eigentümer, aber das Eigentum gibt ihm keinen Schlüssel zu deinem Alltag.
Daraus folgt der wichtigste Satz dieses Textes: Ein allgemeines Recht, die Wohnung anlasslos und in regelmäßigen Abständen zu besichtigen, besteht nicht. Der Bundesgerichtshof hat das so entschieden. Eine Klausel im Mietvertrag, die etwas anderes vorsieht, ist in vielen Fällen unwirksam.
Wann eine Besichtigung in Betracht kommt
Es braucht einen konkreten sachlichen Grund. Typische Anlässe:
- Ein gemeldeter Mangel soll angesehen werden, etwa Feuchtigkeit oder ein Defekt.
- Eine geplante Reparatur oder Modernisierung muss vorbereitet werden.
- Ablesen oder Warten von Geräten, soweit das nicht anders möglich ist.
- Ein konkreter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch, der auf Tatsachen gestützt ist.
- Der Verkauf der Wohnung, mit ernsthaften Kaufinteressenten.
- Die Nachvermietung nach einer Kündigung, mit ernsthaften Mietinteressenten.
Was nicht genügt: „Ich schaue mir das alle zwei Jahre an.“ Oder: „Die Nachbarin hat etwas erzählt.“ Ein Anlass muss benennbar und konkret sein.
Ankündigung: wie lange vorher?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich und in der Praxis meist akzeptiert sind einige Tage Vorlauf, damit du dich einrichten kannst. Bei einem echten Notfall — Wasserrohrbruch, Brand, Gasgeruch — entfällt die Ankündigung.
Für die Uhrzeit gilt: Sie muss zumutbar sein. Werktags zu üblichen Zeiten ist normal. Sonntags, an Feiertagen oder am späten Abend musst du in aller Regel niemanden hereinlassen.
Und: Der Vermieter darf den Termin nicht einseitig festlegen und dich vor vollendete Tatsachen stellen. Ein Vorschlag ist ein Vorschlag. Wenn er nicht passt, darfst du einen anderen anbieten.
„Der Termin passt bei mir nicht. Ich biete Ihnen Dienstag ab 17 Uhr oder Samstagvormittag an. Bitte teilen Sie mir vorher mit, worum es konkret geht.“ Damit verweigerst du nichts und gibst den Ablauf trotzdem nicht aus der Hand.
Wer mitkommen darf
Der Vermieter darf Personen mitbringen, die für den Anlass gebraucht werden: einen Handwerker, einen Sachverständigen, bei einem Verkauf einen ernsthaften Interessenten. Er darf nicht beliebig Leute mitbringen, die mit dem Anlass nichts zu tun haben.
Umgekehrt darfst auch du jemanden dabeihaben. Bei allem, was heikel werden könnte, ist das sinnvoll. Zwei Menschen erinnern sich besser als einer.
Besichtigungen zur Nachvermietung
Das ist der häufigste Streitpunkt. Nach einer Kündigung will der Vermieter die Wohnung zeigen. Das ist ein anerkannter Anlass — aber in einem zumutbaren Rahmen.
Zumutbar heißt in der Praxis: angekündigte Einzeltermine oder gebündelte Termine zu vernünftigen Zeiten, nicht täglich und nicht in beliebiger Zahl. Wie viel genau zumutbar ist, hängt vom Fall ab und wird unterschiedlich beurteilt.
Für dich als Suchenden ist die andere Seite dieser Regel interessant: Wenn du eine Wohnung besichtigst, in der noch jemand wohnt, bist du zu Gast bei einem Mieter, nicht bei einem Eigentümer. Wer sich dort respektvoll verhält — Schuhe, Fotos, Türen —, fällt positiv auf. Mehr dazu in Die Wohnungsbesichtigung: Checkliste zum Mitnehmen.
Klauseln im Mietvertrag, die du vorher liest
Viele Verträge enthalten einen Absatz zum Betreten der Wohnung. Drei Formulierungen kommen immer wieder vor:
- „Der Vermieter ist berechtigt, die Mietsache in angemessenen Abständen zu besichtigen.“ Eine solche Klausel, die anlasslose Besichtigungen erlauben soll, ist in vielen Fällen unwirksam.
- „Der Mieter hat dem Vermieter jederzeit Zutritt zu gewähren.“ Geht deutlich zu weit.
- „Bei Abwesenheit ist ein Schlüssel zu hinterlegen.“ Auch das ist in dieser Form angreifbar.
Dass so etwas im Vertrag steht, heißt nicht, dass es gilt. Ob eine bestimmte Klausel wirksam ist, kann nur eine Anwältin, ein Anwalt oder der Mieterverein beurteilen. Für dich als Bewerber ist wichtig, sie überhaupt zu bemerken — und sie im Zweifel vor der Unterschrift anzusprechen.
Wenn du die Wohnung zeigen musst, weil du kündigst
Das ist die Situation, in der die meisten Suchenden selbst landen: Du hast gekündigt, suchst neu, und gleichzeitig will dein bisheriger Vermieter die Wohnung zeigen. Beides zusammen ist anstrengend.
- Schlag von dir aus gebündelte Termine vor, etwa zwei feste Zeitfenster pro Woche. Das bringt dir Ruhe und wirkt kooperativ.
- Bitte darum, dass du die Namen der Interessenten vorher erfährst.
- Räum persönliche Unterlagen und Wertsachen weg, bevor fremde Menschen durch die Wohnung gehen.
- Sei bei den Terminen dabei oder lass jemanden dabei sein, dem du vertraust.
- Halte die Absprachen schriftlich fest, auch wenn sie freundlich getroffen wurden.
Wenn du nicht öffnest
Bei einem unberechtigten Verlangen musst du niemanden hereinlassen. Bei einem berechtigten Verlangen kann anhaltende Verweigerung allerdings Folgen haben: In Betracht kommen eine Klage auf Duldung und in schweren Fällen sogar eine Kündigung.
Deshalb ist die richtige Reaktion fast nie das pauschale Nein. Sie ist die Rückfrage nach dem Anlass und ein Gegenvorschlag zum Termin. Damit stehst du in jeder späteren Auseinandersetzung gut da.
Wenn der Vermieter es übertreibt
- Alles schriftlich führen. Mündliche Ankündigungen kurz per Mail bestätigen lassen oder selbst zusammenfassen.
- Jeden Vorgang notieren: Datum, Uhrzeit, wer, welcher Anlass, was passiert ist.
- Einmal sachlich schriftlich klarstellen, dass du bei konkretem Anlass und angemessener Ankündigung Termine ermöglichst.
- Bei anhaltendem Verhalten: Mieterverein oder Anwaltskanzlei einschalten. In Betracht kommt ein Unterlassungsanspruch.
Welche Stelle dafür die richtige ist, klärt Mieterverein, Anwalt oder Verbraucherzentrale. Was gilt, wenn jemand ohne deine Erlaubnis hineingeht, steht in Darf der Vermieter einfach die Wohnung betreten?
Warum das schon bei der Wohnungssuche zählt
Im Bewerbungsverfahren wirkt dieses Thema weit weg. Es ist es nicht. Wie ein Vermieter über Termine, Ankündigungen und Zuständigkeiten spricht, verrät dir früh, wie das Mietverhältnis später laufen wird. Wer schon bei der Besichtigung erzählt, dass er „regelmäßig nach dem Rechten sieht“, beschreibt eine Erwartung, die rechtlich nicht trägt — aber praktisch Ärger bedeutet.
Kurz zusammengefasst
- Ein anlassloses, regelmäßiges Besichtigungsrecht gibt es nicht.
- Es braucht einen konkreten sachlichen Grund.
- Eine feste Ankündigungsfrist gibt es nicht; einige Tage Vorlauf sind üblich.
- Du darfst Gegenvorschläge zum Termin machen und jemanden dabeihaben.
- Bei berechtigtem Anlass kann anhaltende Verweigerung Folgen haben.
Dieser Text stellt allgemeine Regeln dar und richtet sich an alle Leser. Er bewertet keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung durch eine dafür zugelassene Stelle. Stand: September 2026.
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