Darf der Vermieter die Kaution vor dem Mietvertrag verlangen?

Fällig wird die Kaution erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Vorher besteht keine Zahlungspflicht. Wer vor der Unterschrift Geld sehen will, weicht vom üblichen Ablauf ab, und das ist ein Grund, genauer hinzusehen.

Wie hoch darf die Kaution bei einer Mietwohnung sein?

Bei Wohnraum sind höchstens drei Nettokaltmieten zulässig, also drei Monatsmieten ohne Nebenkosten und Heizung. Alles darüber ist der Höhe nach nicht durchsetzbar.

Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?

Nein. Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel im Vertrag, die das ausschließt, ändert daran nichts.

Was mache ich, wenn der Kontoinhaber anders heißt als der Vermieter?

Erst fragen, dann überweisen. Es gibt harmlose Gründe dafür, etwa ein Verwalterkonto oder eine Erbengemeinschaft. Es gibt aber auch den Fall, dass ein fremdes Konto zwischengeschaltet wird. Eine kurze schriftliche Erklärung kostet niemanden etwas.

Ist eine Reservierungszahlung dasselbe wie eine Kaution?

Nein, und beides ist vor dem Vertrag nicht fällig. Eine Reservierungszahlung sichert dir außerdem in aller Regel gar nichts. Sie taucht bei unseriösen Angeboten deutlich häufiger auf als bei echten.

Kann ich eine vor dem Vertrag gezahlte Kaution zurückverlangen?

Kommt kein Mietvertrag zustande, gibt es für die Zahlung keinen Rechtsgrund, und sie ist grundsätzlich zurückzuzahlen. Das Problem ist selten die Rechtslage, sondern die Frage, ob der Empfänger noch erreichbar ist.

Sicherheit und Datenschutz

Wann die Kaution fällig wird und wann du besser nicht zahlst

Die Kaution gehört ans Ende der Kette, nicht an den Anfang. Woran du erkennst, ob die Zahlungsaufforderung normal ist oder eine Falle.

Von Christian Gottschling, Immobilienmakler in Essen · Aktualisiert am 27.09.2026

Die Wohnung war gut. Der Termin lief gut. Und dann kommt abends die Nachricht: „Ich habe mich für Sie entschieden. Überweisen Sie bitte bis Freitag die Kaution, dann ist die Wohnung für Sie reserviert.“

Kein Vertrag. Kein Termin. Nur eine Kontonummer und ein Datum. Wer seit Monaten sucht, tippt an dieser Stelle die Überweisung, ohne lange nachzudenken. Verständlich. Und genau darauf ist die Nachricht gebaut.

Es gibt eine Reihenfolge, in der eine Vermietung abläuft. Wer sie kennt, muss nicht raten, ob jemand seriös ist. Er sieht es an der Stelle, an der das Geld verlangt wird.

Kontoauszug und Umschlag auf einem Schreibtisch, daneben Notizen zur Kaution vor dem Mietvertrag — Die Kaution sichert einen Vertrag ab. Ohne Vertrag gibt es nichts zu sichern.

Die Reihenfolge, die im Büro gilt

In einer Hausverwaltung läuft jede Vermietung gleich ab. Besichtigung. Unterlagen. Auswahl. Vertrag. Unterschrift von beiden Seiten. Dann Kaution und erste Miete. Dann Übergabe und Schlüssel.

Mietvertrag mit Stift auf einem Tisch, bevor die Kaution vor dem Mietvertrag überwiesen wird — Erst die Unterschrift von beiden Seiten. Dann das Geld. In dieser Reihenfolge.

Die Kaution steht in dieser Kette weit hinten. Das hat einen einfachen Grund: Sie sichert einen Vertrag ab. Solange es keinen Vertrag gibt, gibt es nichts zu sichern.

Kein ordentlicher Vermieter nimmt Geld an, bevor unterschrieben ist. Nicht weil er besonders nett wäre, sondern weil er sonst Geld auf dem Konto hat, das er gleich wieder zurücküberweisen muss, wenn die Sache platzt. Das will niemand in der Buchhaltung haben.

Was zur Kaution geregelt ist

Ein paar Punkte gelten bei Wohnraum allgemein und sind schnell erzählt.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Nettokalt heißt: ohne Nebenkosten und ohne Heizung.
Du darfst sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Sie gehört ihm nicht, er verwahrt sie nur.
Eine Kaution, die vor Vertragsbeginn verlangt wird, ist nicht fällig. Du bist zu diesem Zeitpunkt zu gar nichts verpflichtet.

Wie die Kaution angelegt wird, was dabei schiefgehen kann und welche Alternativen es gibt, steht in Die Mietkaution: Höhe, Raten, Anlage. Dass du in Raten zahlen darfst, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht, steht in dem Text über die Zahlung in drei Raten.

Woran du merkst, dass es kippt

Die Masche ist immer dieselbe, nur die Verpackung wechselt. Diese Sätze solltest du wörtlich kennen, weil sie so oft fallen:

Smartphone mit Überweisungsformular, daneben Bankkarte: Kaution vor dem Mietvertrag überweisen — Unter Zeitdruck getippt, in Sekunden weg. Ein Tag Bedenkzeit kostet dich keine echte Wohnung.

„Die Wohnung ist begehrt, ich reserviere sie gegen die Kaution.“
„Sobald das Geld da ist, schicke ich Ihnen den Vertrag zur Unterschrift.“
„Wir machen es wie beim Autokauf, erst anzahlen, dann Übergabe.“
„Den Schlüssel bekommen Sie per Post, sobald die Zahlung eingegangen ist.“
„Ein befreundeter Treuhänder hält das Geld, bis Sie die Wohnung gesehen haben.“

Alle fünf klingen nach einem geordneten Ablauf. Keiner davon ist einer. Die letzte Variante ist besonders tückisch, weil sie nach Absicherung klingt. Wie sie funktioniert, steht in Angebliche Treuhandservices bei Wohnungen. Die Schlüssel-per-Post-Variante ist in Schlüssel gegen Vorauszahlung per Post auseinandergenommen.

Der Satz, mit dem du prüfst, ohne unhöflich zu sein

Du musst niemanden beschuldigen. Du musst nur die Reihenfolge ansprechen. Ein Satz reicht:

„Sehr gern. Schicken Sie mir bitte den Mietvertrag, dann unterschreibe ich und überweise Kaution und erste Miete direkt danach.“

Ein echter Vermieter findet daran nichts ungewöhnlich, weil genau das sein eigener Ablauf ist. Ein Betrüger findet dafür immer eine Ausrede: der Vertrag liege beim Notar, der Anwalt sei im Urlaub, die Firma verlange nun einmal eine Anzahlung. Diese Ausrede ist deine Antwort.

Wenn ein echter Vermieter trotzdem vorher Geld will

Das kommt vor, meistens bei privaten Vermietern, die es schlicht nicht besser wissen. Erkennbar ist es daran, dass alles andere stimmt: Du warst in der Wohnung, du kennst den Namen, du hast eine Adresse, das Inserat ist plausibel.

Dann brauchst du keinen Verdacht, sondern eine ruhige Klarstellung. Die Kaution ist mit dem Mietbeginn fällig, nicht vorher. Und bevor du etwas überweist, willst du wissen, an wen. Ob die Person, die dir gegenübersitzt, überhaupt unterschreiben darf, ist eine eigene Frage — sie steht in Wer im Mietvertrag steht und warum das wichtig ist.

Ein Punkt, der oft untergeht

Auch eine Anzahlung „auf die erste Miete“ oder eine „Bearbeitungsgebühr für den Vertrag“ ist Vorkasse. Der Name auf dem Überweisungsträger ändert nichts an der Sache. Geld fließt nach der Unterschrift.

Was du heute tun kannst

Leg dir eine feste Linie zurecht, bevor der Fall eintritt: kein Euro ohne unterschriebenen Vertrag.
Formulier dir den Satz von oben als Textbaustein im Handy. Unter Druck fällt einem so etwas nicht ein.
Prüf bei jeder Zahlungsaufforderung, ob der Kontoinhaber genauso heißt wie der Vertragspartner. Weicht der Name ab, fragst du nach, bevor du überweist.
Speicher den Chatverlauf und die Mails, bevor du antwortest. Nachrichten in Portalen verschwinden, wenn ein Inserat gelöscht wird.
Wenn dich jemand drängt: einen Tag warten. Eine echte Wohnung ist nach 24 Stunden noch da. Ein gefälschtes Inserat oft nicht.

Wie eine Vermietung von der anderen Seite aus abläuft, wer dort entscheidet und an welcher Stelle im Prozess welche Unterlage verlangt wird, steht ausführlich im Kurs für 79 Euro — einmalig, ohne Abo.

Wenn du schon überwiesen hast

Dann zählt jetzt Tempo, nicht Scham. Ruf sofort deine Bank an und frage nach einem Rückruf der Überweisung. Sicher die Unterlagen. Und erstatte Anzeige, auch wenn es aussichtslos wirkt — Fälle werden zusammengeführt, und dein Beleg kann zu einem ganz anderen Verfahren gehören. Die Reihenfolge steht in Du hast überwiesen und wurdest betrogen.

Kurz zusammengefasst

Die Kaution ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht bei der Zusage und nicht bei der Besichtigung.
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt.
Jede Zahlung vor der Unterschrift ist ein Warnzeichen, egal wie sie genannt wird.
Ein Satz klärt fast jeden Fall: erst Vertrag, dann Geld.
Weicht der Name des Kontoinhabers vom Vertragspartner ab, wird zuerst gefragt und dann überwiesen.

Zum Einordnen

Dieser Text beschreibt allgemeine Abläufe und typische Regeln am Mietmarkt. Er bewertet keinen Einzelfall. Wenn es bei dir um konkrete Ansprüche geht, lass das von einer Anwältin oder einem Anwalt oder von einem Mieterverein prüfen.

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