Mängel beim Einzug melden: Musterschreiben und Frist

Die erste Woche in der neuen Wohnung ist eine Mischung aus Kartons, Vorfreude und kleinen Entdeckungen. Der Wasserhahn in der Küche tropft. Die Steckdose im Schlafzimmer tut nichts. Das Fenster im Bad geht auf, aber nicht mehr richtig zu.

Und dann kommt der Gedanke, der die meisten teuer zu stehen kommt: „Das sag ich, wenn ich mich mal wieder melde.“

Tu das nicht. Nicht aus Prinzip, sondern weil das Gesetz an dieser Stelle etwas von dir verlangt.

Du hast eine Anzeigepflicht

In § 536c BGB steht es knapp: Zeigt sich ein Mangel der Mietsache, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unverzüglich heißt nicht sofort, sondern ohne schuldhaftes Zögern. Also so schnell, wie es dir vernünftigerweise möglich ist.

Wer das unterlässt, kann gleich doppelt verlieren. Er kann für Folgeschäden haften, die sich aus dem nicht gemeldeten Mangel entwickeln. Und er kann Rechte verlieren, die er sonst gehabt hätte. Der tropfende Hahn ist billig. Der Wasserschaden, der daraus in acht Monaten wird, ist es nicht.

Auf der anderen Seite steht die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB: Er muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen und sie darin erhalten. Die Mängelanzeige ist der Schalter, der diese Pflicht auslöst.

Was ein Mangel ist — und was nicht

Eher ein Mangel	Eher kein Mangel
Heizung wird nicht warm	Heizkörper sieht alt aus, funktioniert aber
Fenster schließt nicht dicht	Fenster ist einfach verglast wie im ganzen Haus
Feuchter Fleck an der Wand	Kleine Gebrauchsspur an der Tapete
Steckdose ohne Funktion	Weniger Steckdosen, als du gern hättest
Wasserhahn tropft dauerhaft	Armatur ist nicht mehr modern
Rollladen lässt sich nicht bedienen	Rollladen quietscht leicht

Die Linie verläuft zwischen Funktion und Geschmack. Ein Mangel liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist — nicht, wenn etwas hässlich oder alt ist. Wie du solche Punkte schon bei der Besichtigung erkennst, steht in Mängel bei der Besichtigung erkennen.

Der wichtigste Punkt: schriftlich

Das Gesetz schreibt keine Form vor. Du könntest anrufen. Mach es trotzdem schriftlich, und zwar aus einem einzigen Grund: Du musst später beweisen können, dass und wann du den Mangel gemeldet hast. Ein Telefonat gab es im Streitfall nie.

Eine Mail reicht in den allermeisten Fällen. Wenn es um größere Summen geht oder der Vermieter nicht reagiert, ist ein Brief mit Einwurf-Einschreiben die sicherere Variante.

Was in die Mängelanzeige gehört

• Deine Adresse mit Etage und Lage, damit klar ist, um welche Wohnung es geht
• Jeder Mangel einzeln, durchnummeriert
• Pro Mangel: Raum, genaue Stelle, Beschreibung, seit wann du ihn kennst
• Fotos als Anhang, passend nummeriert
• Eine konkrete Aufforderung zur Beseitigung
• Eine Frist mit echtem Datum
• Ein Hinweis, wann du erreichbar bist, damit ein Handwerker kommen kann
• Bei dringenden Sachen: eine Telefonnummer und der Hinweis auf die Dringlichkeit

Welche Frist ist angemessen?

Das Gesetz nennt keine Zahl. Angemessen ist, was der Sache entspricht. In der Praxis hat sich eingespielt:

• Sofort bis wenige Tage bei allem, was gefährlich ist oder Schaden vergrößert: Wasseraustritt, kein Strom, defekte Heizung im Winter, nicht verschließbare Wohnungstür.
• Etwa zwei Wochen bei normalen Reparaturen: tropfender Hahn, klemmendes Fenster, defekte Steckdose.
• Länger bei größeren Maßnahmen, die Planung und Handwerker brauchen.

Setz die Frist nicht zu knapp. Eine unrealistische Frist macht dich angreifbar, eine faire Frist macht dich glaubwürdig.

Musterschreiben

Betreff: Mängelanzeige Wohnung Musterstraße 5, 2. OG links

Hallo Frau Muster,

nach meinem Einzug am 12. des Monats sind mir folgende Mängel aufgefallen:

1. Küche, Spüle: Der Kaltwasserhahn tropft dauerhaft, auch fest zugedreht. Foto 1.
2. Schlafzimmer, Steckdose rechts neben dem Fenster: ohne Funktion, geprüft mit zwei Geräten. Foto 2.
3. Bad, Fenster: lässt sich nicht mehr vollständig schließen, der Griff blockiert. Foto 3.

Ich bitte Sie, die Mängel bis zum 30. des Monats zu beseitigen. Für einen Handwerkertermin erreichen Sie mich unter … Ich bin montags bis freitags ab 15 Uhr zu Hause und kann nach Absprache auch vormittags da sein.

Vielen Dank und viele Grüße

Und wenn nichts passiert?

Dann wird es der zweite Schritt, und der ist bewusst ein eigener. Wenn die Frist verstrichen ist, erinnerst du schriftlich und setzt eine neue, kurze Frist. Erst danach kommen weitergehende Möglichkeiten wie eine Mietminderung oder eine Ersatzvornahme überhaupt in Betracht. Beides hat Voraussetzungen, Fallstricke und reale Risiken — wer hier ohne Prüfung loslegt, kann sich selbst in Schwierigkeiten bringen.

Praktischer Rat: Erst dokumentieren, dann mahnen, dann beraten lassen. In dieser Reihenfolge. Und wenn dir ein Mangel erst Monate später auffällt, gelten eigene Regeln — dazu Mängel erst nach dem Einzug entdeckt.

Was du niemals tun solltest

• Einfach selbst reparieren lassen und die Rechnung schicken. Das geht nur unter engen Voraussetzungen. Wer sie nicht erfüllt, bleibt auf den Kosten sitzen.
• Die Miete eigenmächtig kürzen. Eine Minderung kann bestehen, aber die Höhe ist heikel. Wer zu viel kürzt, gerät in Zahlungsrückstand — und das ist ein sehr unangenehmes Terrain.
• Den Mangel überstreichen oder kaschieren. Damit wird er zu deinem.
• Warten, bis es schlimmer wird. Genau davor schützt § 536c BGB — und genau das bestraft er.

Kurz zusammengefasst

Du bist gesetzlich verpflichtet, Mängel unverzüglich anzuzeigen. Mach es schriftlich, mit Datum, nummeriert, mit Fotos und einer Frist mit echtem Kalenderdatum. Dringendes bekommt eine kurze Frist, Normales etwa zwei Wochen. Bleib sachlich, biete Termine an und hebe alles auf. Wenn nichts passiert, erinnere schriftlich — und hol dir Rat, bevor du Miete kürzt oder selbst Handwerker beauftragst.

Das passt dazu

• Die Wohnung ist nicht besenrein übergeben worden
• Das Übergabeprotokoll aufbewahren und wiederfinden
• Was ins Übergabeprotokoll gehört und was nicht
• Wer das Übergabeprotokoll unterschreiben darf
• Der Vormieter ist noch drin: was das für dich bedeutet
• Was auf einer Schlüsselquittung bei der Übergabe stehen muss