Renovieren vor dem Einzug: was du verändern darfst

Die Wohnung ist leer, du hast die Schlüssel, und der Möbelwagen kommt erst in zehn Tagen. Jeder, der das schon erlebt hat, weiß: Das ist das beste Zeitfenster, das du je haben wirst. Streichen ohne Möbel, Boden verlegen ohne Schrankrücken, Bohren ohne Staub im Sofa.

Nur solltest du vorher wissen, wo die Linie verläuft. Denn manches darfst du einfach machen. Anderes brauchst du schriftlich. Und ein paar Dinge kosten dich am Ende deutlich mehr, als sie einbringen.

Die Grundregel

Du mietest eine Wohnung, du kaufst sie nicht. Was du veränderst, musst du bei Auszug in der Regel wieder zurückbauen können. Daraus folgt eine einfache Einteilung:

Ohne Erlaubnis meist unproblematisch	Erlaubnis nötig
Wände streichen in üblichen Farben	Wände oder Decken durchbrechen
Tapezieren	Bodenbelag dauerhaft entfernen oder ersetzen
Bohren in üblichem Umfang	Fliesen entfernen oder überfliesen
Lampen montieren	Sanitärobjekte austauschen
Teppich lose auslegen	Elektroinstallation verändern
Rollos oder Gardinen anbringen	Türen oder Fenster austauschen
Vorhandene Löcher schließen	Einbauten fest verbinden

Die rechte Spalte ist keine Verbotsliste. Sie ist eine Liste dessen, wofür du vorher fragst. Vieles davon erlauben Vermieter ohne Weiteres — wenn man sie fragt.

Unrenoviert übernommen? Dann lies das hier

Viele Wohnungen werden unrenoviert übergeben. Das ist zulässig, hat aber Folgen, die du kennen solltest.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel unwirksam ist, die einen Mieter bei unrenoviert überlassener Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm einen angemessenen Ausgleich zu gewähren (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). In späteren Entscheidungen vom 08.07.2020 (unter anderem VIII ZR 163/18) hat der BGH ergänzt: Ist die Klausel unwirksam und der Mieter verlangt eine Renovierung, kann eine Kostenbeteiligung des Mieters in Betracht kommen, weil dadurch ein besserer Zustand entsteht als der bei Übergabe geschuldete.

Praktisch heißt das für dich zweierlei. Erstens: Lass unbedingt ins Übergabeprotokoll schreiben, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Ohne diesen Satz kannst du dich später nicht darauf berufen. Wie du das formulierst, steht in Was ins Übergabeprotokoll gehört und was nicht. Zweitens: Wenn du selbst renovierst, tust du das freiwillig — und solltest vorher klären, ob der Vermieter sich beteiligt.

Renovierung gegen mietfreie Zeit

Eine verbreitete Absprache: Du renovierst auf eigene Kosten, dafür bekommst du ein oder zwei Monate mietfrei. Das kann für beide Seiten fair sein — aber nur, wenn es sauber vereinbart ist.

In die Vereinbarung gehören:

• Welche Arbeiten genau, Raum für Raum
• Welches Material und welcher Standard
• Bis wann sie fertig sein müssen
• Was der Vermieter dafür gibt: mietfreie Zeit, Materialkostenzuschuss oder ein fester Betrag
• Ob bei Auszug ein Rückbau verlangt wird
• Beide Unterschriften und Datum

Rechne nüchtern nach, bevor du zusagst. Zwei Monate mietfrei klingen viel. Vier Wochen eigene Arbeit plus Material können deutlich mehr wert sein.

Der Punkt, den alle vergessen: die Versicherung

Sobald du selbst arbeitest, arbeitest du in fremdem Eigentum. Ein umgekippter Farbeimer auf dem Parkett, eine angebohrte Wasserleitung, eine gesprungene Fliese — das sind keine exotischen Fälle, sondern Alltag. Prüfe vor dem ersten Handgriff, ob deine Privathaftpflicht Mietsachschäden abdeckt. Diese Deckung ist nicht selbstverständlich und in vielen Policen betragsmäßig begrenzt.

Und falls du noch gar keine Hausratversicherung hast: Der Umzug ist der praktischste Zeitpunkt dafür, weil du ohnehin gerade Übersicht über deine Sachen hast.

Was sich fast nie lohnt

• Hochwertige fest verbaute Einbauten ohne schriftliche Regelung zum Verbleib. Alles, was fest verbunden ist, kann beim Auszug zum Streitthema werden.
• Ein neues Bad auf eigene Kosten. Wer das ohne klare Vereinbarung macht, verschenkt in aller Regel Geld.
• Kreative Wandgestaltung in kräftigen Farben. Während der Mietzeit darfst du wohnen, wie du willst. Bei Rückgabe kann aber eine Farbgebung, die nur wenige akzeptieren würden, zu einer Beseitigungspflicht führen — der BGH hat das mit Urteil vom 18.06.2008 (VIII ZR 224/07) entschieden. Mehr dazu in Bohren, Dübeln, Streichen.
• Arbeiten an Elektrik, Gas und Wasser in Eigenregie. Das ist nicht nur eine Mietrechtsfrage, sondern eine Sicherheitsfrage. Fachbetrieb, immer.

Die Reihenfolge, wenn du das Zeitfenster nutzt

1. Erst prüfen und protokollieren, dann arbeiten. Was du vor dem ersten Pinselstrich nicht dokumentiert hast, ist verloren. Deshalb gehört die vollständige Fotodokumentation an den Anfang.
2. Mängel melden, bevor du renovierst. Sonst vermischt sich, was der Vermieter schuldet, mit dem, was du freiwillig machst. Wie eine Meldung aussieht, steht in Mängel beim Einzug melden.
3. Erlaubnisse schriftlich einholen für alles aus der rechten Spalte.
4. Dann arbeiten: von oben nach unten, Decke vor Wand vor Boden.
5. Belege und Fotos vom Ergebnis aufheben. Beides kann Jahre später relevant werden.

Kurz zusammengefasst

Streichen, tapezieren, bohren in üblichem Umfang und lose verlegte Böden sind in aller Regel unproblematisch. Alles, was in die Substanz geht — Böden, Fliesen, Sanitär, Elektrik, Türen — braucht eine Erlaubnis, und die holst du dir schriftlich. Bei unrenoviert übergebener Wohnung lass genau das ins Protokoll schreiben, weil daran wichtige Rechtsfolgen hängen. Absprachen über Renovierung gegen mietfreie Zeit gehören detailliert und unterschrieben aufs Papier. Und dokumentiere den Ausgangszustand, bevor du irgendetwas anfasst.

Das passt dazu

• Als Nachmieter einsteigen: worauf du achtest
• Das Übergabeprotokoll: Vorlage und Pflichtinhalte
• Was ins Übergabeprotokoll gehört und was nicht
• Schlüssel verloren: wer zahlt die Schließanlage?
• Das Übergabeprotokoll aufbewahren und wiederfinden
• Rundfunkbeitrag beim Umzug ummelden ohne doppelt zu zahlen