Als Nachmieter einsteigen: worauf du achtest
Eine Wohnung ohne Massenbesichtigung, dafür mit einer Küche für 3.000 Euro und einem Vormieter, der es eilig hat. Was du prüfen musst, bevor du zusagst — und wo du zu viel bezahlst.
Es gibt einen Weg an der Warteschlange vorbei: Du übernimmst eine Wohnung direkt von jemandem, der auszieht. Keine Anzeige, keine sechzig Bewerber, kein Besichtigungstermin im Schichtbetrieb.
Das ist ein echter Vorteil in einem engen Markt. Es ist aber auch die Situation, in der Mieter am häufigsten zu viel bezahlen — weil alles schnell gehen muss und niemand den unangenehmen Teil ansprechen will.
Der wichtigste Satz vorweg
Du trittst nicht in den alten Vertrag ein. Du schließt einen neuen.
Das klingt nach einer Feinheit, ist aber der Kern. Was der Vormieter dir erzählt — über die Miete, über Absprachen, über „das hat der Vermieter damals so zugesagt“ — bindet den Vermieter nicht. Für dich gilt allein, was in deinem eigenen Vertrag steht.
Die Ausnahme ist eine echte Vertragsübernahme, bei der alle drei Beteiligten schriftlich vereinbaren, dass du an die Stelle des alten Mieters trittst. Das kommt vor, ist aber selten. Frag ausdrücklich nach, welche der beiden Varianten gemeint ist.
Was das praktisch bedeutet
| Punkt | Was du prüfen musst |
|---|---|
| Miethöhe | Was steht in deinem Vertrag? Die alte Miete gilt für dich nicht automatisch weiter. |
| Kaution | Du zahlst eine eigene Kaution. Die des Vormieters wird ihm zurückgezahlt, nicht auf dich übertragen. |
| Renovierungspflichten | Es gilt, was in deinem Vertrag steht — nicht, was Vor- und Nachmieter untereinander abgesprochen haben. |
| Zustand der Wohnung | Er wird bei deiner Übergabe festgestellt, nicht beim Auszug des Vormieters. |
| Absprachen mit dem Vermieter | Nur wirksam, wenn sie in deinem Vertrag oder schriftlich mit dir vereinbart sind. |
Die Ablöse: hier liegt das Geld
Fast immer will der Vormieter etwas dalassen und dafür Geld sehen: Einbauküche, Lampen, Regale, Waschmaschine, Parkettboden. Das darf er, und du darfst zusagen. Es gibt aber eine Grenze.
Das Wohnungsvermittlungsgesetz sieht in § 4a vor: Eine Vereinbarung über eine Ablöse ist unwirksam, soweit der vereinbarte Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Sache steht. Was darüber hinaus gezahlt wurde, kann zurückgefordert werden.
Maßstab ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Eine Küche für 8.000 Euro, die zwölf Jahre alt ist, hat keinen Zeitwert von 8.000 Euro — auch wenn sie noch gut aussieht.
Lass dir Kaufbelege und das Anschaffungsjahr zeigen. Schätze den Zeitwert ehrlich ein und verhandle darüber. Und mach den Mietvertrag nie von der Ablöse abhängig — eine Ablöse als Bedingung für die Wohnung ist etwas anderes als ein freiwilliger Kauf.
Die Ablösevereinbarung: was hineingehört
- Jeder Gegenstand einzeln, mit Beschreibung und Anschaffungsjahr
- Einzelpreise, nicht nur eine Gesamtsumme
- Zustand und bekannte Mängel
- Wann das Eigentum übergeht
- Wer es bei deinem späteren Auszug entfernt — das ist der Punkt, der am häufigsten fehlt
- Beide Unterschriften mit Datum
- Eine Kopie für dich, sofort
Vergiss den vorletzten Punkt nicht. Wer eine Küche übernimmt, hat sie irgendwann am Hals. Kläre schriftlich mit dem Vermieter, ob sie drin bleiben darf, wenn du gehst, oder ob du sie ausbauen musst. Der Vormieter kann dir das nicht zusagen.
Was du vor der Zusage prüfst
- Sprich mit dem Vermieter, nicht nur mit dem Vormieter. Ohne seine Zustimmung gibt es keinen Vertrag. Alles andere ist ein Gespräch unter Fremden.
- Lass dir den Mietvertragsentwurf vorab zeigen. Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung.
- Frag nach dem Grund des Auszugs. Nicht aus Neugier. Nachbarschaftsstreit, Feuchtigkeit oder eine angekündigte Modernisierung sind Dinge, die du vorher wissen willst.
- Sieh dir die Wohnung leer an, wenn es irgend geht. Möbel verdecken genau das, was später teuer wird. Worauf du achtest, steht in Mängel bei der Besichtigung erkennen.
- Bestehe auf einem eigenen Übergabetermin mit Protokoll. Nicht „der Vormieter gibt dir die Schlüssel“. Der Zustand wird zwischen dir und dem Vermieter festgestellt. Wie das abläuft, steht in Die Wohnungsübergabe beim Einzug.
- Frag nach der letzten Nebenkostenabrechnung. Die tatsächlichen Kosten sind oft deutlich interessanter als die Vorauszahlung im Vertrag.
Die roten Flaggen
- Der Vormieter drängt auf Barzahlung ohne Quittung.
- Die Ablöse soll fällig werden, bevor du einen unterschriebenen Mietvertrag hast.
- Der Vermieter wurde noch gar nicht gefragt.
- Es gibt keine Liste, nur eine Summe.
- Du sollst zusätzlich eine Vermittlungsgebühr an den Vormieter zahlen.
- Du darfst die Wohnung nur mit Möbeln besichtigen und nur einmal.
Keiner dieser Punkte ist automatisch ein Betrug. Aber jeder einzelne ist ein Grund, langsamer zu machen — auch wenn der Markt gerade schnell ist.
Kurz zusammengefasst
Als Nachmieter schließt du in aller Regel einen neuen Vertrag und trittst nicht in den alten ein. Für dich gilt nur, was in deinem eigenen Vertrag steht. Sprich immer direkt mit dem Vermieter, lass dir den Vertragsentwurf vorab zeigen und bestehe auf einer eigenen Übergabe mit Protokoll. Bei der Ablöse zählt der Zeitwert, nicht der Neupreis — bei einem auffälligen Missverhältnis ist die Vereinbarung nach § 4a des Wohnungsvermittlungsgesetzes insoweit unwirksam. Alles einzeln auflisten, quittieren lassen und vorher klären, wer die Küche am Ende wieder ausbaut.
Stand: September 2026. Dieser Text stellt allgemeine Regeln dar und richtet sich an die Allgemeinheit. Er bewertet keinen Einzelfall und ersetzt keine individuelle Prüfung deiner Situation.
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