Der Vermieter zieht die Zusage zurück

Du hattest schon die Kündigung für die alte Wohnung geschrieben. Der Umzugswagen war reserviert. Und dann kommt die Nachricht: Es tut ihnen leid, sie haben sich anders entschieden.

Das ist einer der bittersten Momente einer Wohnungssuche. Und einer der wenigen, in denen es tatsächlich auf juristische Feinheiten ankommt.

Die erste Frage: War schon ein Vertrag da?

Alles hängt daran. Ein Mietvertrag über Wohnraum braucht für seine Wirksamkeit keine Schriftform. Er kann auch mündlich zustande kommen, wenn sich beide Seiten über die wesentlichen Punkte geeinigt haben: welche Wohnung, welche Miete, ab wann.

Das heißt: Eine klare mündliche Einigung kann bereits ein wirksamer Mietvertrag sein. Ein bloßes „Sie stehen ganz oben auf unserer Liste“ ist dagegen keine Einigung, sondern eine Ankündigung.

Was gesagt wurde	Wie das einzuordnen ist
„Sie bekommen die Wohnung ab dem Ersten, Miete wie besprochen.“	Kann bereits eine bindende Einigung sein.
„Wir schicken Ihnen den Vertrag zu.“	Deutet auf eine Einigung hin, ist aber auslegungsbedürftig.
„Sie sind unser Favorit.“	Keine Einigung.
„Wir melden uns bis Freitag.“	Keine Einigung.

Ob im konkreten Fall schon ein Vertrag zustande gekommen ist, kann nur eine Anwältin, ein Anwalt oder der Mieterverein beurteilen, die den Ablauf und den Wortlaut kennen. Ausführlich steht das in Ist eine mündliche Zusage für die Wohnung bindend?

Wenn noch kein Vertrag da war

Dann gilt zunächst die Vertragsfreiheit. Niemand muss einen Vertrag schließen, und ein Abbruch von Verhandlungen ist grundsätzlich erlaubt — auch kurz vor der Unterschrift und auch ohne Grund.

Es gibt aber eine Ausnahme, die man kennen sollte. Wer bei der anderen Seite das Vertrauen weckt, der Vertrag komme sicher zustande, und dann ohne triftigen Grund abbricht, kann für den entstandenen Vertrauensschaden einstehen müssen. Juristen sprechen von einem Verschulden bei Vertragsanbahnung.

Das sind enge Voraussetzungen. Es reicht nicht, dass du fest damit gerechnet hast. Es muss etwas dazukommen: eine ausdrückliche Zusage, die Aufforderung, die alte Wohnung zu kündigen, die Bitte, schon Geld zu überweisen. Ob das in einem bestimmten Fall trägt, ist Sache des Einzelfalls.

Was als Vertrauensschaden in Betracht kommt

• Kosten einer bereits beauftragten Umzugsfirma, die storniert werden musste
• Doppelmiete oder Kosten einer Zwischenunterkunft
• Bereits gezahlte Beträge, etwa eine Anzahlung
• Kosten für einen Nachmieter oder eine vorzeitige Vertragsauflösung
• Fahrt- und Nebenkosten, die konkret nachweisbar sind

Nicht dazu gehört der entgangene Vorteil, in dieser schönen Wohnung gewohnt zu haben. Ein Anspruch auf Abschluss des Vertrags besteht in aller Regel ebenfalls nicht.

Wenn du schon Geld gezahlt hast

Das kommt häufiger vor, als es sollte. Eine Reservierungsgebühr, eine Kaution in bar, eine Anzahlung „für die Bearbeitung“.

Bei der Vermietung von Wohnraum darf für die Besichtigung, für eine Reservierung oder für die Aufnahme in eine Kartei kein Entgelt verlangt werden. Zahlungen ohne Rechtsgrund kannst du grundsätzlich zurückfordern. Fordere den Betrag schriftlich mit einer konkreten Frist zurück und hebe den Zahlungsnachweis auf.

Wenn Bargeld ohne Quittung geflossen ist, wird es schwierig. Das ist der Grund, warum die Regel lautet: vor der Vertragsunterschrift nichts zahlen, und wenn doch, dann nur per Überweisung mit klarem Verwendungszweck.

Die häufigsten Gründe für einen Rückzieher

Aus der Praxis: In den meisten Fällen steckt keine Bosheit dahinter, sondern einer von wenigen Abläufen.

• Der Eigentümer entscheidet anders als die Verwaltung. Die Zusage kam von jemandem, der sie nicht endgültig geben durfte.
• Ein anderer Bewerber hat nachgelegt, etwa mit einer Bürgschaft oder einer Vorauszahlung.
• Die Bonitätsprüfung kam später und brachte etwas hervor.
• Der bisherige Mieter zieht doch nicht aus.
• Das Objekt wird verkauft oder aus der Vermietung genommen.

Der erste Punkt ist der häufigste. Deshalb lohnt die Frage im Termin: Wer entscheidet endgültig, und bis wann? Weitere Fragen für den Besichtigungstermin stehen in Diese Fragen solltest du bei der Besichtigung stellen.

Was du in den nächsten 48 Stunden tust

1. Belege sichern, Gedächtnisnotiz schreiben, Kosten zusammenstellen.
2. Schriftlich und sachlich nachfragen, warum die Zusage nicht gilt. Eine Antwort kann später wichtig sein.
3. Prüfen lassen, ob bereits ein Vertrag zustande gekommen ist — Mieterverein oder Anwaltskanzlei.
4. Deine eigene Kündigung überprüfen. Wenn du schon gekündigt hast, sprich sofort mit deinem bisherigen Vermieter über eine Rücknahme. Je früher, desto eher klappt es.
5. Parallel weitersuchen. Sofort, nicht erst nach der Klärung.

Punkt vier ist der wichtigste und wird am häufigsten vergessen. Eine Kündigung lässt sich nicht einseitig zurücknehmen, aber viele Vermieter stimmen einer Aufhebung zu, wenn man schnell und offen fragt. Wenn es dabei bleibt, hilft Kündigung bekommen und keine Wohnung gefunden weiter.

Die Lehre für das nächste Mal

Kündige deine alte Wohnung erst, wenn der neue Vertrag unterschrieben ist. Das ist in angespannten Märkten unbequem, weil sich die Termine überschneiden. Es ist trotzdem die richtige Reihenfolge. Eine Doppelmiete für einen Monat ist ärgerlich. Keine Wohnung zu haben ist etwas anderes.

Und lass dir eine Zusage schriftlich geben, und sei es in zwei Zeilen per Mail: welche Wohnung, welche Miete, ab wann. Wer zusagt, kann das bestätigen. Wer nicht bestätigen will, hat nicht zugesagt.

Kurz zusammengefasst

• Ein Mietvertrag kann auch mündlich zustande kommen — dann ist eine Absage etwas anderes als ein Verhandlungsabbruch.
• Ohne Vertrag gilt Vertragsfreiheit. Ein Abbruch ist grundsätzlich erlaubt.
• Bei besonders geschaffenem Vertrauen kommt Ersatz des Vertrauensschadens in Betracht.
• Gezahlte Reservierungsgebühren lassen sich grundsätzlich zurückfordern.
• Alte Wohnung erst kündigen, wenn der neue Vertrag unterschrieben ist.

Das passt dazu

• Unzulässige Frage bei der Besichtigung: so reagierst du
• Der Energieausweis: muss er dir gezeigt werden?
• Diskriminierung beweisen: Dokumentation und Zeugen
• Testing-Verfahren und Beweislast bei Diskriminierung
• Welche Fragen ein Vermieter stellen darf und welche nicht
• Mittelbare Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe