Falsche Angaben in der Selbstauskunft: was dann passieren kann

Du wohnst seit acht Monaten in der Wohnung. Dann kommt ein Brief. Der Vermieter ficht den Mietvertrag an, weil dein Einkommen nie so hoch war wie angegeben.

Solche Briefe sind nicht häufig. Aber sie kommen vor, und sie treffen Menschen, die längst eingerichtet sind. Deshalb lohnt es sich zu wissen, was auf eine Falschangabe wirklich folgen kann.

Zuerst die entscheidende Weiche

Alles hängt daran, ob die Frage zulässig war.

Die Frage war …	Folge einer falschen Antwort
unzulässig (Religion, Herkunft, Schwangerschaft, Kinderwunsch, Partei, Gesundheit, Vorstrafen ohne Bezug)	keine. Weder Anfechtung noch Kündigung noch Schadensersatz.
zulässig (Nettoeinkommen, laufende Insolvenz, Räumungstitel wegen Mietrückständen, Beruf, Personenzahl)	Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, in schweren Fällen fristlose Kündigung, unter Umständen Schadensersatz.

Warum das so ist, erklärt Darfst du bei unzulässigen Fragen die Unwahrheit sagen. Hier geht es um die Folgen auf der zweiten Zeile.

Folge 1: Anfechtung des Mietvertrags

Wer durch arglistige Täuschung zu einer Willenserklärung bestimmt wurde, kann sie nach § 123 BGB anfechten. Genau darum geht es hier: Der Vermieter sagt, er hätte den Vertrag bei richtiger Angabe nicht geschlossen.

Die Anfechtung muss innerhalb eines Jahres erfolgen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Täuschung entdeckt. Sie wird schriftlich erklärt.

Bei einem bereits bewohnten Mietverhältnis wirkt eine Anfechtung nach überwiegender Auffassung nicht rückwirkend, sondern für die Zukunft. Das ist wichtig: Du musst nicht acht Monate Miete zurückverlangen und die Wohnung nachträglich als nie gemietet behandeln. Du musst aber ausziehen.

Folge 2: Fristlose Kündigung

Daneben kommt eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Das setzt einiges voraus. Eine bewusste Täuschung über das Einkommen, die für die Vermietung ausschlaggebend war, kann dafür reichen.

Ein Zahlendreher reicht nicht. Eine Schätzung, die sich später als etwas zu optimistisch erweist, in der Regel auch nicht. Es geht um bewusste Täuschung über einen Punkt, auf den es dem Vermieter ankam.

Folge 3: Schadensersatz

Möglich, aber selten. Denkbar sind zum Beispiel Kosten für die erneute Vermietung oder ein Mietausfall, der auf die Täuschung zurückgeht. In der Praxis spielt das eine kleinere Rolle als die beiden anderen Punkte.

Wie Falschangaben auffliegen

Fast nie durch eine Ermittlung. Fast immer durch einen Widerspruch.

• Das eingetragene Einkommen passt nicht zur beigelegten Gehaltsabrechnung.
• Die SCHUFA-Auskunft zeigt Einträge, die im Bogen verneint wurden.
• Es ziehen mehr Personen ein, als angegeben waren.
• Der Hund, den es angeblich nicht gibt, steht im Treppenhaus.
• Die Miete kommt nicht, und dann wird der Vorgang zum ersten Mal genau gelesen.

Der letzte Punkt ist der häufigste. Solange gezahlt wird, sieht sich kaum jemand den alten Bogen noch einmal an. Sobald es klemmt, wird die Akte von vorne durchgesehen. Dann liegt die alte Angabe auf dem Tisch, und aus einem Zahlungsproblem werden zwei Probleme.

Wer was beweisen muss

Der Vermieter. Er muss darlegen und im Streitfall beweisen, dass du falsch geantwortet hast, dass du es bewusst getan hast und dass es für seine Entscheidung wesentlich war.

Diese drei Punkte sind in dieser Reihenfolge unterschiedlich leicht zu beweisen. Die falsche Angabe ergibt sich oft aus den Unterlagen selbst. Das Bewusstsein ist schwerer, folgt aber bei großen Abweichungen fast von selbst. Die Wesentlichkeit lässt sich meist begründen, wenn es um das Einkommen geht, weil der Vermieter zeigen kann, welche Mietbelastung er verlangt hat.

Das heißt praktisch: Je größer die Abweichung und je näher sie am Kern der Vermietungsentscheidung liegt, desto eher trägt der Vorwurf. Ein um 50 Euro zu hoch geschätztes Einkommen ist etwas anderes als ein um 700 Euro erfundenes.

Die Selbstauskunft als Vertragsbestandteil

Viele Mietverträge enthalten einen Satz, mit dem die Selbstauskunft zur Vertragsgrundlage erklärt wird. Das ändert an der rechtlichen Bewertung wenig, macht aber den Zusammenhang zwischen Angabe und Vertragsschluss sichtbar. Der Vermieter kann dann leichter zeigen, dass es ihm auf die Angabe ankam.

Wenn so eine Klausel im Vertrag steht, lies die Selbstauskunft vor der Unterschrift noch einmal durch. Zwischen Ausfüllen und Unterschreiben liegen manchmal Wochen, und in dieser Zeit ändert sich gelegentlich etwas. Wenn ja, sag es vorher.

Was kein Problem ist

• Eine unzulässige Frage falsch beantwortet. Folgenlos.
• Ein leeres Feld, das du nicht ausgefüllt hast. Schweigen ist keine Täuschung, solange keine Aufklärungspflicht besteht.
• Eine Angabe, die zum Zeitpunkt des Ausfüllens stimmte und sich später geändert hat. Wenn du danach den Job verlierst, ist das kein Betrug, sondern Pech.
• Kleine Ungenauigkeiten ohne Bedeutung für die Entscheidung.

Wenn du merkst, dass etwas nicht stimmt

Angenommen, du hast beim Ausfüllen zu optimistisch gerechnet und der Vertrag ist noch nicht unterschrieben. Dann korrigiere es. Eine kurze Mail mit der richtigen Zahl ist unangenehm für zehn Minuten. Eine Anfechtung ist unangenehm für Monate.

Ist der Vertrag schon unterschrieben und es fällt dir jetzt auf, wird es schwieriger. Eine allgemeine Empfehlung lässt sich hier nicht geben, weil es stark auf die Umstände ankommt. Sprich in dem Fall mit einem Mieterverein oder einer Anwältin, bevor du selbst aktiv wirst.

Der bessere Weg von Anfang an

Fülle den Bogen erst aus, wenn die Nachweise neben dir liegen. Dann kann gar kein Widerspruch entstehen. Wie du dabei Feld für Feld vorgehst, steht in Mieterselbstauskunft ausfüllen. Und welche Felder du guten Gewissens streichen darfst, in Die Mieterselbstauskunft.

Kurz zusammengefasst

• Bei unzulässigen Fragen hat eine falsche Antwort keine Folgen.
• Bei zulässigen Fragen droht die Anfechtung nach § 123 BGB, in schweren Fällen die fristlose Kündigung.
• Die Anfechtung ist innerhalb eines Jahres ab Entdeckung möglich und wirkt bei bewohnten Wohnungen für die Zukunft.
• Falschangaben fliegen meist durch Widersprüche in den eigenen Unterlagen auf, nicht durch Nachforschungen.

Das passt dazu

• Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: was sie ist und wer sie ausstellt
• Die Vorvermieterbescheinigung und der Unterschied zur Mietschuldenfreiheit
• Diese Unterlagen darf niemand von dir verlangen
• Der Vermieter stellt keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus
• Die Bewerbungsmappe für zwei Personen aufbauen
• Mieterselbstauskunft ausfüllen: Feld für Feld erklärt