Was du in diesem Moment nicht weißt: Ob diese zwei Jahre überhaupt gelten, entscheidet sich nicht an diesem Satz, sondern daran, was später im Vertrag steht. Und ziemlich oft steht dort zu wenig.

Warum ein Enddatum allein nicht reicht

Bei Wohnraum ist eine Befristung nicht einfach frei vereinbar. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Kündigungsschutz über einen Umweg ausgehebelt wird. Wer jemandem nur befristet vermieten kann, braucht nie einen Kündigungsgrund.

Deshalb gilt: Eine Befristung bei Wohnraum ist nur wirksam, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, warum er die Wohnung danach braucht. Das nennt man qualifizierte Befristung. Der Grund muss im Vertrag oder in einem Dokument dazu stehen. Ein mündlicher Hinweis bei der Besichtigung genügt nicht.

Die drei zugelassenen Gründe

1. Eigenbedarf. Der Vermieter will die Räume nach Ablauf für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts nutzen.
2. Abriss oder wesentliche Bauarbeiten. Die Räume sollen beseitigt, so wesentlich verändert oder instand gesetzt werden, dass die Maßnahmen durch ein Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Gemeint ist nicht das Streichen des Flurs, sondern ein echter Umbau.
3. Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Die Wohnung soll danach an jemanden vermietet werden, der beim Vermieter arbeitet.

Etwas anderes geht nicht. „Ich möchte mir das offenhalten“ ist kein Grund. „Ich will vielleicht verkaufen“ ebenfalls nicht. Eine Verkaufsabsicht trägt eine Befristung nach dieser Regel gerade nicht.

Was passiert, wenn der Grund fehlt oder nicht trägt

Das ist der Teil, den kaum jemand kennt, und er ist für dich der wichtigste.

Fehlt die schriftliche Angabe des Grundes bei Vertragsschluss, gilt der Mietvertrag in aller Regel als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er wird also zum normalen unbefristeten Vertrag mit vollem Kündigungsschutz. Das Enddatum im Formular ändert daran nichts.

Dasselbe gilt sinngemäß, wenn der genannte Grund vorgeschoben war. Nur: Das musst du dann erst einmal belegen können, und dafür brauchst du Hilfe. Mit so einer Frage gehst du zum Mieterverein oder zu einer Anwältin für Mietrecht. Das ist genau der Fall, in dem allgemeine Informationen aus dem Internet nicht mehr weiterhelfen.

Dein Auskunftsrecht kurz vor Ablauf

Du darfst frühestens vier Monate vor dem Ende vom Vermieter verlangen, dass er dir innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Das ist ein scharfes Werkzeug, und fast niemand benutzt es. Drei Dinge können passieren:

• Der Grund besteht noch. Dann endet der Vertrag wie vereinbart.
• Der Grund ist weggefallen. Dann kannst du die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.
• Der Grund tritt erst später ein. Dann kannst du die Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen.

Antwortet der Vermieter verspätet, verschiebt sich das Ende in der Regel um die Verzögerung. Schreib die Anfrage schriftlich und hebe eine Kopie auf.

Kündigen während der Laufzeit: geht das?

Das ist die unangenehme Kehrseite. Bei einem wirksam befristeten Vertrag ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen. Du bist also gebunden, bis das Datum erreicht ist, es sei denn, im Vertrag steht ausdrücklich etwas anderes.

Es bleiben drei Wege, und keiner davon ist bequem:

• Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Dafür braucht es tatsächlich einen schwerwiegenden Grund, nicht nur einen Jobwechsel.
• Ein Aufhebungsvertrag. Der Vermieter muss zustimmen. Ein Nachmieter, der ihm passt, erhöht deine Chancen erheblich.
• Die Frage, ob die Befristung überhaupt wirksam ist. Wenn nicht, gilt die normale Kündigungsfrist. Wie die aussieht, steht in Kündigungsfristen für Mieter.

Was du vor der Unterschrift fragen solltest

1. Steht der Befristungsgrund im Vertrag? Wenn im Formular nur ein Datum steht: nachfragen.
2. Ist der Grund konkret genug beschrieben, sodass du ihn nachvollziehen kannst?
3. Gibt es eine Klausel, die dir während der Laufzeit eine Kündigung erlaubt?
4. Notiere dir den Termin vier Monate vor Ablauf im Kalender. Das ist der Tag, an dem du dein Auskunftsrecht nutzt.

Die restlichen Punkte findest du in der Checkliste zum Mietvertrag. Und wenn du dich fragst, welche Vertragsformen es sonst noch gibt: die Übersicht der Mietvertragsarten.

Ist ein befristeter Vertrag trotzdem eine gute Idee?

Manchmal ja. Wenn du ohnehin nur zwei Jahre in der Stadt bist, ist ein Zeitmietvertrag ein passendes Werkzeug. Und in einem angespannten Markt ist eine befristete Wohnung immer noch besser als keine.

Der Fehler liegt woanders: Viele unterschreiben befristet, weil sie denken, sie hätten keine Wahl, und planen dann nicht dafür. Wenn du befristet mietest, fang spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf wieder an zu suchen. Wie so ein Ablauf aussieht, wenn die Zeit knapp wird, steht in Was tun, wenn du bis zum Auszug keine Wohnung hast.

Kurz zusammengefasst

• Ein Enddatum allein macht keine wirksame Befristung.
• Der Vermieter muss den Grund schon bei Vertragsschluss schriftlich nennen.
• Zugelassen sind Eigenbedarf, wesentliche Bauarbeiten oder Abriss und die Vermietung an einen Dienstverpflichteten.
• Fehlt der Grund, gilt der Vertrag in aller Regel unbefristet.
• Vier Monate vor Ablauf darfst du nachfragen, ob der Grund noch besteht.
• Während der Laufzeit kannst du normalerweise nicht ordentlich kündigen.

Genau in dieser Stimmung wird unterschrieben, ohne zu lesen. Das ist menschlich und es ist teuer. Du musst nicht jeden Satz verstehen. Du musst acht Stellen finden — das schaffst du in zwanzig Minuten.

1. Die Namen und die Wohnung

Klingt banal, ist es nicht. Steht dein Name richtig geschrieben da? Stehen alle Personen im Vertrag, die einziehen sollen? Wer nicht im Vertrag steht, hat kein eigenes Recht an der Wohnung.

Und die Wohnung selbst: Etage, Lage im Haus, Zubehör. Keller, Stellplatz, Garten, Dachboden — was nicht drinsteht, ist nicht mitvermietet. Das ist der häufigste Streitpunkt im ersten Jahr.

2. Die Wohnfläche

Steht eine Quadratmeterzahl im Vertrag, oder steht dort „ca.“ mit einem Zusatz, dass die Angabe nicht verbindlich sei? Das ist ein Unterschied.

Die Fläche ist nicht nur für dein Gefühl wichtig. Sie ist oft der Verteilerschlüssel für einen Teil der Betriebskosten. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann das Folgen haben — dazu der Text zur Flächenabweichung.

3. Miete, Nebenkosten und was noch kommt

Drei Fragen an dieser Stelle:

• Wie hoch ist die Kaltmiete, wie hoch die Vorauszahlung auf die Nebenkosten?
• Ist es eine Vorauszahlung oder eine Pauschale? Bei einer Vorauszahlung wird abgerechnet, und es kann eine Nachzahlung kommen. Bei einer Pauschale nicht.
• Steht dort eine Staffelmiete oder eine Indexmiete? Dann steigt die Miete automatisch, ohne dass dich jemand fragt.

Eine Staffel oder ein Index ist nicht automatisch schlecht. Du musst nur wissen, was in drei Jahren auf dem Konto passiert. Rechne es einmal durch, bevor du unterschreibst.

4. Die Kaution

Wie hoch ist sie, und wann ist sie fällig? Mehr als drei Nettokaltmieten sind nicht zulässig. Und du darfst sie in drei gleichen Teilen zahlen — die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den folgenden Mieten.

Steht im Vertrag, dass die gesamte Summe vor Übergabe zu zahlen ist, ist das eine Abweichung, auf die du hinweisen darfst.

5. Die Laufzeit und die Kündigung

Ist der Vertrag unbefristet oder befristet? Steht dort ein Kündigungsverzicht, also eine Zeit, in der du nicht kündigen darfst?

Ein beidseitiger Verzicht ist in gewissen Grenzen möglich. Er bindet dich aber wirklich — auch wenn der Job wechselt oder die Beziehung endet. Rechne dabei nicht mit einem Sonderkündigungsrecht, das es in aller Regel nicht gibt.

6. Die Schönheitsreparaturen

Die teuerste Stelle im ganzen Vertrag. Hier steht, ob du beim Auszug streichen musst — und unter welchen Bedingungen.

Zwei Dinge gehören zusammengelesen: die Klausel im Vertrag und der Zustand der Wohnung bei der Übergabe. Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, steht anders da als jemand, der frisch gestrichen einzieht. Und starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand gelten sollen, sind häufig unwirksam. Die Einzelheiten stehen in dem Text zu den Schönheitsreparaturen.

7. Die Kleinreparaturklausel

Hier steht, ob du kleine Schäden selbst zahlst. Eine solche Klausel kann wirksam sein, aber nur in engen Grenzen: Sie braucht eine Obergrenze je Einzelfall und eine Obergrenze pro Jahr, und sie darf sich nur auf Dinge beziehen, die du häufig benutzt.

Fehlt eine der Grenzen oder ist der Betrag zu hoch, spricht viel dafür, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Worauf es ankommt, steht in dem Text zur Kleinreparaturklausel.

8. Die Hausordnung und die Anlagen

Ganz hinten, meist überblättert. Wenn die Hausordnung als Vertragsbestandteil bezeichnet wird, gilt sie mit. Dort stehen Dinge, die im Alltag wichtig werden: Waschzeiten, Musikzeiten, Treppenhausreinigung, Fahrräder im Flur, Grillen auf dem Balkon.

Lies außerdem nach, was sonst als Anlage genannt wird. Übergabeprotokoll, Wohnungsbeschreibung, Aufstellung der Betriebskostenarten — was dort aufgeführt ist, sollte auch tatsächlich beiliegen.

Und wenn dir etwas nicht passt?

Dann sprich es an, bevor du unterschreibst. Danach hast du keine Verhandlungsposition mehr.

Mach es sachlich und ohne Drohung: „Eine Frage zur Klausel auf Seite sieben — die Kleinreparaturen sind hier ohne Jahresgrenze angegeben. Können wir das anpassen?“ Viele Verwaltungen arbeiten mit Standardformularen und ändern einzelne Punkte ohne Widerspruch.

Die vollständige Prüfliste vor dem Termin steht in Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift.

Kurz zusammengefasst

• Prüf zuerst Namen, Wohnung und mitvermietetes Zubehör wie Keller und Stellplatz.
• Schau auf Fläche, Mietstruktur und darauf, ob die Miete automatisch steigt.
• Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten.
• Achte auf Befristung und Kündigungsverzicht — beides bindet dich länger, als du planst.
• Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen sind die teuersten Klauseln im Vertrag.
• Hausordnung und Anlagen gelten mit, wenn sie zum Vertragsbestandteil erklärt werden.
• Alles, was du ändern willst, sprichst du vor der Unterschrift an.

Aus der Praxis lässt sich ziemlich genau sagen, wo dieses Geld verloren geht. Es sind nicht zwanzig Stellen. Es sind ungefähr acht. Hier sind sie, in der Reihenfolge, in der sie im Leben eines Mietverhältnisses teuer werden.

1. Die Renovierungsklausel

Was sie kostet: mehrere hundert bis über tausend Euro beim Auszug.

Woran du sie erkennst: feste Fristen ohne einschränkende Wörter wie „in der Regel“. Oder die Pflicht, bei Auszug zu streichen, unabhängig vom Zustand. Oder beides zusammen.

Was du tust: Prüfen lassen, bevor du Farbe kaufst. Viele dieser Klauseln halten nicht. Und wenn eine Formularklausel unwirksam ist, fällt sie ganz weg. Dann trägt der Vermieter die Renovierung. Siehe Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln erkennen.

2. Die Quotenabgeltungsklausel

Was sie kostet: einen anteiligen Renovierungsbetrag, obwohl noch gar nicht renoviert werden müsste.

Woran du sie erkennst: Formulierungen wie „anteilige Kostenbeteiligung entsprechend der abgelaufenen Zeit seit der letzten Renovierung“.

Was du tust: Diese Klauseln werden in Formularverträgen abgelehnt. Wenn eine in deinem Vertrag steht, ist das ein starker Hinweis darauf, dass der ganze Abschnitt zu den Schönheitsreparaturen wackelt.

3. Die Kleinreparaturklausel ohne Grenzen

Was sie kostet: jede Reparatur, die im Alltag anfällt, in Summe schnell dreistellig pro Jahr.

Woran du sie erkennst: Es fehlt eine Obergrenze je Reparatur oder eine Obergrenze pro Jahr. Oder du sollst nicht nur zahlen, sondern den Handwerker selbst beauftragen. Oder die Klausel nennt Dinge, die du gar nicht bedienst, etwa die Therme.

Was du tust: Beide Zahlen aus dem Vertrag notieren und eine Liste über das Jahr führen. Details in Die Kleinreparaturklausel.

4. Der Kündigungsverzicht

Was er kostet: bis zu mehreren Monatsmieten, wenn du früher raus musst.

Woran du ihn erkennst: Begriffe wie Mindestmietdauer, Kündigungsausschluss oder Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung.

Was du tust: Zuerst nachsehen, ob beide Seiten verzichten oder nur du. Dann ausrechnen, wann du frühestens draußen sein könntest, Kündigungsfrist eingerechnet. Ein einseitiger Verzicht allein zu deinen Lasten ist besonders angreifbar.

5. Staffel- oder Indexmiete ohne Durchrechnung

Was sie kostet: mehrere tausend Euro über die Wohndauer, ohne dass es je einen Brief dazu gibt.

Woran du sie erkennst: eine Tabelle mit Beträgen und Daten, oder ein Absatz über den Verbraucherpreisindex.

Was du tust: Rechne nicht die erste Staffel, sondern die letzte, die dich noch trifft. Und rechne die Betriebskosten mit einem Aufschlag dazu. Wie das konkret geht, zeigt die Beispielrechnung über fünf Jahre.

6. Die Kaution über der Grenze

Was sie kostet: Geld, das unnötig lange gebunden ist, manchmal über tausend Euro.

Woran du sie erkennst: mehr als drei Nettokaltmieten, also mehr als drei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Oder die Vorgabe, alles auf einmal vor Übergabe zu zahlen.

Was du tust: Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Eine Klausel, die mehr verlangt, ist in diesem Punkt unwirksam. Die Kaution muss außerdem getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

7. Betriebskosten, die keine sind

Was sie kosten: jedes Jahr wieder, unbemerkt, weil kaum jemand die Abrechnung prüft.

Woran du sie erkennst: In der Abrechnung tauchen Positionen wie Verwaltungskosten, Verwaltergebühr, Instandhaltung oder Reparaturen auf. Diese Posten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ebenfalls ein Warnsignal: eine sehr allgemeine Sammelposition „sonstige Betriebskosten“ ohne Aufschlüsselung.

Was du tust: Im Vertrag nachsehen, welche Betriebskosten überhaupt vereinbart sind. Ist gar nichts vereinbart, sind sie grundsätzlich mit der Miete abgegolten. Bei Zweifeln die Abrechnung beim Mieterverein prüfen lassen.

8. Rückbau- und Endreinigungsklauseln

Was sie kosten: beim Auszug, wenn es sowieso schon eng ist.

Woran du sie erkennst: Pflichten zur professionellen Endreinigung, zur Teppichreinigung durch eine Fachfirma, zum Rückbau von Einbauten, die du auf Wunsch des Vermieters eingebaut hast, oder allgemeine Pflichten, die Wohnung „im ursprünglichen Zustand“ zurückzugeben.

Was du tust: Besenrein ist etwas anderes als professionell gereinigt. Und was du selbst verändert hast, musst du in der Regel zurückbauen, was der Vermieter eingebaut hat, nicht. Halte im Übergabeprotokoll fest, welche Einbauten von wem stammen.

Die Reihenfolge, in der du vorgehst

1. Vertrag vor dem Termin anfordern, damit du Zeit hast.
2. Die acht Stellen suchen und markieren. Fünfzehn Minuten reichen.
3. Die Zahlen abschreiben: Kaution, Staffelbeträge, Kleinreparaturgrenzen, Renovierungsfristen.
4. Bei zwei oder mehr Auffälligkeiten vor der Unterschrift fragen, ob ein Punkt gestrichen werden kann.
5. Nach der Unterschrift: Kopie, Übergabeprotokoll und Fotos in einen Ordner. Dieser Ordner ist später mehr wert als jede Diskussion.

Was du realistisch erwarten kannst

In einem angespannten Markt wirst du selten etwas verhandeln. Das ist die unangenehme Wahrheit. Der Nutzen dieser Liste liegt woanders: Du weißt, was du unterschreibst, und du weißt Jahre später, wo du nachsehen musst.

Die meisten Menschen verlieren beim Auszug Geld nicht, weil die Klausel wirksam war, sondern weil sie nie jemand geprüft hat. Diesen Fehler kannst du vermeiden, und er kostet dich nur einen Termin.

Die vollständige Prüfroutine steht in der Checkliste zum Mietvertrag.

Kurz zusammengefasst

• Acht Stellen entscheiden über den größten Teil der späteren Kosten.
• Renovierung, Quotenklausel, Kleinreparaturen, Kündigungsverzicht, Mietanpassung, Kaution, Betriebskosten, Rückgabe.
• Unangemessene Formularklauseln fallen ganz weg statt gekürzt zu werden.
• Schreib beim Unterschreiben alle Zahlen heraus und leg einen Ordner an.
• Lass prüfen, bevor du zahlst oder streichst, nicht danach.

Vielleicht stimmt das. Vielleicht aber auch nicht, und zwar aus Gründen, die mit dem Gurt gar nichts zu tun haben.

Der Ausgangspunkt: eigentlich zahlt der Vermieter

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand halten, in dem sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Reparaturen sind also grundsätzlich seine Sache, auch kleine.

Eine Kleinreparaturklausel verschiebt einen begrenzten Teil dieser Kosten auf dich. Das ist zulässig, aber nur unter engen Voraussetzungen. Fehlt eine davon, ist die ganze Klausel unwirksam, und du zahlst gar nichts.

Voraussetzung eins: nur Dinge, die du selbst anfasst

Eine Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die deinem häufigen und direkten Zugriff unterliegen. Der Gedanke: Du sollst nur für das einstehen, was du selbst bedienst und wo du den Verschleiß mit beeinflusst.

Typischerweise erfasst:

• Wasserhähne und Duschköpfe, Absperrventile
• Licht- und Steckdosenschalter
• Fenster- und Türgriffe, Verschlüsse von Fensterläden
• Rollladengurte und Rollladenzüge
• Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, soweit sichtbar und bedienbar
• Bedienelemente von Heiz- und Kocheinrichtungen

Nicht erfasst:

• Leitungen und Rohre in der Wand oder unter dem Putz
• Die Heizungsanlage selbst, der Boiler im Keller
• Fenster, Türen, Böden, Dach, alles Bauliche
• Elektrische Geräte, die du nicht täglich bedienst
• Die Therme, auch wenn sie in deiner Wohnung hängt

Diese Abgrenzung wird in der Praxis oft zu deinen Lasten überdehnt. Wenn dir eine Rechnung für etwas geschickt wird, das du nicht bedienst, ist das ein Grund nachzufragen.

Voraussetzung zwei: eine Obergrenze je Reparatur

Die Klausel muss einen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur nennen. Ohne diese Grenze ist sie unwirksam.

Wie hoch dieser Betrag sein darf, ist umstritten und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Über lange Zeit galt eine Größenordnung von etwa hundert Euro als Orientierung, in neueren Entscheidungen werden teilweise auch höhere Beträge akzeptiert. Eine feste, allgemein gültige Zahl gibt es nicht.

Das ist keine Ausflucht, sondern der ehrliche Stand: Ob der Betrag in deinem Vertrag zulässig ist, kann dir nur ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht sagen.

Voraussetzung drei: eine Obergrenze pro Jahr

Zusätzlich braucht die Klausel eine Jahresgrenze. Sonst könnte dich eine Serie kleiner Reparaturen ruinieren.

Verbreitet ist eine Grenze in der Größenordnung von sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei 800 Euro Kaltmiete wären das 9.600 Euro im Jahr, davon sieben Prozent also rund 670 Euro. Manche Verträge nennen stattdessen eine feste Summe.

Fehlt die Jahresgrenze, ist die Klausel nach verbreiteter Auffassung unwirksam.

Voraussetzung vier: du musst nicht selbst beauftragen

Eine Kleinreparaturklausel darf nur die Kosten auf dich verlagern, nicht die Pflicht, den Handwerker zu bestellen.

Steht im Vertrag, dass du kleine Reparaturen selbst durchführen oder beauftragen musst, ist das eine typische Schwachstelle. Melde einen Defekt immer dem Vermieter und lass ihn beauftragen, es sei denn, ihr habt euch ausdrücklich anders verständigt.

Was passiert, wenn die Rechnung über der Grenze liegt?

Das ist die häufigste Streitfrage im Alltag. Angenommen, die Grenze liegt bei 100 Euro und die Rechnung bei 140 Euro.

Nach verbreiteter Auffassung zahlst du dann gar nichts, nicht etwa 100 Euro davon. Denn die Klausel greift nur bei Reparaturen bis zur Grenze. Liegt die Rechnung darüber, ist es eben keine Kleinreparatur mehr.

Ein Vermieter, der die Rechnung aufteilen will, damit sie unter die Grenze rutscht, kommt damit in aller Regel nicht durch. Auch mehrere kleine Positionen aus einem Einsatz können nicht beliebig gestückelt werden.

So gehst du mit einer Rechnung um

1. Klausel im Vertrag heraussuchen und beide Obergrenzen notieren.
2. Prüfen, ob der reparierte Gegenstand überhaupt deinem häufigen Zugriff unterliegt.
3. Prüfen, ob die Rechnung unter dem Einzelbetrag liegt.
4. Prüfen, ob du im laufenden Jahr schon die Jahresgrenze erreicht hast. Führ dazu eine simple Liste.
5. Bei Zweifeln: zahlen unter Vorbehalt und die Klausel prüfen lassen.

Ein Satz wie „Ich überweise den Betrag unter Vorbehalt der Rückforderung und lasse die Klausel prüfen“ ist sachlich, freundlich und hält dir alles offen.

Und wenn du den Schaden verursacht hast?

Dann liegt der Fall anders. Für selbst verursachte Schäden haftest du unabhängig von einer Kleinreparaturklausel, und die Obergrenzen helfen dir dabei nicht. Dafür ist meistens die Haftpflichtversicherung da. Normaler Verschleiß ist dagegen kein Schaden, den du verursacht hast.

Vor der Unterschrift

• Gibt es eine Kleinreparaturklausel, und welche zwei Beträge stehen darin?
• Werden nur Gegenstände des häufigen Zugriffs genannt, oder ist die Formulierung sehr weit?
• Sollst du selbst beauftragen oder nur die Kosten tragen?

Diese drei Fragen gehören in die Checkliste zum Mietvertrag. Weitere Kostenfallen stehen in den acht Klauseln, die dich später Geld kosten, und der verwandte Dauerbrenner in Schönheitsreparaturen.

Kurz zusammengefasst

• Reparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
• Eine Kleinreparaturklausel braucht: Beschränkung auf Gegenstände deines häufigen Zugriffs, eine Grenze je Reparatur und eine Jahresgrenze.
• Sie darf dir nur Kosten auferlegen, nicht die Pflicht zur Beauftragung.
• Fehlt eine Voraussetzung, fällt die ganze Klausel weg.
• Liegt eine Rechnung über der Einzelgrenze, zahlst du nach verbreiteter Auffassung gar nichts.
• Welche Beträge zulässig sind, ist umstritten. Lass das im Zweifel prüfen.

Für genau dieses Problem gibt es die Mietpreisbremse. Und sie ist gleichzeitig schwächer und nützlicher, als die meisten denken.

Was die Mietpreisbremse regelt

Die Regelung steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und betrifft nur die Neuvermietung. Also den Moment, in dem ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Sie sagt im Kern:

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Drei Bestandteile, drei Einschränkungen:

• Nur in bestimmten Gebieten. Die Bundesländer legen per Verordnung fest, wo die Bremse gilt. Sie gilt nicht überall. Mehr dazu in Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht.
• Nur bei Neuvermietung. Für laufende Mietverhältnisse gelten andere Regeln.
• Nur bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die steht nicht im Gesetz, sondern ergibt sich meist aus einem Mietspiegel.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Das ist der Betrag, der in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Vergleichbar heißt: ähnliche Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Eigenschaften.

Ermittelt wird sie meistens über den örtlichen Mietspiegel. Den gibt es bei der Stadt, oft kostenlos im Netz. Ein Mietspiegel ist eine Tabelle: Du suchst deine Wohnungsgröße, dein Baujahr und deine Lage und findest eine Spanne von Euro pro Quadratmeter.

Dann rechnest du: Vergleichsmiete mal 1,1 ergibt die zulässige Höchstmiete. Bei 8,00 Euro pro Quadratmeter und 60 Quadratmetern wären das 480 Euro Vergleichsmiete und 528 Euro zulässige Höchstmiete.

Die vier großen Ausnahmen

Hier verliert die Bremse den größten Teil ihrer Kraft. In diesen Fällen gilt sie nicht oder nur eingeschränkt:

1. Neubau. Wohnungen, die erstmals nach einem im Gesetz festgelegten Stichtag genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Der Stichtag liegt rund ein Jahrzehnt zurück, das genaue Datum nennt dir jeder Mieterverein. Die Ausnahme betrifft einen großen Teil der Neubauwohnungen am Markt.
2. Umfassende Modernisierung. Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Bremse für die erste Vermietung danach nicht. Umfassend heißt: erheblicher Aufwand, nicht ein neuer Bodenbelag.
3. Höhere Vormiete. Hat der vorherige Mieter bereits mehr gezahlt, als nach der Bremse zulässig wäre, darf dieser Betrag weiter verlangt werden. Die Miete muss also nicht gesenkt werden.
4. Frühere Modernisierung. Hat der Vermieter in den Jahren vor der Neuvermietung modernisiert, kann er einen entsprechenden Zuschlag ansetzen.

Diese Ausnahmen sind der Grund, warum die Bremse in der Praxis oft weniger bringt als erhofft. Sie sind aber auch der Grund, warum es sich lohnt, genau hinzusehen: Der Vermieter muss sich auf eine Ausnahme berufen, und er muss dich darüber vor Vertragsschluss informieren.

Die Auskunftspflicht ist dein wichtigster Hebel

Will der Vermieter eine höhere Miete verlangen, weil eine der Ausnahmen greift, muss er dich unaufgefordert und vor Abgabe deiner Vertragserklärung darüber informieren. In Textform.

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis am meisten schiefgeht. Viele Vermieter kennen die Pflicht nicht oder halten sie nicht ein. Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter auf die Ausnahme in aller Regel nicht berufen.

Für dich heißt das ganz praktisch: Heb alles auf, was du vor dem Vertragsschluss bekommen hast. Mails, Anlagen, Exposés. Wenn nichts zur Vormiete oder zur Modernisierung darin steht, ist das eine wichtige Information.

Was du tun kannst, wenn du zu viel zahlst

Du kannst die überhöhte Miete rügen. Das ist eine formlose Erklärung in Textform, mit der du dem Vermieter mitteilst, dass du die Miete für überhöht hältst. Der Ablauf und die Fristen stehen in Einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen.

Wichtig vorweg, weil es eine verbreitete Sorge ist: Eine Rüge ist kein Angriff und kein Kündigungsgrund. Du machst ein Recht geltend, das dir das Gesetz gibt.

Was die Bremse nicht kann

• Sie senkt keine laufenden Mieten. Sie betrifft den Abschluss des Vertrags.
• Sie verhindert keine späteren Mieterhöhungen.
• Sie sorgt nicht dafür, dass du eine Wohnung bekommst. Sie regelt nur den Preis, wenn du eine bekommen hast.
• Sie gilt nicht bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und nicht für möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

Die Regelung ist zeitlich befristet und wurde vom Gesetzgeber mehrfach verlängert. Ob sie gerade und für deinen Ort gilt, musst du aktuell prüfen. Die Verordnungen der Länder ändern sich.

Was du praktisch damit anfängst

1. Prüfe, ob dein Ort in der Verordnung deines Bundeslandes steht.
2. Such den Mietspiegel deiner Stadt und ordne deine Wohnung grob ein.
3. Rechne die Vergleichsmiete mal 1,1.
4. Vergleiche mit deiner tatsächlichen Kaltmiete, nicht mit der Warmmiete.
5. Liegst du deutlich darüber, geh mit dem Vertrag und allen Unterlagen zu einem Mieterverein.

Wenn du noch vor der Unterschrift stehst, gehört dieser Punkt in die Checkliste zum Mietvertrag. Und wenn dein Vertrag eine Staffel enthält: Jede einzelne Staffel muss die Grenze einhalten, siehe Staffelmiete.

Kurz zusammengefasst

• Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Sie gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung festgelegt hat.
• Vier große Ausnahmen schwächen sie: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete, frühere Modernisierung.
• Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren, wenn er sich auf eine Ausnahme beruft.
• Deine eigene Rechnung ist ein Anhaltspunkt. Die Bewertung gehört zu einem Mieterverein oder einer Anwältin.

Dieses Zögern ist der häufigste Grund, warum die Mietpreisbremse im Alltag so wenig bewirkt. Sie wirkt nicht von selbst. Du musst sie geltend machen. Hier steht, wie das abläuft.

Der Grundsatz: nichts passiert automatisch

Kein Amt prüft deine Miete. Kein Vermieter überweist dir von sich aus etwas zurück. Ist die Miete zu hoch angesetzt, bleibt das so, bis du dich meldest.

Das Werkzeug dafür heißt Rüge. Das ist eine Erklärung in Textform, mit der du dem Vermieter mitteilst, dass du die vereinbarte Miete für überhöht hältst. Textform heißt: Mail reicht, Fax reicht, Brief reicht. Eine Unterschrift ist nicht nötig, ein Nachweis des Zugangs dagegen sehr sinnvoll.

Schritt eins: Auskunft verlangen

Bevor du rügst, hast du ein Recht, das viele nicht kennen: Du kannst vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, auf die es für die zulässige Miete ankommt.

Das betrifft vor allem die Punkte, mit denen sich ein Vermieter auf eine Ausnahme berufen könnte:

• Wie hoch war die Vormiete im letzten Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses?
• Wurden in den Jahren vor der Vermietung Modernisierungen durchgeführt, und mit welchen Kosten?
• Handelt es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung?
• Wann wurde die Wohnung erstmals genutzt und vermietet?

Diese Auskunft ist dein Fundament. Ohne sie rätst du nur.

Schritt zwei: die Rüge

Eine wirksame Rüge ist kein kompliziertes Dokument. Sie muss erkennen lassen, dass du die Miete für zu hoch hältst. Nimm folgende Punkte auf:

1. Deine Daten, die Adresse der Wohnung, das Datum des Mietvertrags.
2. Die Aussage, dass du die vereinbarte Nettokaltmiete für überhöht hältst, weil sie die zulässige Höchstmiete übersteigt.
3. Der Betrag, den du für zulässig hältst, mit kurzer Begründung, etwa unter Hinweis auf den Mietspiegel.
4. Die Aufforderung, die künftige Miete auf den zulässigen Betrag zu senken.
5. Die Aufforderung, zu viel gezahlte Beträge zurückzuzahlen.
6. Eine Frist, üblich sind zwei Wochen.

Schick die Rüge so, dass du den Zugang belegen kannst. Eine Mail mit Lesebestätigung ist schwach, ein Einschreiben ist stark. Behalte immer eine Kopie.

Schritt drei: die Reaktion

Drei Dinge können kommen.

Der Vermieter senkt die Miete. Kommt vor, besonders bei professionellen Verwaltungen, die keinen Streit wollen. Lass dir die Senkung schriftlich bestätigen und pass deinen Dauerauftrag an.

Der Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme. Dann muss er die Tatsachen dazu liefern. Prüf, ob er dich schon vor Vertragsschluss darüber informiert hat. Diese Information muss unaufgefordert und in Textform erfolgt sein. Fehlt sie, kann er sich auf die Ausnahme in aller Regel nicht berufen. Das ist in der Praxis der wichtigste Einzelpunkt.

Der Vermieter reagiert nicht. Dann bleibt der Weg über eine Anwältin oder den Mieterverein. Ein Mieterverein hat für diese Fälle Routine, und die Mitgliedschaft kostet meist weniger als eine einzige überhöhte Monatsmiete.

Die Fehler, die es teuer machen

• Warten. Der Zeitpunkt der Rüge beeinflusst, ab wann du zurückfordern kannst. Wer Jahre wartet, verschenkt Geld.
• Mündlich rügen. Ein Gespräch im Treppenhaus ist keine Rüge. Textform, mit Nachweis.
• Mit der Warmmiete rechnen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Betriebskosten haben mit der Bremse nichts zu tun.
• Die Miete einfach kürzen. Zahl weiter und fordere zurück, oder zahl den strittigen Teil unter Vorbehalt. Eigenmächtiges Kürzen kann Mietrückstände erzeugen, und Mietrückstände sind gefährlich.
• Keine Unterlagen aufheben. Inserat, Mailverkehr vor Vertragsschluss, Vertrag, Anlagen. Ohne diese Papiere wird es schwer.

Die Angst vor dem Ärger

Aus der Praxis: Die häufigste Sorge lautet, dass man beim Vermieter unten durch ist. Das ist verständlich, hält aber einer nüchternen Betrachtung nicht stand. Du machst ein gesetzliches Recht geltend. Eine Rüge ist für sich genommen kein Kündigungsgrund, und ein Vermieter braucht für eine Kündigung ohnehin ein berechtigtes Interesse.

Bleib im Ton sachlich und freundlich. Ein höflicher Brief mit klarer Forderung wirkt stärker als einer, der nach Streit klingt.

Bevor du rügst: die Vorbereitung

• Prüfe, ob die Mietpreisbremse an deinem Ort überhaupt gilt, siehe Wo die Mietpreisbremse gilt.
• Besorg den aktuellen Mietspiegel deiner Stadt und ordne die Wohnung ein.
• Rechne: Vergleichsmiete mal 1,1 gleich zulässige Höchstmiete.
• Sammle alles, was du vor Vertragsschluss bekommen hast.
• Geh damit zu einem Mieterverein. Das ist der Schritt, der über das Ergebnis entscheidet.

Die Grundlagen stehen in der Mietpreisbremse einfach erklärt. Wenn dein Vertrag eine Staffel enthält, muss jede Staffel für sich die Grenze einhalten, siehe Staffelmiete.

Kurz zusammengefasst

• Die Mietpreisbremse wirkt nicht von selbst. Du musst rügen.
• Verlang zuerst Auskunft über Vormiete, Modernisierung und Erstvermietung.
• Rüge in Textform, mit Zugangsnachweis und klarer Forderung.
• Rechne mit der Nettokaltmiete, nicht mit der Warmmiete.
• Kürze die Miete nicht eigenmächtig, sondern zahl unter Vorbehalt.
• Lass Entwurf und Fristen vor dem Abschicken von einem Mieterverein oder einer Anwältin prüfen.

Der Satz im Vertrag klingt eindeutig. Er ist es meistens nicht. Und genau das wissen die wenigsten.

Die drei Gruppen, die du unterscheiden musst

Beim Thema Tierhaltung gibt es nicht eine Regel, sondern drei, je nachdem, um welches Tier es geht.

Kleintiere: Wellensittiche, Hamster, Meerschweinchen, Zierfische, Zwergkaninchen. Die Haltung in üblicher Zahl gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Du brauchst keine Erlaubnis, und ein Verbot im Vertrag ändert daran nichts. Der Grund ist einfach: Diese Tiere leben im Käfig oder Aquarium, verursachen keine nennenswerte Belastung und stören niemanden.

Hunde und Katzen: Hier gilt weder ein automatisches Ja noch ein automatisches Nein. Ein pauschales Verbot in einem vorformulierten Mietvertrag wird nach der Rechtsprechung als unwirksam angesehen, weil es die Umstände des Einzelfalls ausblendet. Was stattdessen zählt, steht weiter unten.

Gefährliche oder außergewöhnliche Tiere: Bei Tieren, von denen eine Gefahr ausgeht, oder bei exotischen Tieren mit besonderen Anforderungen kann ein Verbot berechtigt sein.

Was ein pauschales Verbot unwirksam macht

Eine Formularklausel, die jede Tierhaltung ausnahmslos untersagt, erfasst auch die Kleintiere, die gar nicht verboten werden dürfen. Schon deshalb ist sie angreifbar.

Und sie blendet aus, dass eine Katze in einer Vierzimmerwohnung mit Garten etwas anderes ist als drei große Hunde in einem Apartment. Eine Regelung, die beides gleich behandelt, wird der Sache nicht gerecht.

Der Erlaubnisvorbehalt

Häufiger als ein Verbot steht im Vertrag: „Die Tierhaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ Solche Klauseln gelten im Grundsatz als zulässig.

Aber: Der Vermieter darf nicht willkürlich entscheiden. Er muss die Interessen beider Seiten abwägen und eine sachliche Entscheidung treffen. Ein einfaches Nein ohne jeden Grund ist damit angreifbar.

Worauf es bei der Abwägung ankommt

• Art, Größe, Zahl und Verhalten des Tieres
• Größe, Zuschnitt und Lage der Wohnung, ob es einen Garten gibt
• Zahl der Menschen im Haushalt und im Haus
• Welche Tiere sonst schon im Haus leben und wie der Vermieter das bisher gehandhabt hat
• Ob es konkrete Beeinträchtigungen für Nachbarn gibt
• Besondere Bedürfnisse: ein Assistenz- oder Blindenführhund darf nicht verboten werden

Der Punkt mit der bisherigen Handhabung ist praktisch besonders wichtig. Wenn im Haus schon zwei Hunde leben, fällt eine Ablehnung deutlich schwerer zu begründen.

So fragst du richtig

1. Schriftlich fragen, per Mail oder Brief, und eine Kopie behalten.
2. Das Tier konkret beschreiben: Art, Rasse, Größe, Alter, ob kastriert, ob erzogen.
3. Sagen, wie der Alltag aussieht: Wer ist tagsüber da, wie oft wird gelüftet, wo schläft das Tier.
4. Eine Haftpflichtversicherung für das Tier anbieten und den Nachweis beilegen.
5. Um eine schriftliche Antwort bitten.

Eine konkrete, ruhige Anfrage wird deutlich häufiger genehmigt als eine allgemeine. Der Vermieter fürchtet nicht das Tier, sondern Ärger mit Nachbarn und Schäden an der Wohnung. Wenn du beides entkräftest, ist die Sache meist erledigt.

Wenn du schon bei der Bewerbung einen Hund hast

Aus der Praxis: Ein Hund macht die Wohnungssuche spürbar schwerer, und zwar nicht wegen rechtlicher Fragen, sondern weil Vermieter im Sekundentakt sortieren. Verschweigen ist trotzdem der falsche Weg. Die Frage nach Hunden und Katzen ist in der Selbstauskunft zulässig, und eine falsche Angabe kann dich später die Wohnung kosten.

Besser: den Hund offensiv und gut aufbereitet mitliefern. Wie das geht, steht in Wohnung finden mit Hund. Welche Fragen in der Selbstauskunft überhaupt erlaubt sind, in Die Mieterselbstauskunft.

Kann eine erteilte Erlaubnis wieder entzogen werden?

Ja, aber nicht grundlos. Wenn von dem Tier tatsächlich erhebliche Störungen ausgehen, etwa dauerhaftes Bellen zur Nachtzeit oder aggressives Verhalten gegenüber Nachbarn, kann eine Erlaubnis widerrufen werden. Vorher steht in aller Regel eine Abmahnung.

Umgekehrt gilt: Ein Tier, das jahrelang unbeanstandet in der Wohnung lebt, kann nicht einfach durch eine neue Hausverwaltung herausgeworfen werden, weil sich jemand an der alten Klausel stört. Wenn dir so etwas ins Haus steht, geh damit zu einem Mieterverein.

Was gilt als übliche Zahl bei Kleintieren?

Ein Wellensittich, zwei Meerschweinchen, ein Aquarium: unproblematisch. Zwanzig Nagetiere oder ein Aquarium mit mehreren hundert Litern in einer Altbauwohnung können anders zu beurteilen sein, weil daraus Geruchs-, Lärm- oder Gewichtsfragen entstehen.

Auch hier gilt der Grundsatz dieses ganzen Themas: Es geht nicht um das Tier an sich, sondern um die Belastung, die daraus entsteht.

Bevor du unterschreibst

• Steht eine Tierhaltungsklausel im Vertrag, und wie ist sie formuliert?
• Verbot, Erlaubnisvorbehalt oder ausdrückliche Erlaubnis?
• Wenn du ein Tier hast oder eines planst: die Erlaubnis in den Vertrag oder in einen schriftlichen Zusatz aufnehmen lassen.

Eine mündliche Zusage beim Besichtigungstermin hilft dir später wenig. Lass sie dir schriftlich geben. Die übrigen Punkte stehen in der Checkliste zum Mietvertrag, weitere Kostenfallen in den acht Klauseln, die dich später Geld kosten.

Kurz zusammengefasst

• Kleintiere in üblicher Zahl darfst du immer halten, ein Verbot dafür ist unwirksam.
• Ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen in einem Formularvertrag gilt als unwirksam.
• Ein Erlaubnisvorbehalt ist zulässig, aber der Vermieter muss sachlich entscheiden.
• Entscheidend sind Art und Größe des Tieres, die Wohnung, die Nachbarn und die bisherige Handhabung im Haus.
• Frag schriftlich, konkret und mit Haftpflichtnachweis. Verschweigen ist riskant.
• Ob dein Vertrag ein wirksames Verbot enthält, kann nur ein Mieterverein oder eine Anwältin beurteilen.

Das ist die Indexmiete. Sie ist erlaubt, sie ist geregelt, und sie ist in Zeiten steigender Preise das unangenehmste Vertragsmodell, das es bei Wohnraum gibt. Hier ist, wie sie funktioniert.

Was eine Indexmiete ist

Bei einer Indexmiete wird im Vertrag vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Diesen Index veröffentlicht das Statistische Bundesamt. Er misst, wie sich die Preise für einen typischen Warenkorb verändern.

Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis erhöhen. Sinkt er, kann die Miete auch sinken. In der Praxis kommt der zweite Fall selten vor.

Die Regeln, an die sich eine Indexmiete halten muss

• Schriftform. Die Vereinbarung muss schriftlich im Vertrag stehen.
• Mindestens ein Jahr. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Erklärung in Textform. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich erklären. Darin muss er die eingetretene Änderung des Index angeben und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag nennen.
• Wirkung erst später. Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Der Brief im März wirkt also ab Mai.
• Keine Vergleichsmieten-Erhöhung. Während einer Indexmiete kann der Vermieter nicht zusätzlich wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
• Modernisierung nur eingeschränkt. Eine Erhöhung wegen baulicher Maßnahmen ist stark eingeschränkt und kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, etwa bei gesetzlich vorgeschriebenen Umbauten.

Wie die Rechnung funktioniert

Die Miete wird im selben Verhältnis angepasst, in dem sich der Index verändert hat. Ein Beispiel mit einfachen Zahlen:

• Miete bei Vertragsschluss: 800 Euro.
• Indexstand bei Vertragsschluss: 100,0.
• Indexstand jetzt: 106,5.
• Neue Miete: 800 mal 106,5 geteilt durch 100,0 ergibt 852 Euro.

Das sind 52 Euro mehr, also 624 Euro pro Jahr. Bei einer weiteren Indexsteigerung derselben Größe stünden zwei Jahre später schon über 900 Euro auf dem Kontoauszug.

So prüfst du ein Erhöhungsschreiben

1. Ist ein Jahr vergangen? Seit der letzten Erhöhung oder seit Mietbeginn muss die Miete zwölf Monate unverändert gewesen sein.
2. Steht die Indexänderung drin? Der Brief muss die eingetretene Änderung des Index nachvollziehbar angeben, nicht nur behaupten.
3. Steht ein Geldbetrag drin? Die neue Miete oder die Erhöhung muss als Betrag beziffert sein.
4. Stimmen die Indexwerte? Die aktuellen Werte des Verbraucherpreisindex für Deutschland veröffentlicht das Statistische Bundesamt frei zugänglich. Rechne einmal nach.
5. Ab wann gilt der neue Betrag? Nicht sofort. Erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
6. Werden nur Kaltmiete und Index verrechnet? Betriebskosten gehören nicht in diese Rechnung.

Wenn dir etwas nicht plausibel erscheint, zahl den erhöhten Betrag zunächst unter Vorbehalt und lass das Schreiben bei einem Mieterverein prüfen. Der Vorbehalt kostet dich nichts und hält dir die Rückforderung offen.

Was die Indexmiete für dich bedeutet

Der Nachteil: Du kannst deine Miete für die kommenden Jahre nicht planen. Niemand weiß, wie sich die Preise entwickeln. In einer ruhigen Phase ist eine Indexmiete kaum spürbar, in einer Phase hoher Inflation wird sie schnell teuer. Und anders als bei der Staffelmiete hast du keine Zahl, die du vorher ausrechnen kannst.

Der Vorteil: Solange die Indexmiete läuft, sind Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen, und die Umlage von Modernisierungskosten ist stark eingeschränkt. In Vierteln, in denen die Mieten schneller steigen als die allgemeinen Verbraucherpreise, kann das sogar günstiger sein.

Und die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt auch hier. Sie greift bei der Ausgangsmiete, also bei dem Betrag, den du zu Mietbeginn zahlst. Liegt schon dieser Betrag zu hoch, schleppt sich der Fehler durch alle späteren Erhöhungen mit. Wie das Verfahren aussieht, steht in Einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Ob sie bei dir überhaupt gilt, klärt Wo die Mietpreisbremse gilt.

Solltest du eine Indexmiete unterschreiben?

In einem angespannten Markt hast du meistens keine Wahl. Was du aber tun kannst: die Entscheidung bewusst treffen statt aus Versehen.

Rechne vorher durch, was passiert, wenn die Preise in den nächsten fünf Jahren spürbar steigen. Nimm an, dass die Miete in dieser Zeit um zehn bis fünfzehn Prozent zulegt, und prüfe, ob du das tragen könntest. Wenn nicht, ist die Wohnung für dich zu teuer, auch wenn sie es heute noch nicht ist.

Welches Modell für dich unterm Strich besser ist, klärt der Vergleich von Staffel- und Indexmiete. Und wenn du nur eines lesen willst, bevor du unterschreibst: die Checkliste zum Mietvertrag.

Kurz zusammengefasst

• Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland.
• Erhöht werden darf frühestens nach zwölf Monaten unveränderter Miete.
• Die Erhöhung braucht eine Erklärung in Textform mit Indexänderung und Geldbetrag.
• Der neue Betrag ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig.
• Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind währenddessen ausgeschlossen.
• Prüf jedes Erhöhungsschreiben nach und zahl im Zweifel unter Vorbehalt.

Die Regel dahinter ist einfacher, als die meisten denken. Und sie ist für dich günstiger, als in manchen Mietverträgen steht.

Die Regel in einem Satz

Als Mieter kannst du einen unbefristeten Wohnraummietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das sind rund drei Monate.

Ein Beispiel: Deine Kündigung geht am 2. März zu. Dann endet das Mietverhältnis am 31. Mai. Geht sie erst am 8. März zu, endet es am 30. Juni.

Der Punkt, den viele nicht wissen: die Frist wird nicht länger

Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Dauer des Mietverhältnisses. Nach fünf und nach acht Jahren kommen jeweils drei Monate dazu.

Für dich als Mieter nicht. Es bleiben immer drei Monate, egal ob du zwei Jahre oder zwanzig Jahre dort wohnst. Eine Vereinbarung, die dir eine längere Frist auferlegt, ist unwirksam.

Das ist wichtig, weil in älteren Vertragsformularen manchmal noch längere Fristen für beide Seiten stehen. Diese Klauseln nützen dem Vermieter in dem Punkt nichts. Ob das auf deinen Vertrag zutrifft, sollte aber jemand ansehen, der ihn im Ganzen kennt.

Wie du richtig rechnest

1. Nimm den Monat, in dem die Kündigung beim Vermieter ankommt.
2. Kommt sie in den ersten Tagen des Monats an, zähle diesen Monat mit. Ende ist dann der letzte Tag des übernächsten Monats.
3. Kommt sie später an, zählt der Folgemonat als erster. Du verlierst einen ganzen Monat.
4. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Brief und nicht der Poststempel.

Zu den Werktagen zählen Montag bis Samstag, nicht Sonn- und Feiertage. Wie der Samstag in bestimmten Konstellationen zu behandeln ist, wird nicht einheitlich beurteilt. Der praktische Rat lautet deshalb: Verlass dich nicht auf den dritten Werktag. Sorg dafür, dass die Kündigung am letzten Tag des Vormonats oder spätestens am Monatsersten vorliegt. Dann gibt es nichts zu diskutieren.

Die Form: Papier, Unterschrift, Nachweis

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form. Das heißt konkret:

• Ausgedruckt auf Papier, mit eigenhändiger Unterschrift.
• Keine E-Mail, keine Nachricht im Portal, keine WhatsApp, kein Fax.
• Alle Personen, die im Vertrag als Mieter stehen, müssen unterschreiben. Auch der Partner, der längst ausgezogen ist.
• Gerichtet an alle Personen, die als Vermieter im Vertrag stehen.
• Ein Kündigungsgrund ist für dich nicht nötig.

Der Punkt mit den mehreren Mietern kippt in der Praxis erstaunlich viele Kündigungen. Was daran hängt, steht in Zwei Namen im Mietvertrag.

So weist du den Zugang nach

Der häufigste Streit ist nicht, ob gekündigt wurde, sondern wann. Drei Wege, vom schwächsten zum stärksten:

1. Einfacher Brief. Günstig, aber ohne jeden Nachweis. Nur wenn du viel Zeitpuffer hast.
2. Einwurf-Einschreiben. Du bekommst einen Beleg über den Einwurf. Guter Kompromiss.
3. Persönlich übergeben mit Zeugen oder in den Briefkasten werfen und den Einwurf von einer zweiten Person bestätigen lassen, mit Datum und Uhrzeit.

Ein Einschreiben mit Rückschein ist weniger geeignet, als viele denken: Wird es nicht abgeholt, gilt es unter Umständen nicht als zugegangen. Behalte immer eine Kopie der unterschriebenen Kündigung.

Sonderkündigungsrechte

Es gibt Situationen, in denen du außerhalb der normalen Regel kündigen kannst:

• Nach einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete besteht ein Sonderkündigungsrecht mit besonderer Frist.
• Nach der Ankündigung einer Modernisierung ebenfalls.
• Beim Tod eines Mieters gibt es besondere Regeln für die Hinterbliebenen und für den Vertrag.
• Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, verlangt aber wirklich schwerwiegende Umstände.

Diese Rechte haben eigene Fristen und Formvorschriften. Wenn eines davon für dich in Betracht kommt, ist das ein guter Moment, einen Mieterverein zu fragen, bevor du schreibst.

Der Nachmieter: der verbreitetste Irrtum

Einen allgemeinen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und früher aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht. Auch dann nicht, wenn im Internet etwas von „drei Nachmietern“ steht.

Praktisch hilft es trotzdem oft. Wenn du drei zahlungsfähige Interessenten mit vollständigen Unterlagen vorstellst, die nahtlos übernehmen, ist das für den Vermieter bequemer als ein leerer Monat. Das ist ein Angebot, kein Recht. Was solche Bewerber mitbringen sollten, steht in Unterlagen für die Wohnungsbewerbung.

Die Reihenfolge, die dir Doppelmiete spart

Der teuerste Fehler ist, zu früh zu kündigen. Der zweitteuerste, zu spät.

1. Kündige erst, wenn du den neuen Mietvertrag unterschrieben in der Hand hältst. Eine mündliche Zusage ist kein Vertrag, siehe Mündliche Zusage.
2. Rechne rückwärts: Von deinem Wunsch-Auszugsdatum drei Monate zurück, das ist dein spätester Zugangstermin.
3. Bring den Brief so weg, dass er vor dem Monatsersten vorliegt.
4. Bitte um eine schriftliche Bestätigung des Kündigungseingangs und des Enddatums.
5. Vereinbare frühzeitig einen Termin für die Übergabe mit Protokoll.

Kurz zusammengefasst

• Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Wohndauer.
• Spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Sicherer: vor dem Monatsersten zustellen.
• Klauseln, die dir eine längere Frist auferlegen, sind unwirksam.
• Ein Kündigungsverzicht ist etwas anderes und kann wirksam sein.
• Schriftlich auf Papier, mit Unterschrift aller Mieter, mit Zugangsnachweis.
• Einen Anspruch auf Nachmieterstellung gibt es grundsätzlich nicht.

Zwei Jahre später kommt das Jobangebot in einer anderen Stadt. Und dann wird aus dem harmlosen Satz eine Rechnung über zwei Jahresmieten.

Was ein Kündigungsverzicht überhaupt ist

Ein Kündigungsverzicht, auch Kündigungsausschluss oder Mindestmietdauer genannt, ist eine Vereinbarung, mit der eine oder beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. Der Vertrag läuft unbefristet weiter, aber du kannst in dieser Zeit nicht raus.

Das ist etwas anderes als eine Befristung. Bei der Befristung endet der Vertrag zu einem Datum. Beim Verzicht läuft er weiter, nur dein Kündigungsrecht ruht. Die Unterschiede stehen in der Übersicht der Mietvertragsarten.

Das eine Wort, auf das es ankommt: beiderseitig

Lies genau, wer verzichtet.

Beiderseitiger Verzicht: Beide Seiten können nicht ordentlich kündigen. Das ist die Variante, die in Formularverträgen üblicherweise verwendet wird und die im Grundsatz als zulässig angesehen wird. Sie hat für dich sogar einen Vorteil: Der Vermieter kommt in dieser Zeit ebenfalls nicht an dich heran.

Einseitiger Verzicht nur des Mieters: Nur du darfst nicht kündigen, der Vermieter schon. In einem vorformulierten Vertrag ist das eine deutlich problematischere Konstruktion, weil sie einseitig zu deinen Lasten geht. Solche Klauseln werden von Gerichten kritisch gesehen.

Wenn in deinem Vertrag nur deine Seite verzichtet, ist das der Punkt, mit dem du zum Mieterverein gehst. Ob eine bestimmte Formulierung hält, hängt am genauen Wortlaut. Das kann dir niemand aus der Ferne sagen.

Die zeitliche Grenze

Ein Verzicht darf nicht beliebig lang sein. Bei Formularverträgen hat sich in der Rechtsprechung eine Grenze von vier Jahren herausgebildet, gerechnet ab Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem erstmals wieder gekündigt werden darf.

Und hier liegt die Falle, die viele übersehen: Die Kündigungsfrist von drei Monaten zählt mit hinein. Ein Verzicht von „48 Monaten“, nach dessen Ablauf du erst noch drei Monate Frist hast, führt rechnerisch zu mehr als vier Jahren Bindung. An solchen Details kippen Klauseln.

Bei einer Staffelmiete gibt es zusätzlich eine ausdrückliche gesetzliche Grenze: Der Kündigungsausschluss darf dort höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung betragen. Mehr dazu in Staffelmiete: wie sie funktioniert.

Was der Verzicht nicht abdeckt

Auch mit einem wirksamen Kündigungsverzicht bist du nicht wehrlos. Nicht betroffen sind:

• Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ein Verzicht kann sie nicht ausschließen.
• Ein Aufhebungsvertrag. Wenn beide Seiten einverstanden sind, geht immer alles.
• Sonderkündigungsrechte, die das Gesetz in bestimmten Lagen vorsieht, etwa nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Wenn du früher raus musst

Der häufigste Fall: neuer Job, Trennung, Familienzuwachs. Die Bindung läuft noch, du musst weg. Dann hast du drei realistische Wege.

1. Klausel prüfen lassen. Der erste Schritt, immer. Gerade lange Verzichtsklauseln in Formularverträgen sind häufig angreifbar. Wenn die Klausel fällt, gilt die normale Frist von drei Monaten. Das kann dir tausende Euro sparen. Prüfen kann das ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht, nicht du selbst.
2. Nachmieter anbieten. Du hast keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn nimmt. Aber du hast eine gute Chance, wenn du ihm drei zahlungsfähige, geprüfte Interessenten präsentierst, die nahtlos übernehmen. Für den Vermieter ist das bequemer als ein leerer Monat.
3. Aufhebungsvertrag verhandeln. Manchmal gegen eine Abstandszahlung, manchmal einfach so. Schriftlich, mit klarem Enddatum und einer Regelung zur Kaution.

Was du nicht tun solltest: einfach ausziehen und die Zahlungen einstellen. Die Miete läuft weiter, und am Ende steht eine Forderung, die deutlich unangenehmer ist als das Gespräch, das du vermieden hast.

Vor der Unterschrift: die drei Fragen

• Verzichten beide Seiten oder nur du?
• Wie lang ist der Verzicht, und ab wann rechnet er? Ab Vertragsschluss oder ab Mietbeginn?
• Wann könntest du frühestens ausziehen, wenn du die drei Monate Frist dazurechnest?

Schreib dir das errechnete Datum auf. Nicht die Zahl aus dem Vertrag, sondern das Datum, an dem du tatsächlich draußen sein könntest. Diese eine Zeile macht die Klausel greifbar. Die übrigen Prüfpunkte findest du in der Checkliste zum Mietvertrag und in den acht Klauseln, die dich später Geld kosten.

Ist ein Kündigungsverzicht immer schlecht?

Nein. Wenn du eine Wohnung gefunden hast, in der du bleiben willst, ist ein beiderseitiger Verzicht ein Schutz. Der Vermieter kann dir in dieser Zeit nicht wegen Eigenbedarf kündigen. In einem Markt, in dem eine Eigenbedarfskündigung eine reale Sorge ist, ist das etwas wert.

Gefährlich wird es bei zwei Konstellationen: wenn nur du verzichtest, und wenn du deine Lebensplanung für die nächsten Jahre nicht kennst. Dann bindest du dich an eine Wohnung, die vielleicht nicht mehr zu dir passt.

Kurz zusammengefasst

• Ein Kündigungsverzicht schließt die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit aus, der Vertrag läuft weiter.
• Prüfe zuerst, ob beide Seiten verzichten oder nur du.
• In Formularverträgen gilt eine Obergrenze von etwa vier Jahren, und die Kündigungsfrist zählt mit.
• Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt immer möglich.
• Musst du früher raus: Klausel prüfen lassen, Nachmieter anbieten, Aufhebungsvertrag verhandeln.